3月31日，中駿集團(tuán)召開了2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，出席的管理層包括主席兼執(zhí)行政裁黃朝陽、執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁黃攸權(quán)、執(zhí)行董事兼副總裁黃倫、財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書李少波及方隅行政總裁陳堅(jiān)。

根據(jù)3月30日發(fā)布的2021年度業(yè)績(jī)公告，中駿集團(tuán)2021年全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣1045.31億元，其中包括合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售金額約人民幣419.88億元，合同銷售面積約747萬平方米，其中包括合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售面積約259萬平方米，按年分別上升約2.9%及1.4%。

截至2021年12月31日，中駿集團(tuán)土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積約3823萬平方米，應(yīng)占土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積約2724萬平方米，分布于63個(gè)城市。年內(nèi)新增25個(gè)項(xiàng)目，分布在18個(gè)城市，新增地上建筑面積約650萬平方米，總土地成本約人民幣346.75億元，應(yīng)占土地成本為人民幣230.35億元，平均土地成本約每平方米人民幣5331元。

同時(shí)，中駿集團(tuán)2021年連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司共超過150個(gè)項(xiàng)目處于在售狀態(tài)，分布在61個(gè)城市，主要集中在二三及四線城市。其中，37個(gè)為本年度所推出的新項(xiàng)目。

面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)新的周期，據(jù)投資者透露，黃朝陽在會(huì)上反復(fù)強(qiáng)調(diào)：“過去的無序的粗放性的房地產(chǎn)住宅開發(fā)模式是不可持續(xù)的，如果一個(gè)公司沒有新的戰(zhàn)略思考，沒有構(gòu)建一定的差異化能力，我覺得有很大的問題。”

今年，中駿仍舊堅(jiān)持“差異化”是集團(tuán)面對(duì)下行時(shí)期的努力方向，“一體兩翼”是中駿為未來發(fā)展建筑的“護(hù)城河”。

權(quán)益回歸

今年中駿的主題，依舊是回歸一二線城市和權(quán)益比例提升。從去年的拿地節(jié)奏，可以看出中駿越來越傾向于集約的經(jīng)營(yíng)道路。

2021年合同銷售金額按城市的級(jí)別來計(jì)算，一線二線城市占比大約66%。三線及四線城市占比34%。其中，海峽經(jīng)濟(jì)圈占38%，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈占30%，中西部地區(qū)占15%，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈占10%，粵港澳大灣區(qū)占7%。

按面積來計(jì)算，49%來自于一二線城市，其中長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈以及海西經(jīng)濟(jì)圈分別占28%，中西部地區(qū)占26%，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈占10%，粵港澳大灣區(qū)占8%。

2021年物業(yè)銷售收入從城市分布來看，廈門貢獻(xiàn)最大，占25%。其次是蘇州，占10%。從區(qū)域分布來看，海峽西岸及長(zhǎng)三角貢獻(xiàn)最大，分別占43%，36%。從城市級(jí)別來看，一二線城市占比52%，三四線城市占比48%。

據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，黃朝陽表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)面臨了許多變動(dòng)，但是“競(jìng)爭(zhēng)格局不會(huì)改變”，大部分頭部企業(yè)會(huì)更加專注于效益更好的一二線城市。經(jīng)歷過都是回歸一線和核心二線，“中駿的思考，未來肯定回歸一線跟核心二線”。

可以看到，中駿集團(tuán)毛利由2020年約人民幣78.63億增加約3.9%至2021年約人民幣81.73億；毛利率則由2020年約24.1%下降至2021年約21.7%。將業(yè)務(wù)回歸于周轉(zhuǎn)節(jié)奏更快的一二線城市，似乎是中駿保證毛利率的一種選擇。

受這一思路影響，中駿集團(tuán)從2020年就開始調(diào)整公司架構(gòu)，從15家城市公司到11家城市公司，再到去年上半年第一季度從11家城市公司收縮到6家城市公司；今年，中駿進(jìn)一步把大灣區(qū)跟海西合并，成立一個(gè)南方區(qū)域公司，現(xiàn)存五家區(qū)域公司。

除此之外，在去年中報(bào)發(fā)布時(shí)，黃朝陽就在業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，今年中駿將會(huì)注重權(quán)益比例的提升，這一方針在7個(gè)月后的年度業(yè)績(jī)會(huì)上也貫穿始終。

黃朝陽表示：“中駿的銷售已經(jīng)超過1000億了，但是權(quán)益比例并不是很高，未來會(huì)更注重于權(quán)益，金額會(huì)逐步上升，控制在10%、20%的增長(zhǎng)。”

在會(huì)上，中駿集團(tuán)提到，2021年合同銷售金額增長(zhǎng)3%到人民幣1045億元，權(quán)益比例增加到66%，土地的權(quán)益比例進(jìn)一步提升到71%。

由此，中駿在拿地方面也變得更加謹(jǐn)慎，黃朝陽對(duì)投資者表示，“今年這個(gè)時(shí)候，沒有重大組合政策出來之前，中駿考慮還是安全第一，暫時(shí)不會(huì)考慮買地的。如果一旦有大的組合政策出來，預(yù)期能夠確定下來，我們會(huì)考慮買一些地。”

兩翼加持

面對(duì)住房市場(chǎng)的后續(xù)乏力，在今年業(yè)績(jī)會(huì)上，比起住宅業(yè)務(wù)的常規(guī)表現(xiàn)，黃朝陽似乎更加著重強(qiáng)調(diào)中駿在“兩翼”方面的增長(zhǎng)潛力。

中駿去年購入的25幅土地當(dāng)中，有18幅以“一體兩翼”戰(zhàn)略購入，包括了7個(gè)中駿世界城項(xiàng)目，以及11個(gè)方隅長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

黃朝陽也直言，“兩翼”業(yè)務(wù)讓中駿能夠以更好的條件拿到更優(yōu)質(zhì)的地塊。

從年報(bào)數(shù)據(jù)中可見，2021年中駿租金收入由2020年約人民幣3.15億大幅增長(zhǎng)約43.9%至2021年約人民幣4.53億，主要得益于上海中駿廣場(chǎng)辦公樓及泉州及莆田中駿世界城購物商場(chǎng)的租金增加所致。在項(xiàng)目管理收入方面，由2020年約人民幣1.72億大幅增加約36.3%至2021年約人民幣2.34億。

除此之外，2021年年報(bào)披露，中駿商管收入12.3億元，同比增長(zhǎng)53%；毛利5.8億元，同比增長(zhǎng)63%；應(yīng)占核心溢利3.0億元，同比增長(zhǎng)84%。

目前，中駿世界城購物中心總共有32個(gè)，已經(jīng)開業(yè)9個(gè)，2021年有4個(gè)項(xiàng)目在年底開業(yè)；2022年還將有5個(gè)中駿世界城購物中心要開業(yè)，未來預(yù)計(jì)每年會(huì)有5-6個(gè)中駿世界城購物中心開業(yè)。

長(zhǎng)租公寓方面，在2021年新增11個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，總共房間超過1.2萬間。截止到2021年底，整個(gè)方隅長(zhǎng)租公寓的在管總房間數(shù)接近3.5萬間。

據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，黃朝陽也表示，中駿長(zhǎng)租公寓主要分布在一二線城市，同時(shí)也是基本和基金一起合作，或者“做完再賣給他們”，“所以我們?cè)陂L(zhǎng)租公寓里面的退出，我已經(jīng)走通了”，

不僅如此，方隅對(duì)于中駿來說，也是資本市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)砝碼。

去年方隅長(zhǎng)租公寓透過和基金合作的平臺(tái)，總規(guī)模有1.5億的美元，總共已經(jīng)投資了8個(gè)項(xiàng)目，投資總額68億。黃朝陽直言，國(guó)內(nèi)外的資本對(duì)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)都持有積極的態(tài)度，能夠保證公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定，未來也是中駿重點(diǎn)拓展的方向。

面對(duì)投資周期較長(zhǎng)的購物中心，節(jié)奏上會(huì)適當(dāng)放慢。

在過去的鋪墊期，中駿世界城更多在三四線市場(chǎng)先行，三四線存量市場(chǎng)的改造能夠更好地提升商業(yè)項(xiàng)目資金回籠的速度，然而對(duì)中駿來說，商業(yè)項(xiàng)目未來還是瞄準(zhǔn)一二線市場(chǎng)。

“到一定數(shù)量的時(shí)候，我們的中駿世界城品牌逐步建立起來了，會(huì)回歸一線和二線。”黃朝陽對(duì)投資者如是說。