出品/聯商專欄

撰文/聯商高級顧問團成員 老刀

前首富王健林能急能徐，能攻能守，順勢而為。

早年，王健林常把“勢”掛在嘴邊。“做企業一定要順勢而為，看準經濟大勢，順著勢做怎么做怎么有”。王健林所謂的勢可能包括三層含義：市場環境、政策導向和企業自身的機遇與實力。

2017年，萬達深陷債務危機，王健林果斷斷臂求生，作價637億割掉萬達76間酒店、13個文旅項目的91%股權。那一次，接盤者是融創和富力。

五年之后，老王緩過來了。

4月6日，胡潤研究院發布《2022胡潤全球房地產企業家榜》的榜單顯示，68歲王健林及其家族以1050億元的財富與龍湖吳亞軍及其家族并列第五。

這段時間，王健林也做了一回白衣騎士，吃進多處商業項目，萬達又準備大干一場了？殊不知，王健林背后隱藏著一個大目標。

1、出手商業地產

3月份，萬達宣布接管山西忻州“田森匯項目”，田森匯城市購物公園是山西田森集團斥資10億打造的忻州市最大的商業綜合體。

3月28日，河南的鑫苑(中國)置業有限公司董事長張勇到萬達集團，與王健林正式簽約，宣告鑫苑集團與萬達集團達成戰略合作。

鑫苑置業是首批赴美上市的中國房地產企業，近幾年鑫苑的房地產銷售額增長幾乎停滯，2021上半年，地產收入22.35億元，利潤總額虧損4.3億元。

根據鑫苑跟萬達簽訂的協議，雙方將建立全面戰略合作伙伴關系，充分發揮各自優勢，在商業管理、資產管理、產業地產和科技研發等業務領域進行深度合作。據知情人透露，鑫苑旗下多個商業項目將轉交給萬達經營托管，依托萬達多年的商業運營經驗，幫助鑫苑置業實現商業項目的增值。

4月1日，另一家河南地產企業，建業集團旗下的建業住宅集團（中國）有限公司把自己的全部商業項目，以整體運營的管理模式，與大連萬達集團旗下的珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）簽訂合作協議。

建業集團官網信息顯示，建業的商業業務包括凱旋廣場、凱旋匯、百城天地、商業街區等四大產品形態，為河南省18個地市、近500萬平方米的社區商業、特色主題街區、城市綜合體提供規劃、招商、運營、物業等系統化服務。

根據合作協議，萬達商管全面負責河南建業這些商業項目的運營、對外招商、對外租賃以及物業管理等業務。協議的期限為10年，到2032年3月底為止。據媒體報道，大連萬達集團為此支付給河南建業集團7億元。

從建業地產2021年報數據看，河南建業集團的商業地產項目在2020年收取的租金是1.38億元，2021年收取的租金是2.03億元。

按照建業的近兩年的財務數據，可見10年時間萬達支付7億的租金幾乎是撿了大便宜。可見建業對旗下的商業項目已經處于急迫出手的狀態。萬達只需要控制好經營成本，并且在原來的收入基礎上有所增加，幾乎是穩賺不賠。

2、大目標：上市

2021年10月份，萬達商管向港交所提交招股書，計劃融資30至40億美元。根據港交所聆訊流程，招股書預計于2022年4月21日失效。萬達商管方面稱，上市計劃正在正常有序地推進中。

截至2021年底，全國累計開業418座萬達廣場，半年里新開了38家。2021年上半年，萬達商管的收入為106.36億元，核心凈利潤20.65億元。截至2021年6月，萬達商管賬上躺著65億元現金，負債總額155.25億元。

據21世紀商業評論的報道，上市之前，萬達商管已經實現累計融資額達60億美元，估值約1800億元。基石投資者包括 PAG（太盟投資集團）、碧桂園、騰訊、螞蟻金服，中信資本、周大福鄭裕彤家族、招商局等。加上2018年參與投資的蘇寧、京東、融創等等。

當然，這些投資人的錢不是白給的，他們顯然需要實現既有的投資收益回報的目標。

萬達商管與這些投資人簽訂了“對賭協議”，要求2021-2023年扣非凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，則大連萬達商業及珠海萬達將以零對價轉讓有關數量的股份或向投資者支付現金，補償投資者。

但事實上，從2021年的數據來看，萬達的實際達成與對賭目標還有巨大的差距：2021上半年，萬達商管的溢利為6.56億元，核心溢利為20.65億元，離對賭目標還有距離。

為了提高收入和利潤水平，萬達需要擴大自己的盤面。

這就不難理解，萬達為什么如此積極地在各地接受那些經營不善的商業項目。

另一方面，王健林還在積極與其他業態開展合作，為萬達廣場“輸入內容”。

2021年10月，萬達集團和中國一汽的合作簽約儀式上，王健林宣布萬達副總裁以上高管全換紅旗汽車。并且宣布，一年內，全國各地的萬達廣場還將落地 60家紅旗汽車旗艦店。

2022年初，萬達商管成立“珠海萬達智碳新能源科技”，公司的經營范圍包含電動汽車充電基礎設施運營、機動車充電銷售等。

3、萬達商管的模式

2018年初，王健林一聲令下，要在一至兩年內消化房地產業務，大連萬達商業不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業。

2021年2月，萬達集團又宣布全面實施“輕資產”戰略，不再投資持有萬達廣場物業，向第三方項目輸出管理和服務。

緊接著當年3月，引入珠海國資委30億戰投，單獨分拆運營管理板塊，以珠海萬達商管的新面貌出現。如今，正是“珠海萬達”這家公司主體在港交所沖刺上市。

所謂的輕資產模式，就是不持有物業，不拿地，不蓋樓，只進行管理輸出和品牌輸出，作為輕資產的萬達商管公司，其唯一的成本只有“人力資源”。而對所有商場的經營費用，比如企劃營銷費用、商場日常開支的物業能源費用等等，來自于商場的經營收入，按照合同約定與物業持有方進行分配支出。

這就好比別人的灶，別人的米，輕資產操盤者負責做飯，飯做好做壞大家一起承擔，如果做得好，經營費用就多花點，收益也多分點；做得壞，經營費用少花點，收益也少分點。對做飯者來說，風險極低。

萬達商管運營管理的所有商場均統一冠名為“萬達廣場”。

萬達商管的模式，可以分為兩種。

第一種叫委托管理。委托管理主要是由母公司大連萬達商業自持的項目為主。委托管理，商管公司跟項目持有方進行收入分成。也就是萬達商管跟大連萬達商業進行經營收入的分成。

據了解，母公司大連萬達商業對這些萬達廣場持有物業產權的大約有200座。也就是說，萬達所定義的輕資產只是在近年來不再持有新增物業，早期的時候還是有很多萬達廣場是屬于自有物業。

第二種叫租賃管理。所謂的租賃管理，就是要給物業方固定的保底租賃費用，比如與建業的合作即是租賃管理。

建業等房企向萬達商管托管商業項目，屬于后者。就單個商業廣場而言，租賃運營比委托管理多一項商戶租金收入。

這幾年，萬達商管向第三方外拓的步伐加快。截至2021年6月底，第三方商業廣場數量增至106個，占總在管商業廣場數量的27.9%，接近三分之一。現擁有的162個儲備項目中，133個由獨立第三方持有。

其中，來自第三方項目的收入貢獻也明顯提升。2018年租賃運營模式的收入占總收入約12%，2020年提升到48.6%，2021年上半年略有下降，占比降至37.5%。

4、輕資產值得推崇嗎？

近年來，從互聯網到實體，都在主推“輕資產”。所謂的輕資產，本質上發端于互聯網的平臺模式。在線上，平臺模式自身不經營，只提供買賣雙方信息的對接，無庫存無經營風險。

在平臺模式旱澇保收,而且馬太效應十分明顯的優勢狀況之下,線下的傳統零售平臺便也熱衷于這樣的“輕資產模式”。平臺的輕資產，一方面對上游端不持有物業，沒有巨大的資產沉淀，從全國各地的房地產開發公司那里把物業租來經營；另一方面，對于下游的經營，平臺商只負責招商，負責統籌引流，具體的進貨和賣貨行為交給了數以千萬計的經銷商。

但是，從去年以來，政策層面的導向可以洞察的是，對平臺型互聯網模式的監管已經越發趨嚴。輕資產把主要成本和主要經營風險都交給了上下游，只以品牌和管理模式的輸出獲利，顯然并不利于整個商業生態的健康穩健發展。

去年下半年開始，騰訊大力面向產業互聯網，而京東也是越做越重，對線下實體企業來說，過度強調輕資產，其實已經不太符合當下的風向。

參考資料:

21世紀商業評論，《王健林重出江湖，掃貨商業地產》，2022年4月8日

*本文僅代表作者觀點，不代表聯商網立場