出品/聯商專欄

撰文/方湖

在疫情起伏和經濟唱衰的艱難蹣跚下，時光轉眼來到2022年8月。回過頭看，2022年開年形勢復雜，不確定性增強。在中美摩擦、俄烏沖突等國際形勢變化，國內受疫情和消費環境影響，商業經營環境更加艱難。大致盤點下來，有這么幾個特征：

01

商業地產時代終結

意味著商業依賴重資產開發通過地產輸血商業的時代結束，曾經的你親我儂已經結束。

在國家房住不炒的大政和緊縮銀根大環境之下，許多房地產開發商沒有及時調整戰略紛紛中招，銷售迅速縮水、借貸到期導致資金周轉困難甚至斷裂，許多公司已經在趕往IUC的路上，其中不乏名列前茅的超級房企。

房地產的資金鏈，成為壓斷企業的最后一根稻草。許多企業紛紛瘦身，搬離高成本的上海總部，合并大區壓縮人員和成本；壓縮多元化業務，尤其是輸血型的商業地產業務。

傳言，蘇寧置業出售北京蘇寧生活廣場給新加坡凱德回籠資金24.5億元。最近有傳言，地產界的三好學生龍湖也遭遇阻擊，弘陽地產也面對債務壓力。種種跡象說明，民企地產開發商正在面臨債務壓力，或將逐步縮小規模、甚至退出地產市場。

皮之不存毛將焉附，地產開發都不存在，何來商業地產。可以看見不遠的將來，重資產開發項目，可能以國企或港資為主，民企會逐步退出。

02

輕資產高歌猛進

因為經濟環境和宏觀政策調整，資金投入大、變現周期長、投資回報下降等，重資產開發成為不能承受之重。

條條大路通羅馬。重資產開發這條路走不通，輕資產運營越來越被更多的企業重視，不約而同擠入輕資產這條賽道。

這條輕資產的道路上，現在既是百花齊放，萬象、大悅城、萬達、吾悅等知名企業；另一方面也是良莠不齊，從先天選址、物業硬件到招商運營可能都存在較大不確定性挑戰。輕資產進入全新階段意味著商業需要自力更生、自我發展。

03

消費內容快速迭代

消費客群在快速更迭，以90后、00后為主導的Z世代加入消費主力大軍。同時，人口老齡化也在加速。消費人口與以往呈現不同趨勢，網紅經濟、顏值主義、場景化、社交語言、潮酷小眾與個性主義等成為新一代年輕人的消費選擇。

互聯網正在改變商業消費模式。商品走到線上，把握年輕懶宅躺的特性，充分把握年輕的主流消費，阿里、京東、拼多多成為電商三大巨頭。短視頻時代到來，依托線下場景的支持，正成為商業線下與線上融合契機，從最初的O2O到現在的線上線下融合，抖音、快手兩大平臺和品牌直播間進駐線下商業，為線下實體商業導流。

（以上圖片為鴻星爾克鹽城萬達旗艦店照片）

互聯網化和年輕化，正在加快消費內容迭代，加速商業內容更新。

注重品質和場景的消費升級，和經濟下行回歸基礎消費的消費降級并存。

04

粗放增長到精細運營

供給端持續放大，需求端疲軟，供需矛盾繼續惡化。

從消費端來說，隨著購物中心的遍地開花，在同一區域的消費者有更多的消費選擇，貨比三家，按照口碑好、品牌組合好、形象氣質好、交通便利好的維度，對周邊的商業自然形成排序。并且逐步形成強者更強的馬太效應，好的向上的商業越來越好，不好的向下的商業很快被消費者拋棄。

從供給端來說，購物中心快速開店，并且不斷快速迭代升級，不光在物業硬件和空間上求新求變，并且在細節運營、個性化營銷、人性化互動、人文關懷服務等各個方面進行精細化運營和服務，在細小的創新點上打動消費者。給消費者希望看到或者有驚喜的品牌，不斷創新的空間陳列與形象展示，年輕人喜歡的IP展出或潮玩互動，各類熱點的營銷互動，在硬件和內容上不斷創新求變，引領年輕消費的走向。

商業的本質是服務，只有精細化的運營和體貼周到的服務，同時疊加優質消費內容和場景，才能更好地滿足不斷變化的消費需求。

05

尊重商業經營到嚴苛資管邏輯

商業經營本來有一套自己的商業邏輯，后來因為出資人的需要衍生一個資管邏輯。

什么是商業邏輯？企業運行并實現其商業目標的內在規律。指通過商業經營達到商業利益最大化。商業周期性、租售比合理性、強競爭分化等。

那什么是資管邏輯？按照資產保值增值的內在規律管控業務。按照固定資產投資回收期來決策租金和遞增的邏輯。

資管邏輯需要深刻理解商業邏輯，才能更好地服務于商業經營。

在目前經濟形勢下，經濟下行與消費萎縮，消費總量可能呈現下降趨勢。商業供給和商業規模持續擴大，消費被稀釋分化，出現商業吃不飽、招不滿的情況。

同時因為疫情反復和不確定性，在經歷三年疫情摧殘的品牌，很多資金被耗干，開店更加謹慎。品牌開店的投資測算更加謹慎，承租能力直線下降，造成商業的結構性空鋪持續擴大。商家低租金找不地方，商場高租金招不到商家。

結語

如果說商業劃分時代的話，大致可以分為：

重資產和輕資產。按照資產模式，分為商業地產時代和后商業時代，分別代表重資產（住宅和商業互補模式）和輕資產（產權和經營管理分離模式）；

疫情前時代和后疫情時代。前者有正常商業邏輯，有相對比較確定投資和消費環境；經歷反復疫情沖擊的后疫情時代，疊加經濟下行和消費萎縮，投資和消費存在不確定性，商業邏輯趨向保守。

人口紅利時代和人口老齡化時代。前二十年，中國經濟快速發展、龐大人口基數的快速遞增以及快速城鎮化，給中國商業帶來巨大的紅利，就是基于人口紅利。有關專家預計，2023年后中國人口出現負增長，即每年出生人口約1600萬人這個基數開始逐年下降，死亡人口在這個基數逐步上升。類似日本經歷一樣，隨著人均壽命增長，中國也將慢慢進入老齡化時代。消費動力下降，商業創新活力也會逐步下降。

*本文僅代表作者觀點，不代表聯商網立場