出品/聯商專欄

撰文/老刀

萬達繼續推進大規模“掃貨”模式。近年來，在疫情的壓力之下，全國各地為數不少的地方性中小型購物中心面臨生存壓力，借此機會，萬達商業管理大舉進擊，被視為“抄底”。近日，萬達再次爆出大動作，在全國范圍內一口氣吃下五座奧克斯廣場。

據聯商網消息披露，萬達商業管理集團將以輕資產的方式接管分別位于長沙、杭州、成都和青島的共5家奧克斯廣場，奧克斯的原有商業團隊將全部撤出，預計國慶后開始進行交割。

萬達商管已與杭州奧克斯中心達成輕資產輸出協議，并于9月14日成立了杭州倉前萬達廣場商業管理有限公司；長沙奧克斯廣場也已確認將從2022年10月1日交由萬達商管負責招商運營。

奧克斯廣場是奧克斯地產集團旗下的購物中心品牌。奧克斯地產成立于2000年，旗下包括地產、產城、商管、物業四個業務板塊，涉及精品住宅、產業園區地產、城市綜合體、超高層建筑等多業態的開發和運營。2006年之后，奧克斯空調業績連續下滑，在空調領域受挫后，奧克斯決定大力發展房地產。

1、甩賣之后的極度反差

今年1月份，萬達低價接手葫蘆島的爛尾項目，并規劃為葫蘆島萬達廣場；2月，萬達宣布全面接管山西忻州田森匯，“忻州萬達廣場”將誕生于此；3月，萬達簽下合作協議，將接手經營河南鑫苑旗下多個商業項目；4月，河南另一家地產企業，建業集團旗下的全部商業項目，以整體運營管理模式交給萬達；5月，北京藍色港灣五棵松項目與萬達簽約合作；7月，合肥爛尾樓項目；8月，中融信托的兩處項目股權轉讓。

萬達馬不停蹄，一路掃貨，被稱為今年整個商業地產江湖救急的“白衣騎士”。

不得不承認，2017年以來，王首富真的是打得一手好牌。2017年7月19日，當時本來融創和萬達之間的合作簽約儀式上，突然多了富力地產的名字。當時據說在談判現場，會議室出現摔杯子的聲音。

原本77家萬達酒店總價335.95億元，最終被砍價到了199.06億元 。最終，富力以約190億的價格將73家萬達酒店收入囊中，等于把之前的價格砍到了6折。而融創集團則接手了萬達的13個文旅項目，轉讓協議簽署完成之后，富力董事長李思廉面對媒體開心地說道：“這次我們一口氣拿到77個酒店，對富力來說我們是贏家。”

沒想到，緊接著疫情來了，以為撿了大漏的富力腸子都“悔青”了。自從接下了這77家酒店之后，富力集團的酒店業務就開始呈現負增長，財報顯示，2018年，富力地產酒店業務的虧損額達4.59億元，虧損增幅超200%。2019年-2021年，富力地產酒店業務的虧損持續加大，分別為虧損10.1億元、14.27億元和和14.22億元。據今年中期業績報，上半年富力酒店業務虧損達8.49億元。

去年年底，有消息稱，為了緩解債務壓力，富力地產正在談判出售此前收購的萬達酒店，有10個項目左右，單價在2億-7億元之間，大都在二三四線城市。

五年前，王健林含淚賣了酒店項目，而富力喜不自禁以為撿了大便宜。豈不知人算不如天算，真的是禍福相倚，疫情一來，當初的痛苦和快樂今天徹底顛倒了。

甩賣之后，萬達于2018年3月開始宣布實施“輕資產”發展戰略，并將大連萬達商業地產股份有限公司更名為大連萬達商業管理集團股份有限公司。隨后，萬達又將商業地產拆分成商管集團和地產集團兩個業務板塊。

萬達所謂的“輕資產”模式，即是對別人的商業項目輸出品牌和管理，本身不持有任何物業項目。在輕資產模式之下，商管成為萬達的主要收入來源，而地產則逐漸弱化。

2、謀求上市

2014年12月23日，大連萬達商業地產股份有限公司（萬達商管的前身）曾在港交所上市，但在2016年9月20日，被退市。

2018年1月，王健林為萬達商業引入340億元的新戰投，收購萬達商業香港H股退市時引入的14%股權，并簽訂了對賭協議，約定要在2023年10月31日前完成上市。當時的對賭協議還約定，萬達商管保證2021凈利潤不得低于人民幣51.9億元，2022、2023年實際凈利潤分別不得低于74.3億元以及94.6億元。若未達成，則萬達系相關公司將以零對價轉讓有關數量股份或向投資者支付現金，以補償投資者。但事實上，萬達商管2021年凈利潤僅35.1億元，距離對賭協議約定的51.9億元還有很大的差距。

港股退市之后，萬達努力了好幾次計劃在A股上市，但是都沒成功。2021年3月，萬達商業宣布撤回A股上市申請。3月底，珠海國資委出資20億元戰投入股萬達商管集團旗下輕資產商管公司——珠海萬達商管。該公司是完全的輕資產運營管理公司，不持有任何物業，僅負責所有萬達廣場的運營管理。同年10月，萬達集團拆分出珠海萬達商管繼續IPO。

2021年10月份，珠海萬達商管向港交所提交招股書，計劃融資30至40億美元。根據港交所聆訊流程，招股書預計于2022年4月21日失效。 

2022年4月22日，珠海萬達商業管理公司再次遞交上市的申請材料。材料顯示，在2021年，珠海萬達商管公司的營業收入是234.81億元，毛利潤額是105.22億元，但凈利潤額只有35.12億元。根據香港聯交所的規定，計劃上市公司的上市申請材料，有效期是6個月，也就是說，最近的這次上市申請，到10月份又到期了。

目前，萬達的主營業務分為三塊，分別為商業管理、影視文化和投資，萬達商管顯然成為整個萬達集團的“拳頭業務”。但是，在疫情的重擊之下，萬達商業的業績并不如意。 

據萬達商管招股書顯示，自2018年-2020年，萬達商管凈利潤連續三年下滑，凈利潤分別為20.22億元、12.48億元、11.12億元。

萬達商管稱，2021年公司預估實際凈利潤已達到當年對賭的目標凈利潤的要求。因為加上2021年上半年扣除的非經常性損益14.61億元及2021年1-4月份，200多座萬達廣場的運營管理服務費等未披露的項目，算上這兩部分利潤，其實萬達商管2021年預估實際凈利潤或已超過了51.9億元。

3、快馬加鞭

今年以來，萬達快馬加鞭拓展業務，顯然是在為2023年的對賭目標而努力。

9月23日，據“洛陽發布”消息，洛陽市市委書記江凌與來洛陽考察的大連萬達集團董事長王健林舉行工作會談，并共同參加洛陽文旅集團與萬達集團戰略合作框架協議簽約儀式。

按照協議，大連萬達集團將與洛陽文旅集團在龍門旅游度假區、萬安山旅游度假區、新唐街、在河之洲旅游度假區等項目中開展深度合作，助力洛陽打造全國文旅文創高地和國際文化旅游目的地；在商業、體育、服務業發展方面開展廣泛合作。

據統計，2022年王健林很忙，到全國各地出差——4月去了貴州茅臺鎮，5月去延安紅街，8月又到北京市平谷區考察。幾乎同一時間，萬達集團的其他高管，則在馬不停蹄地接觸AMC（資產管理公司）機構。

疫情對線下實體商業影響委實不小。2022上半年，全國重點12城的平均空置率達13.4%，環比增長22.9%。同時間，多個品牌門店從購物中心撤走。據聯商網零售研究中心不完全統計，上半年至少超過5200家線下門店關閉，其中不乏沃爾瑪、海底撈等綜合實力強勁的頭部品牌。

據克爾瑞數據統計，2021年中國商業地產企業營收排名，萬達商管以433億元高居第一位，遠超其他企業。今年上半年，萬達商管集團營收為244億元，同比增長7%。截至2021年底，全國萬達廣場超過400個。

遍布全國216個地級市的萬達廣場，在很多方面已經是行業第一——商業租金收入國內最高、已開業購物中心數量最多、持有和管理商業物業總建面最大。

8月底，大連萬達商管的中報公布，數據顯示，上半年公司實現營收244億元，同比增長7%；歸母凈利潤67.44億元，同比下滑4%；基本每股收益1.48元，較去年同期的1.57元明顯下滑。數據顯示，2021年大連萬達商管的凈利率，從2020年的35%下滑至29%。

4、左手與右手的關系 

萬達商管雖然不持有物業項目，但是萬達集團卻是妥妥的“重資產”。如前所述，萬達集團包括三大業務板塊：商管、地產和文化。萬達集團的地產項目，主要就是全國范圍內數量約占總數一半的“自營萬達廣場”。

據今年4 月 22 日萬達商管更新的招股書資料顯示，當前，萬達商管管理 417 個商業廣場，在管建筑面積達 5900 萬平方米，近 3 年間平均出租率 98.8%。其中有 132 個商業廣場為第三方委托運營（非萬達集團的自持物業），占萬達商管集團旗下商業廣場總數的 31.65%。此外，萬達商管集團還有 161 個尚未開業的儲備項目，包括 139 個委托運營商業廣場。

算上儲備項目，萬達商管集團旗下的第三方委托運營商業廣場項目占比將達到 46.88%。而另外還有將近53%的萬達廣場不是“第三方委托運營項目”，那就是萬達的自營項目。

萬達商管集團未來的自營廣場和第三方委托運營廣場數量很可能各占一半，甚至第三方委托運營廣場的數量會超過萬達自營廣場的數量。

2021 年底，王健林罕見地高調宣稱，將在未來 10 年時間，將萬達廣場發展到 1000 座。每座每年收租 1 個億，每年總租金收入做到 1000 億。

由于擁有超過一半數量的自營萬達廣場，萬達商管和萬達集團就成為獨特的“租戶”與“房東”的關系，而這個租戶（商管）還是房東（集團）的親兒子。

在這樣的關系之下，財報數據發現，萬達商管的收入就高度依賴萬達集團。而萬達集團的核心收入主要構成又產自于萬達商管的利潤貢獻。

數據顯示，2021年萬達商管來自萬達集團業務的毛利占比由63.43%增長至75.01%，萬達商管的大部分業務和利潤還是來自于集團母公司。 

另外，萬達商管的應收賬款激增，2018年應收賬款僅為1.62億，而2021年應收賬款達到了16.83億，增長超過了十倍。應收占營收比也由1.47%飆升至7.17%，應收增速明顯高于營收增速。導致應收飆升的主要原因是，來自母公司的“賒賬”增加，2021年萬達商管的應收賬款中，有90.31%來自同系附屬公司，金額達到了15.2億。

也就是說，萬達商管從萬達集團手中把數量占比大約為53%的自營萬達廣場接手過來進行經營，經營收入由萬達商管和萬達集團進行分成，但萬達集團需要支付萬達商管一定的“管理費用”（你請別人幫你經營店鋪，當然需要支付管理費），這就成為萬達商管重要的收入組成部分，但問題在于，萬達集團實際有沒有向萬達商管支付管理費用？

另一方面，萬達集團和萬達商管還形成了良性的互相融資業務。2020年萬達商管向大連萬達集團貸款27億，利率為4.35%，而萬達集團今年發行公司債的票面利率為7.5%，萬達商管成為了萬達集團完美的“融資工具”。而萬達集團卻是穩賺不賠，這也可能是萬達商管始終無法上市的原因吧。

總的來說，萬達商管一方面沒有真正的核心資產，只有抽象的管理和品牌輸出，王健林并沒有把自己核心的資產裝入萬達商管；另一方面，從萬達集團和萬達商管的關系隱約可以看出，萬達集團才是萬達商管背后的大BOSS，也是主要的受益人。從這兩個角度看，在這樣的模式之下，萬達商管上市的可能性不大。

*本文僅代表作者觀點，不代表聯商網立場