來源/觀點(diǎn)指數(shù)
撰文/馮彩云
2023年開年，商業(yè)零售業(yè)態(tài)市場(chǎng)迎來了大量新項(xiàng)目開業(yè)，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全監(jiān)測(cè)以珠海萬達(dá)商管為代表的18家樣本企業(yè)均有貢獻(xiàn)，合計(jì)有47個(gè)項(xiàng)目入市，體量超過400萬平方米。
隨著元旦和春節(jié)的消費(fèi)回暖，大眾的消費(fèi)情緒較高。反映到市場(chǎng)數(shù)據(jù)上，以北京、杭州等為代表的一二線城市消費(fèi)額、客流量等指標(biāo)明顯上漲。
樣本企業(yè)方面，頭部企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)披露了2022年的整體業(yè)績(jī)情況。其中，龍湖、新城等投資性物業(yè)租金收入均超100億元，恒隆作為港資代表錄得了46億左右的零售商業(yè)收入，雖然去年仍受疫情影響，但憑借穩(wěn)固的基本盤還是經(jīng)受住了考驗(yàn)。
期內(nèi)，樣本項(xiàng)目仍積極引入新店，其中奢侈品和餐飲業(yè)態(tài)占比較大，零售和餐飲依然是目前最受重視的業(yè)態(tài)。此外，成都作為重要的消費(fèi)城市，期內(nèi)三大代表性高端商業(yè)項(xiàng)目均有奢侈品店鋪入駐，展現(xiàn)出對(duì)未來發(fā)展的看好。
新入市項(xiàng)目迎開門紅，雙節(jié)加持促消費(fèi)活躍
2023開年，零售商業(yè)市場(chǎng)迎來開門紅，期內(nèi)大量新項(xiàng)目入市，商業(yè)市場(chǎng)活躍度提升。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，報(bào)告期內(nèi)全國(guó)范圍內(nèi)共開業(yè)47個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目，新增入市體量超過410萬平方米，分布于39個(gè)城市。其中，包括北京、上海和深圳一線城市在內(nèi)合計(jì)有8個(gè)城市擁有超過1個(gè)項(xiàng)目入市。
體量分布區(qū)間上，10萬平方米以下的項(xiàng)目有30個(gè)，10-15萬平方米的項(xiàng)目有13個(gè)，15萬平方米以上的項(xiàng)目有4個(gè)。由此可見，中小體量項(xiàng)目仍在增量市場(chǎng)上占據(jù)主導(dǎo)地位。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，中小體量商業(yè)較受青睞的背后，與商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)成本較低，以及疫情后消費(fèi)者對(duì)剛需型商業(yè)的消費(fèi)傾向上升有關(guān)。
聚焦到樣本企業(yè)上，共有18家樣本企業(yè)有新項(xiàng)目開出，其中珠海萬達(dá)商管開業(yè)項(xiàng)目最多，共開出8個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，主要集中于二三線城市。
數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理
合生商業(yè)和旭輝商業(yè)期內(nèi)推動(dòng)旗下項(xiàng)目入市試水，前者開業(yè)的上海靜安MOHO為其首個(gè)高端產(chǎn)品線項(xiàng)目，不同于恒隆、太古，該項(xiàng)目更多聚焦在業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新層面。借此，合生商業(yè)能積攢高端商業(yè)項(xiàng)目的打造經(jīng)驗(yàn)。
隨著疫情防控政策放開，加之元旦春節(jié)雙節(jié)加持，期內(nèi)全國(guó)重點(diǎn)消費(fèi)城市的回暖趨勢(shì)明顯。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，包括北京、上海在內(nèi)的多個(gè)城市均實(shí)現(xiàn)了銷售額、客流量同比大幅增長(zhǎng)，部分恢復(fù)至2019年同期的八成水平，甚者實(shí)現(xiàn)了超越。
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需要注意的是，一般情況下，重大節(jié)假日對(duì)于商業(yè)消費(fèi)能起到較大的拉動(dòng)作用，形成小高峰，但過后會(huì)呈現(xiàn)趨于平穩(wěn)狀態(tài)，因此短期內(nèi)的繁榮能否長(zhǎng)期持續(xù)還存在不確定性。
但無論如何，期內(nèi)消費(fèi)回升趨勢(shì)還是給零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)商們帶來了機(jī)會(huì)和希望，積極營(yíng)銷促進(jìn)消費(fèi)。
樣本企業(yè)中，珠海萬達(dá)商管旗下萬達(dá)廣場(chǎng)春節(jié)期間表現(xiàn)突出，客流量和銷售額相比2019年均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)15%和29%。此外，企業(yè)也借助節(jié)假日進(jìn)行會(huì)員拉新，如華潤(rùn)萬象生活春節(jié)假期新增了37萬會(huì)員，目前已擁有3400萬會(huì)員。
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購(gòu)物中心之外，以?shī)W萊為代表的企業(yè)同樣實(shí)現(xiàn)銷售額增長(zhǎng)。首創(chuàng)奧萊1月期間銷售額超14億元，代表項(xiàng)目北京奧萊等還創(chuàng)下銷售額新高。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，借助消費(fèi)回暖趨勢(shì)，運(yùn)營(yíng)商旗下項(xiàng)目雖然可以提振業(yè)績(jī)，但根本上還是需要提高運(yùn)營(yíng)能力，憑借商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力長(zhǎng)久地吸引和留住消費(fèi)者。
品牌與會(huì)員成高端運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)，輕資產(chǎn)合作熱度回升
部分以零售商業(yè)為主的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，期內(nèi)披露了2022年的收入情況。其中，萬達(dá)、華潤(rùn)、龍湖、新城等內(nèi)地企業(yè)投資性物業(yè)租金收入均超過100億元。港資方面，恒隆內(nèi)地商場(chǎng)租金收入46.07億元，同比下跌1%，基本與2021年持平。
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可以發(fā)現(xiàn)，擁有不同發(fā)展模式的企業(yè)差異明顯。主打高端商業(yè)的企業(yè)，憑借更少的商業(yè)面積，以高坪效獲得更高的租金回報(bào)，疫情雖造成沖擊，但是回暖也十分明顯。
以恒隆為例，目前共持有7個(gè)高端商場(chǎng)及3個(gè)次高端商場(chǎng)，10個(gè)商場(chǎng)2022年貢獻(xiàn)了46.07億元租金收入。其中上海兩個(gè)項(xiàng)目錄得27.41億元，占比約6成。可以看出，上海項(xiàng)目依然是恒隆的壓艙石，但其他城市項(xiàng)目的貢獻(xiàn)也在不斷提升。
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雖然租金收入可觀，但對(duì)比2021年同期，仍有五成項(xiàng)目收入錄得同比下滑。其中，上海恒隆廣場(chǎng)和沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)下滑較大，同比下降約10%。租金收入下滑與2022年疫情管控關(guān)系緊密，疫情管控導(dǎo)致客流量減少，縮短營(yíng)業(yè)時(shí)間乃至閉店直接帶來的是銷售額下滑。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，長(zhǎng)期來看高端商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力依然強(qiáng)勁，而運(yùn)營(yíng)商需要做的就是提升、優(yōu)化項(xiàng)目。高端商業(yè)運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)主要在高端品牌的稀缺性，以及主力會(huì)員客群的維護(hù)上，2022年以來，可以看到恒隆在這些方面有較多動(dòng)作。
另?yè)?jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，為減少上半年疫情對(duì)收入帶來的影響，恒隆在下半年主要通過優(yōu)化品牌組合、市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)和會(huì)員計(jì)劃等帶動(dòng)主要消費(fèi)客群的購(gòu)物積極性。
如上海恒隆廣場(chǎng)經(jīng)順應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)引進(jìn)了生活品牌，如引進(jìn)專注滑雪的德國(guó)奢華運(yùn)動(dòng)品牌Bogner，以豐富運(yùn)動(dòng)品類；引進(jìn)全時(shí)段餐飲Gag為消費(fèi)者營(yíng)造綠色休閑的用餐社交空間。
另一方面，比較突出的是強(qiáng)化項(xiàng)目的高端香氛和護(hù)膚品牌業(yè)態(tài)。具體表現(xiàn)為在Byredo、Diptyque、Penhaligons、L'Artisan Parfumeur等高端香氛的基礎(chǔ)上，推出Celine Maison限時(shí)店，率先發(fā)售香薰蠟燭系列，引入高端護(hù)膚品牌La Mer，豐富此類業(yè)態(tài)的品牌矩陣。
此外，期內(nèi)大部分樣本企業(yè)通過尋求合作方式，簽約新項(xiàng)目，還有部分企業(yè)憑借母公司在公開市場(chǎng)拿地，獲得商業(yè)項(xiàng)目的打造權(quán)。
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其中，印力集團(tuán)與上海臨港達(dá)成合作，開發(fā)上海臨港片區(qū)商業(yè)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，近年來印力通過合作方式成為多個(gè)上海商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方。如2022年1月與外高橋集團(tuán)完成項(xiàng)目合作簽約，將聯(lián)手打造森蘭國(guó)際板塊商業(yè)項(xiàng)目，2021年底則官宣與浦房集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，這些合作也為印力帶來了優(yōu)質(zhì)的商業(yè)發(fā)展資源。
目前，印力上海城市公司負(fù)責(zé)印力集團(tuán)在上海、南通、蘇州、常熟、昆山5座城市的商業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理，涉及江蘇、上海一省一市，代表項(xiàng)目有萬科七寶廣場(chǎng)、上海南翔印象城MEGA等。
新城控股也加大了輕資產(chǎn)方面的探索，期內(nèi)通過合作簽約新增2個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，目前新城在全國(guó)已開業(yè)和未開業(yè)的輕資產(chǎn)項(xiàng)目超過30個(gè)。
雖然輕資產(chǎn)是重要方向，但重資產(chǎn)仍占絕對(duì)比重，截至2022年底新城持有的已開業(yè)吾悅廣場(chǎng)為126個(gè)。
店鋪引入品牌漸趨多元，成都高端競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)
從核心一二線城市樣本項(xiàng)目看，期內(nèi)呈現(xiàn)出集中引入首店的特點(diǎn)。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，包括北京三里屯太古里、成都IFS、南京德基廣場(chǎng)等在內(nèi)的項(xiàng)目期內(nèi)引入的新店中，首店均占據(jù)一定比重，此外還有全品類店、概念店及旗艦店等不同類型的店鋪。首店之外，獨(dú)具特色的店鋪也能為項(xiàng)目增色不少。
具體業(yè)態(tài)上，可以發(fā)現(xiàn)奢侈品占比較大，這與樣本項(xiàng)目中高端商業(yè)項(xiàng)目占比較大不無關(guān)系。可以認(rèn)為，優(yōu)化奢侈品店鋪矩陣，一方面是基于整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)打造的長(zhǎng)期考慮；另一方面，則是短期內(nèi)把握當(dāng)下的消費(fèi)回暖趨勢(shì)，吸引高端客群消費(fèi)，促進(jìn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的有效途徑。
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奢侈品之外，樣本項(xiàng)目引入較多的是餐飲業(yè)態(tài)。以成都遠(yuǎn)洋太古里為例，該項(xiàng)目期內(nèi)共引進(jìn)9家新店，除大部分服飾類零售店鋪外，均為餐飲類店鋪。
具體消費(fèi)城市上，二線城市中第一梯隊(duì)成都目前在高端商業(yè)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力不斷加強(qiáng)，春熙路商圈在營(yíng)項(xiàng)目包括成都遠(yuǎn)洋太古里、成都IFS、成都SKP。
繼上個(gè)報(bào)告期成都遠(yuǎn)洋太古里引入第三家LV之家后，期內(nèi)成都IFS國(guó)際金融中心的國(guó)內(nèi)第三家LOEWE之家，經(jīng)過三個(gè)月的重裝升級(jí)于1月10日開業(yè)。除了引入新店，代表性店鋪的重裝開業(yè)對(duì)調(diào)整優(yōu)化業(yè)態(tài)的作用也不可忽視。
此外，2022年底成都SKP試營(yíng)業(yè)期間，以LV、Dior、Gucci、CHANEL為代表的一眾一線奢侈品品牌均有入駐，可以看到高奢品牌看好成都消費(fèi)市場(chǎng)潛力。
