來(lái)源/市值觀察
撰文/云潭
在某些地產(chǎn)公司躺平之際，中國(guó)前首富王健林還在繼續(xù)戰(zhàn)斗。
6月28日晚間，珠海萬(wàn)達(dá)商管第四次遞交了港股IPO申請(qǐng)資料，距離第一次上市申請(qǐng)已經(jīng)過(guò)去500多天。
過(guò)去的三年，王健林的日子并不好過(guò)。疫情沖擊，房地產(chǎn)史上最嚴(yán)監(jiān)管，一批曾經(jīng)叱咤江湖的地產(chǎn)巨頭紛紛土崩瓦解。
考慮到和投資人的對(duì)賭協(xié)議在年底生效，如果珠海萬(wàn)達(dá)上市失敗，那么萬(wàn)達(dá)將面臨高達(dá)400億的股份回購(gòu)壓力。
對(duì)老王來(lái)說(shuō)，上市已經(jīng)不再是“錦上添花”，僅剩6個(gè)月時(shí)間，不服輸?shù)耐踅×郑仨毐乘粦?zhàn)。
對(duì)賭大限
“萬(wàn)達(dá)商管是萬(wàn)達(dá)的核心企業(yè)，我什么企業(yè)都能丟，這個(gè)不能丟。”
但這個(gè)“命根子”卻在2014年上市后，持續(xù)處于低估狀態(tài)，于是，2016年，王健林決定將萬(wàn)達(dá)商管私有化退市。
此后的7年間，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云突變，王健林始終堅(jiān)守著“三大重任”——降負(fù)債、輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型和推進(jìn)再次上市。
這期間，萬(wàn)達(dá)商管引進(jìn)了多個(gè)投資方，但也埋下了對(duì)賭風(fēng)險(xiǎn)。
2017年，萬(wàn)達(dá)股債雙殺，王健林咬碎后槽牙，不惜借款給融創(chuàng)，讓孫宏斌和富力張力以637.5億元撿漏13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城以及77家酒店。
次年1月的萬(wàn)達(dá)年會(huì)上，王健林老淚縱橫：2017年萬(wàn)達(dá)經(jīng)歷了太多風(fēng)波與磨難。
但一波還未平息，一波又來(lái)侵襲。
天下沒有免費(fèi)的午餐，此前幫助萬(wàn)達(dá)私有化的9個(gè)投資人，和王健林約定2018年底回A上市，否則萬(wàn)達(dá)需要支付利息并回購(gòu)股份。
可是，房地產(chǎn)企業(yè)的上市之路基本鎖死，王健林只能求助老友，馬化騰、張近東、孫宏斌、劉強(qiáng)東慷慨解囊，共出資340億，解決了老王的燃眉之急。
此后，王健林再次轉(zhuǎn)向H股，上市主體變更為珠海萬(wàn)達(dá)商管。
赴港上市前夕，珠海萬(wàn)達(dá)商管啟動(dòng)了Pre-IPO融資，將21.17%股份轉(zhuǎn)讓給碧桂園、中信資本、螞蟻集團(tuán)、騰訊、PAG太盟投資集團(tuán)等多個(gè)投資者，共獲得約60億美元（435億元）。
而萬(wàn)達(dá)需要付出的代價(jià)是，2023年底必須要完成上市，否則需回購(gòu)?fù)顿Y者的股份。也就是說(shuō)，如果今年年底前無(wú)法完成上市，萬(wàn)達(dá)需要拿出400億的資金回購(gòu)股權(quán)。
▲來(lái)源：萬(wàn)達(dá)商管2022年年度報(bào)告
相同的劇本再次上演，只是這一次，好友們都已經(jīng)囊中羞澀，有些人甚至自身難保，哪有資金援助他人。
對(duì)于當(dāng)下并不寬裕的萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，數(shù)百億的資金支出，無(wú)疑是雪上加霜。
對(duì)賭大限將至，鐵人王健林，必須要加快腳步了。
艱難上市路
在H股上市的歷史中，如此大體量的IPO反復(fù)折騰的情況實(shí)屬罕見。
由于遲遲未取得中國(guó)證監(jiān)會(huì)的“大路條”，有分析稱，珠海萬(wàn)達(dá)商管已經(jīng)創(chuàng)造了民營(yíng)企業(yè)海外上市的最慢“紀(jì)錄”。
早在2021年10月11日，珠海萬(wàn)達(dá)便取得了證監(jiān)會(huì)的受理函，且在十天之后向港交所遞交了首份上市招股書。但時(shí)至今日，王健林還沒有拿到他心心念念的“通行證”。
根據(jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，從取得“小路條”到“大路條”只需3到6個(gè)月，可王健林足足等了627天。此外萬(wàn)達(dá)幾次IPO申請(qǐng)也都踩上了境外上市《試點(diǎn)辦法》的實(shí)施節(jié)點(diǎn)，上市之路可謂是困難buff疊滿。
根據(jù)試點(diǎn)辦法，國(guó)內(nèi)企業(yè)要想在境外或H股上市，除了拿到證監(jiān)會(huì)的受理函，即“小路條”外，還要獲得證監(jiān)會(huì)出具的“H股發(fā)行批復(fù)”，即“大路條”。擁有“大路條”之后，港交所才會(huì)對(duì)公司進(jìn)行上市聆訊，啟動(dòng)發(fā)行、路演和上市工作。
除了兩張“門票”外，還要在證監(jiān)會(huì)備案并獲得審批。也就是說(shuō)，珠海萬(wàn)達(dá)商管多了一道審批的大坎。
此前萬(wàn)達(dá)上市資料三次失效，根本原因還是“大路條”未獲批復(fù)。6月2日，證監(jiān)會(huì)對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)提出了六大問(wèn)題，要求補(bǔ)充材料。相比2014年上市時(shí)的輕松寫意，對(duì)王健林來(lái)說(shuō)，此次IPO可謂是難上加難。
所以，針對(duì)本次證監(jiān)會(huì)的補(bǔ)充材料要求，萬(wàn)達(dá)的回復(fù)能否過(guò)關(guān)，將是此次沖刺上市的關(guān)鍵。
翻閱證監(jiān)會(huì)的要求，可以看出，問(wèn)題主要聚焦在合規(guī)性方面，包括公司治理、與大股東之間的資金往來(lái)，出租率數(shù)據(jù)的真實(shí)性、股份回購(gòu)、債務(wù)償還安排以及高比例分紅等6大層面。
▲來(lái)源：證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)
按照要求，發(fā)行人應(yīng)當(dāng)在30個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)充材料。也就是說(shuō)萬(wàn)達(dá)還有約兩周的時(shí)間，準(zhǔn)備好這次應(yīng)答。
不過(guò)，收到回復(fù)總比杳無(wú)音訊強(qiáng)，萬(wàn)達(dá)方面也指出，“要求補(bǔ)充材料是正常流程，上市還在推進(jìn)中。”
只是留給王健林的時(shí)間不多了，面對(duì)證監(jiān)會(huì)的提問(wèn)，萬(wàn)達(dá)打鐵還需自身硬。
如果順利拿到“大路條”，加上當(dāng)下政策面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的氛圍，萬(wàn)達(dá)提速上市也并非不可能。
不認(rèn)命
王健林骨子里就是個(gè)不服輸?shù)臐h子。
16年的從軍經(jīng)歷，造就了他正直堅(jiān)毅，堅(jiān)韌不拔的性格。
創(chuàng)業(yè)伊始，他開過(guò)超市，辦過(guò)工廠，搞過(guò)電梯廠、變電站，最終趟入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。但房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，由于經(jīng)驗(yàn)不足，他多次因?yàn)橘Y金鏈問(wèn)題，走到懸崖邊。
最初為了求得一筆2000萬(wàn)的貸款，他先后50多次希望拜見一家銀行的領(lǐng)導(dǎo)，有時(shí)候在銀行門口一站就是一整天，但那時(shí)的萬(wàn)達(dá)還是一家名不見經(jīng)傳的小企業(yè)，銀行不愿意冒風(fēng)險(xiǎn)，最終貸款還是沒有談下來(lái)。
一面為了貸款疲于奔命，一面是遲遲無(wú)法開工的工程，王健林那時(shí)候九天九夜沒合眼，第十天直接昏迷在公司，被緊急送往醫(yī)院。
“不能怕屈辱，不能怕挫折。活人總不能被尿憋死，銀行找不著，那就想別的辦法。”王健林最后用發(fā)債的方式，把瀕臨破產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)救了回來(lái)。
2000年，王健林決定轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)，但萬(wàn)達(dá)的煩心事依舊沒有停息。初期的三年，萬(wàn)達(dá)以售為主，購(gòu)買了商鋪的商家因經(jīng)營(yíng)不善，直接將萬(wàn)達(dá)告上法院。
單是三年時(shí)間里，萬(wàn)達(dá)就打了222場(chǎng)官司，雖然只輸了兩場(chǎng)，但公司上下疲于應(yīng)付。許多人在那時(shí)離開了萬(wàn)達(dá)，另謀出路。
王健林沒有退縮，面對(duì)困難，信奉“實(shí)戰(zhàn)”思維的他，在實(shí)踐中摸索創(chuàng)新，并解決問(wèn)題。“到了黃河心也不死，撞了南墻也不回頭。到了黃河搭個(gè)橋就過(guò)去了，撞了南墻搭個(gè)梯子就翻過(guò)去了。”
他想出了一個(gè)“城市綜合體”的模式。“做一個(gè)商業(yè)中心，旁邊蓋寫字樓、公寓。出售公寓、寫字樓，獲取現(xiàn)金流，商鋪?zhàn)约簛?lái)經(jīng)營(yíng)。”
這種“租售結(jié)合”的方式，讓萬(wàn)達(dá)在全國(guó)迅速開疆拓土，逐漸成長(zhǎng)為全國(guó)首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。
從經(jīng)營(yíng)層面看，萬(wàn)達(dá)商管是中國(guó)規(guī)模最大、盈利最強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商。
招股書顯示，珠海萬(wàn)達(dá)在2020年、2021年及2022年分別實(shí)現(xiàn)171.96億元、234.81億元以及271.2億元；同期的凈利潤(rùn)分別達(dá)到11.12億元、35.12億元以及75.34億元。
可以看出，在疫情放開后，萬(wàn)達(dá)觸底回升，成功實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，盈利能力大幅增長(zhǎng)。而且，2021（經(jīng)特定算法調(diào)整）-2022年的盈利水平已經(jīng)超過(guò)了對(duì)賭要求。考慮到消費(fèi)回暖的跡象，2023年完成94.6億元的對(duì)賭利潤(rùn)要求也將是大概率事件。
而母公司大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)的體量就更加龐大，2022年，大連萬(wàn)達(dá)商管營(yíng)收493.14億元，歸母凈利潤(rùn)123.01億元。
以珠海萬(wàn)達(dá)為參照，其營(yíng)收分別是新城控股和華潤(rùn)萬(wàn)象生活商管收入的3倍和6倍多，是整個(gè)華潤(rùn)萬(wàn)象生活利潤(rùn)（22.06億元）的3.4倍。
▲來(lái)源：珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司招股書
截至2022年底，珠海萬(wàn)達(dá)在管項(xiàng)目472個(gè)，在管面積達(dá)6560萬(wàn)平方米，是全球最大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，而且是國(guó)內(nèi)唯一向第三方大規(guī)模輸出管理的服務(wù)商。
這種輕資產(chǎn)模式既是王健林所期望實(shí)現(xiàn)的，也是資本市場(chǎng)所青睞的。港股中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的市盈率就是華潤(rùn)置地的近5倍，碧桂園服務(wù)的市值也曾一度超過(guò)主營(yíng)地產(chǎn)開發(fā)的碧桂園，萬(wàn)科也拆分了萬(wàn)物云在港上市。
“對(duì)賭大限”降至，珠海萬(wàn)達(dá)的上市之戰(zhàn)，將極有可能決定這個(gè)地產(chǎn)王國(guó)的命運(yùn)走向。但軍人出身的王健林絕不會(huì)輕易認(rèn)輸，目前，這場(chǎng)豪賭還在繼續(xù)。
去年4月，王健林接盤“河南地產(chǎn)一哥”胡葆森的建業(yè)旗下商業(yè)項(xiàng)目10年的運(yùn)營(yíng)權(quán)；5個(gè)月后，位于鄭州的兩座萬(wàn)達(dá)坊就同時(shí)開業(yè)。
此外，王健林還和鑫苑張勇、山西田森杜寅午合作，并接手了北京藍(lán)色港灣、五棵松卓展購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)權(quán)。僅在2022年，萬(wàn)達(dá)商管就參與十多筆交易。
乘著疫情之后消費(fèi)復(fù)蘇的東風(fēng)，萬(wàn)達(dá)重新上路。最新的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)在2023年上半年新開12座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，累計(jì)開業(yè)484個(gè)。上半年總租金收入就達(dá)到263.2億元，同比增長(zhǎng)4.5%；
而且，相比其他商管服務(wù)商，萬(wàn)達(dá)的效率更高，上半年出租率98.2%，租金完成了100%的收繳。
除了商管這個(gè)核心板塊，王健林在年會(huì)上還指出，2023年除推動(dòng)珠海萬(wàn)達(dá)商管上市外，還有文旅“再出發(fā)”。
在出售多個(gè)文旅資產(chǎn)回籠資金后，萬(wàn)達(dá)文旅在2023年又“殺了回來(lái)”。農(nóng)歷新年過(guò)后，一度沉寂的王健林頻繁露面，現(xiàn)身洛陽(yáng)白馬寺、洛邑古城，貴州丹寨等地，隨即簽下了多個(gè)文旅項(xiàng)目。
不僅如此，萬(wàn)達(dá)還發(fā)布了名為“歸雁計(jì)劃”的招聘公告，意在讓曾經(jīng)在萬(wàn)達(dá)酒店工作過(guò)的人重新回歸。據(jù)悉，有超過(guò)100家萬(wàn)達(dá)酒店都參與了這場(chǎng)活動(dòng)。
住宅地產(chǎn)也開始回歸大眾視野，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)（住宅板塊）聚焦萬(wàn)達(dá)商業(yè)周邊開發(fā)，并已落子武漢、貴陽(yáng)等地。
“在中國(guó)房地產(chǎn)界，論戰(zhàn)略的執(zhí)行力和戰(zhàn)術(shù)紀(jì)律，王健林應(yīng)該是當(dāng)之無(wú)愧排在第一位的。”胡葆森如此評(píng)價(jià)王健林。
從2017年的斷臂求生，到如今的大舉反攻，王健林未雨綢繆，反周期行動(dòng)，這是萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)期屹立不倒的關(guān)鍵。
如今，四戰(zhàn)港股，老王已經(jīng)使出渾身解數(shù)。王健林曾稱：“萬(wàn)達(dá)的困難只是暫時(shí)性、階段性的，萬(wàn)達(dá)絕不躺平。”只是，年初至今，縈繞在萬(wàn)達(dá)身上的負(fù)面消息持續(xù)發(fā)酵，讓原本“提前上岸”的萬(wàn)達(dá)，再次陷入質(zhì)疑聲中。
但這些負(fù)面消息，并未完全實(shí)錘，還存在許多爭(zhēng)議。比如，此前被凍結(jié)的大連萬(wàn)達(dá)商管19億股權(quán)，萬(wàn)達(dá)方面稱，凍結(jié)的股權(quán)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)10多億元的財(cái)產(chǎn)糾紛。萬(wàn)達(dá)方面正通過(guò)法律途徑，維護(hù)公司合法權(quán)益。
而此前大連萬(wàn)達(dá)中止60億元的小公募債，是考慮到目前市場(chǎng)情況而主動(dòng)放棄發(fā)行，并不會(huì)對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)上市產(chǎn)生直接影響。
其實(shí)，2017年危機(jī)之后，萬(wàn)達(dá)在償還了2000多億債務(wù)后，“債務(wù)核彈”已經(jīng)拆除。果斷的轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，也令萬(wàn)達(dá)身軀更加輕盈。
而且，相比瘋狂加杠桿的融創(chuàng)、恒大等企業(yè)，王健林更具有前瞻性的戰(zhàn)略眼光，每每在風(fēng)暴來(lái)臨前，未雨綢繆甚至不惜壯士斷腕，最終逃過(guò)一劫。
商海沉浮，在又一個(gè)關(guān)鍵的十字路口，這位中國(guó)前首富迎來(lái)關(guān)鍵一役。
正如他喜愛的那首歌中所唱：“我要從南走到北，我還要從白走到黑。”在69歲的高齡，他選擇倔強(qiáng)的繼續(xù)戰(zhàn)斗。
