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撰文/龔麗欣

一則交易傳聞，就此揭開英格卡的商業(yè)變奏。

近日，有知情人士透露，英格卡正計(jì)劃打包出售國內(nèi)的10座薈聚購物中心。首批出售的是位于無錫、北京、武漢的三座購物中心，涉及資金160億元，接盤方為康泰人壽領(lǐng)投的基金。

上述三個項(xiàng)目，是英格卡于中國內(nèi)地較早開業(yè)的購物中心，運(yùn)營至今均已超過10年時間。

英格卡出售“離場”的原因是什么？泰康們大手筆出資為哪般？國內(nèi)10座薈聚購物中心又將迎來怎樣的命運(yùn)？

出售傳聞

近日，有市場傳聞表示，英格卡正計(jì)劃打包出售國內(nèi)的10座薈聚購物中心。

英格卡購物中心，隸屬于英格卡集團(tuán)（旗下還包括宜家零售和英格卡投資），是全球性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營管理公司，目前，其在全球15個市場運(yùn)營38家聚會體驗(yàn)中心。

而在中國市場，其購物中心品牌為“薈聚”，目前，英格卡購物中心在華運(yùn)營的10家薈聚購物中心分別位于無錫、北京、武漢、福州、長沙、南寧、昆明、合肥、西安和上海，投資總額約275億元，擁有約94.3萬平方米的總租賃面積。

除購物中心業(yè)務(wù)外，英格卡購物中心旗下薈聚辦公品牌在北京、青島和上海自主運(yùn)營四個辦公樓項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)官網(wǎng)、商業(yè)客整理

從知情人士傳遞的消息來看，此次英格卡正計(jì)劃將所持10個購物中心項(xiàng)目整包出售，不過，關(guān)于整個資產(chǎn)包的估值與出售金額，市場暫未有消息透露。

此外，傳聞表示，目前英格卡與交易方正在洽談的方案是，率先出售位于無錫、北京、武漢的三座購物中心，出售金額約160億元。

值得注意的是，上述三個項(xiàng)目，是英格卡于中國內(nèi)地較早開業(yè)的購物中心，運(yùn)營至今已超10年。

將時間的齒輪撥回2009年，這是宜家家居進(jìn)入中國大陸市場的第11年，而彼時，這個家居大賣場因一站式購物體驗(yàn)和高品質(zhì)的產(chǎn)品，迅速在中國市場占有一席之地。

也是這一年，與宜家零售“份屬同門”的英格卡購物中心正式進(jìn)入中國，其一口氣拿下了無錫、北京和武漢三塊商業(yè)熱土。

而后，經(jīng)過六年時間的籌謀，無錫薈聚購物中心、北京薈聚購物中心接連開業(yè)，武漢項(xiàng)目也在2015年揭開面紗。

觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，無錫薈聚購物中心總建筑面積達(dá)到25萬平方米，商業(yè)租賃面積為15萬平方米，因地處錫山區(qū)與新吳區(qū)的交界處，享受產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型和高端產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的潛力，且項(xiàng)目與地產(chǎn)接駁，交通優(yōu)勢明顯，項(xiàng)目多次掛在“熱榜”名單的前列。

第三方數(shù)據(jù)顯示，2023年，無錫薈聚購物中心的年銷售額約為33.7億元。

北京和武漢項(xiàng)目的表現(xiàn)同樣不俗，前者在今年春節(jié)假期期間客流量達(dá)83.43萬人次，實(shí)現(xiàn)營業(yè)額1.83億元，分別同比增長4.07%、11.19%；后者日均客流量穩(wěn)定在8到10萬人次。

傳聞提到，接盤方為康泰人壽領(lǐng)投的基金，基金總規(guī)模80億元，泰康人壽認(rèn)購30億元，其他參投方包括中銀三星、中宏、友邦、大都會人壽等險資，共計(jì)認(rèn)購30億元，同時，英格卡將認(rèn)購基金的劣后級，出資約20億元。

此外，出售總代價當(dāng)中，剩余的80億元擬采用銀行融資的方式獲取。

知情人士透露，目前，交易各方仍在溝通合作條款和細(xì)節(jié)。

從家居到商場

結(jié)合市場傳聞表示，英格卡此番“清退”決心較強(qiáng)。

從消息來看，出售完成后，項(xiàng)目的運(yùn)營權(quán)仍在英格卡手中，且其承諾投資期間，保險機(jī)構(gòu)的回報率將接近7%。

有知情人士表示，“要不是險資要他們擔(dān)保，他們巴不得全退。”

對英格卡而言，宜家家居走向下坡路，薈聚購物中心面臨消費(fèi)疲軟與市場競爭，其壓力可想而知，而出售顯然是其止損與回血的最佳方式。

首先來看宜家家居，1998年，第一家中國門店落地上海之后，宜家與中國消費(fèi)者曾一起度過了漫長的蜜月期。

然而，一方面，紅星美凱龍、居然之家、顧家家居等本土品牌不斷發(fā)展壯大；另一方面，隨著電商的發(fā)展，貼著“宜家風(fēng)”標(biāo)簽的平替產(chǎn)品在互聯(lián)網(wǎng)上層出不窮，線上線下的競爭壓力下，宜家的市場份額不斷被擠占。

但更重要的是，過去幾年，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度的轉(zhuǎn)型期，作為上下游產(chǎn)業(yè)鏈之一的家居行業(yè)不免寒意逼人，新房配套的家居需求隨著樓市下行不斷萎縮，存量市場的競爭愈發(fā)激烈。

行業(yè)震蕩之下，家居企業(yè)們面臨著客流減少、業(yè)績縮水的難題。其中，顧家家居2024年歸母凈利潤同比下降29.38%；紅星美凱龍自營商場業(yè)務(wù)收入同比下滑12%；居然智家凈利潤降幅達(dá)到32.08%。

宜家的日子并不好過。2024年財年，宜家家居的門店雖增長至39家，但其銷售額盡在112億元左右，對比2019年的數(shù)據(jù)來看，29家門店實(shí)現(xiàn)了157.7億元的銷售額。

更多的門店，卻創(chuàng)造了更少的業(yè)績，這個曾經(jīng)備受年輕人喜歡的“北歐神話”已漸漸走下神壇。

宜家也曾試圖挽救，從2024年8月以來，宜家在中國市場數(shù)次降價。

彼時，該公司宣布了“生長+”戰(zhàn)略，提出要在中國市場投資63億元用于包含服務(wù)、渠道在內(nèi)的多項(xiàng)品牌建設(shè)，其中一項(xiàng)比較顯著的計(jì)劃是對超過300種產(chǎn)品進(jìn)行長期性降價。

今年3月，宜家所屬的英格卡集團(tuán)全球零售總裁托爾加·恩庫在回答媒體提問時亦表示，低價策略將長期持續(xù)。

但低價策略似乎沒能挽回中國消費(fèi)者的心，目前宜家成了消費(fèi)者眼中"宜逛不宜買"的代表。

可以看到的明顯現(xiàn)象是，來宜家的消費(fèi)者，真正買家具的并不多，但逛街、拍照、就餐甚至散步消磨時光的居多。

但英格卡的壓力不僅來自宜家，在整體消費(fèi)增速下降與市場競爭加劇、同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，薈聚購物中心同樣面臨著巨大的經(jīng)營壓力。

也因此，對英格卡而言，此番出售旗下購物中心，或許是其回籠資金、改善現(xiàn)金流的最優(yōu)解。

更重要的是，英格卡所持的10個薈聚購物中心以重資產(chǎn)模式為主，且福州、西安、上海等七個項(xiàng)目均處于運(yùn)營初期，要實(shí)現(xiàn)資金的正回流仍需漫長的時間。

此番出售過后，企業(yè)能夠轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營，不僅能夠降低項(xiàng)目的運(yùn)營成本，還能迅速的補(bǔ)充現(xiàn)金流，提高運(yùn)營效率與靈活性。

此外，基于目前消費(fèi)基礎(chǔ)公募REITs的熱火，也有市場人士猜測，英格卡此番操作是否有意做Pre-REITs基金，提前進(jìn)行資產(chǎn)培育，劍指公募REITs市場。

不過，考慮到此次接盤方均為險資，這類資本對于不動產(chǎn)的退出并沒有那么強(qiáng)烈，也因此，這一猜測是否成立，仍需靜待答案。

泰康們的考量

事實(shí)上，泰康參與的這場收購，只是險資深度介入中國商業(yè)不動產(chǎn)市場的縮影。

過去幾年，新華保險、中郵保險、大家保險等險資機(jī)構(gòu)，接連下場收購零售行業(yè)、辦公項(xiàng)目以及長租公寓等不動產(chǎn)。

根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，保險公司正成為中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)資本市場的重要力量。2022年至2024年期間，保險公司在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的直接投資達(dá)93億美元，投資規(guī)模與英美等成熟市場相當(dāng)，并居亞太區(qū)市場首位。

2025年上半年以來，險資仍在持續(xù)下場，其中，中郵保險牽手中東主權(quán)投資機(jī)構(gòu)，完成對上海博華廣場的收購；建信人壽斥資56.85億元拿下上海外灘核心區(qū)超高層寫字樓，新華保險聯(lián)合中金資本成立基金，接連接盤14個萬達(dá)廣場項(xiàng)目；陽光保險參與收購48座萬達(dá)廣場；大家保險35.4億接盤瑞安房地產(chǎn)旗下的佛山嶺南天地、嶺南購物中心項(xiàng)目……

數(shù)據(jù)來源：公開報道、商業(yè)客整理

據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，上半年，中國人壽、太平洋人壽、平安人壽、建信人壽等險企在不動產(chǎn)項(xiàng)目上的投資顯著加速，合計(jì)新增投資金額達(dá)到47.47億元，較去年同期激增超6倍。

有業(yè)內(nèi)人士表示，險資是成為房地產(chǎn)市場大宗交易的積極參與者，尤其偏好核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比如北京、上海的寫字樓、長租公寓及商業(yè)綜合體。

險資布局商業(yè)不動產(chǎn)的配置熱情，一方面基于債券利率下行與穩(wěn)定收益需求的矛盾。

觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，低利率環(huán)境下，傳統(tǒng)固收類資產(chǎn)的收益率持續(xù)下降，最新數(shù)據(jù)透露，十年期國債收益率僅有1.73%，銀行理財產(chǎn)品業(yè)績比較基準(zhǔn)也在密集下調(diào)。

相比之下，在政策支持下，寫字樓、零售商業(yè)、長租公寓等項(xiàng)目不僅能夠提供穩(wěn)定的租金收入，還具備抗通脹特性，精準(zhǔn)契合保險資金對"收益可預(yù)期、風(fēng)險可管控"的核心配置需求。

另一方面，近兩年，中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷深度的調(diào)整期，部分企業(yè)因轉(zhuǎn)型、融資需求，將大量的優(yōu)質(zhì)持有型不動產(chǎn)擺上貨架，這無疑也為險資提供了高性價比的投資機(jī)會。

回到本次的交易當(dāng)中，傳聞提出，英格卡承諾在此次投資期間，泰康人壽等險資的回報率將達(dá)到7%，這顯然要高于債券、銀行理財?shù)仁找媛省?/p>

不僅如此，目前，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已然進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，如若后續(xù)薈聚購物中心能夠成功申報公募REITs，泰康們能夠從中獲得的利益將更為可觀。