海航內(nèi)部人士告訴南都記者，此項(xiàng)收購本月初已完成簽約，收購資金未及60億元，以分期付款形式支付，“價(jià)格很劃算，不要說是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就算作普通住宅賣都不止這個(gè)收購價(jià)。”但該人士未透露具體數(shù)字。
雖然與100億元的叫價(jià)相去甚遠(yuǎn)，但對于4年來不斷尋求買家的國美來說，出售國美商都未必不是一場“減負(fù)”。由于銷售收入下滑以及電子商務(wù)業(yè)務(wù)虧損，國美今年上半年首次出現(xiàn)中期業(yè)績虧損，股價(jià)跌跌不休，國美商都變現(xiàn)正當(dāng)其時(shí)。
合理交易價(jià)約50億
南都記者昨日獲得的海航內(nèi)部文件顯示，海航8月7日已成立由11人組成的“國美商都專項(xiàng)工作組”，由海航集團(tuán)董事局董事、海航資本控股有限公司董事長譚向東擔(dān)任總指揮，具體負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目收購后的各項(xiàng)內(nèi)外部手續(xù)，并完成項(xiàng)目融資、落實(shí)資金及付款工作。
迄今，交易雙方均未透露此項(xiàng)交易的最終價(jià)格。據(jù)海航內(nèi)部人士透露，作價(jià)未及60億元，更遠(yuǎn)低于國美集團(tuán)2009年一度外放的100億元待售價(jià)。
中國十大商業(yè)操盤手之一鄧國堅(jiān)給南都記者算了一筆賬：國美商都規(guī)劃用地面積11 .88萬平方米，拿地價(jià)8 .05億，再加上建筑等各項(xiàng)成本，最多1萬元/平方米，乘上總建筑面積55 .5萬平方米，作價(jià)最多55億。
除此之外，“還要考慮項(xiàng)目轉(zhuǎn)手之后，商業(yè)規(guī)劃改變帶來的坪效降低”，昭邑零售商業(yè)咨詢總經(jīng)理劉暉認(rèn)為，國美商都的合理交易價(jià)位約為40億至50億元。未來，國美商都很有可能轉(zhuǎn)成做購物中心，定位為周邊“北京總部基地”的配套。
劉暉告訴南都記者，按照黃光裕最初定下的棋局，國美商都的定位是做輻射全亞洲的服裝時(shí)尚中心，業(yè)態(tài)組合主要有服裝批發(fā)市場、奧特萊斯和圖書大廈，租金約5-8元/平方米。
“批發(fā)市場可以把鋪位建得很密集，但購物中心一般有50%的面積是作為公共配套，可用來出租的商業(yè)面積會大大降低。”劉暉說，以現(xiàn)實(shí)條件，項(xiàng)目所處的北京西四環(huán)地段也只需10萬平米的購物中心配套，國美商都55萬平方米的大體量，估計(jì)很難招商招滿。
說到底，“很難盤活是影響作價(jià)的重要原因。”曾給國美商都做過商業(yè)咨詢的知情人士楊依(化名)透露，“當(dāng)時(shí)，這個(gè)項(xiàng)目的奧特萊斯部分已經(jīng)找了原北京燕莎商城總經(jīng)理萬文英過來操盤，北京雅寶路服裝市場也基本談好要進(jìn)駐，但還是因?yàn)辄S光裕被捕，所處地段商業(yè)氣氛不足等原因而擱淺。”
地產(chǎn)變現(xiàn)輸血電子商務(wù)
“國美商都這一項(xiàng)目擱置了三四年，早就有傳聞要轉(zhuǎn)賣給海航集團(tuán)，現(xiàn)在總算塵埃落定。”有熟悉國美商都的人士向南都記者表示，雖然最終售價(jià)與預(yù)期有較大差距，但目前經(jīng)濟(jì)不景氣、房地產(chǎn)市場低迷，這個(gè)收購金額也是雙方綜合考慮后達(dá)成的共識。
國美電器(微博)日前發(fā)出盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)截至今年6月底期間將獲得凈虧損。這也是國美電器2004年在香港上市以來，首次出現(xiàn)中期業(yè)績虧損。
國美稱，由于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，消費(fèi)者信心嚴(yán)重不足，國內(nèi)一線城市傳統(tǒng)家電銷售低于預(yù)期。另由于集團(tuán)門店的物業(yè)成本屬于固定成本，因銷售未達(dá)到預(yù)期導(dǎo)致租售比大幅攀升，從而侵蝕了利潤。
更重要的是，國美旗下國美網(wǎng)上商城、庫巴網(wǎng)最近和京東、天貓(微博)、蘇寧易購(微博)等大打價(jià)格戰(zhàn)，目前還看不到盈利前景，亟須輸血。
中國電子商會副秘書長陸刃波認(rèn)為，國美終于放手國美商都項(xiàng)目，雖然導(dǎo)致國美鵬潤地產(chǎn)業(yè)務(wù)短期收縮，但未必是件壞事，“國美可以利用這筆資金，集中精力開展電子商務(wù)，回歸主業(yè)。”
陸刃波說，電子商務(wù)是國美目前發(fā)展中的一塊短板，但又是朝陽產(chǎn)業(yè)，從長遠(yuǎn)來看，這筆資金的投入將獲得很好的回報(bào)，對于國美當(dāng)下的發(fā)展戰(zhàn)略來說也是舉足輕重。
海航的算盤
國美的“燙手山芋”，海航集團(tuán)甘之若飴。
這幾年，“海航集團(tuán)瘋狂地拿地產(chǎn)項(xiàng)目，但很多項(xiàng)目拿了之后就‘冷藏’起來。原因很簡單，海航打算集到幾百億資產(chǎn)之后，做成一個(gè)‘商業(yè)地產(chǎn)’資產(chǎn)包，整體出售給商業(yè)地產(chǎn)基金等機(jī)構(gòu)。”接近海航集團(tuán)的知情人士對南都記者說，仔細(xì)研究就會發(fā)現(xiàn)，海航做商業(yè)地產(chǎn)，更傾向于收購現(xiàn)成物業(yè)，而不是拿地自建，“短線投資”的意圖由此可見。正因如此，“海航內(nèi)部有一個(gè)機(jī)制，‘無論年齡、資質(zhì)，誰能拿下項(xiàng)目，項(xiàng)目就歸誰’，不用考慮操作者的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。”
“只要拿下國美商都之類的項(xiàng)目，海航就可以粉飾上市業(yè)績報(bào)告，畢竟，重資產(chǎn)的投資總比‘購買飛機(jī)’更有‘錢途’。”鄧國堅(jiān)說，“位于廣州大學(xué)城的海航Y(jié) H城迄今已經(jīng)更換了三撥招商代理商，效果還是不盡如人意。為何？海航集團(tuán)內(nèi)部就沒有組建商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，商業(yè)項(xiàng)目能否運(yùn)作起來，這應(yīng)該不是海航最關(guān)心的問題。”
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黃光裕的昔日地產(chǎn)夢
2005年4月，國美置業(yè)以8.05億元拍得北京市豐臺區(qū)西南四環(huán)地塊，用于開發(fā)國美商都項(xiàng)目。其中純商業(yè)用房31萬平方米、寫字樓3萬多平方米、酒店和酒店式公寓5萬多平方米。
在昔日中國內(nèi)地首富黃光裕的地產(chǎn)版圖中，國美商都曾經(jīng)占據(jù)最重要的一角。這個(gè)總建筑面積近60萬平方米、北京市2005年最大的招拍掛項(xiàng)目，從科技地產(chǎn)到服裝中心，黃光裕對其具體定位一直舉棋不定，由此也帶來了管理紊亂，4年來更迭了禹晉永、吳坤嶺、童淵、周東權(quán)、王海域5任總經(jīng)理。案名也由國美商都-鵬潤時(shí)代廣場-鵬潤國際時(shí)尚交易中心-國美廣場-國美商都，數(shù)次更迭。
時(shí)任國美置業(yè)總經(jīng)理的禹晉永延續(xù)了“高科技”包裝路徑，力主將項(xiàng)目包裝成“世界電子電器高科技體驗(yàn)中心”。但最終，這個(gè)號稱投資38億元的項(xiàng)目，定位幾經(jīng)調(diào)整，一直未能正式銷售，被業(yè)界稱為“地產(chǎn)毒藥”。
直到2010年，國美商都才完成其主體施工，并取得了房產(chǎn)證，而電力、消防等配套設(shè)施調(diào)試的掃尾工程于去年完成。
有人曾對國美商都做過如此評價(jià)，“如果當(dāng)時(shí)定成公寓、酒店和配套商業(yè)的城市廣場，早成功了。禹晉永和童淵滿腦子是信托和上市，想在二級市場套現(xiàn)百億元回來，從一開始就沒打算做成一個(gè)真實(shí)的東西”。
直到被拘，黃光裕才下定決心，拋棄這個(gè)運(yùn)作極為糟糕的項(xiàng)目。國美電器一位高管透露，鵬潤地產(chǎn)出售資產(chǎn)的決定，其實(shí)是黃光裕本人確定的。2008年12月，在北京市公安部門的安排下，黃光裕得以與黃秀虹，以及王俊洲、魏秋立等國美電器高管進(jìn)行了溝通。當(dāng)時(shí)，黃光裕就交代了處理部分鵬潤地產(chǎn)項(xiàng)目的決定，國美商都是重中之重。
2009年初，在獲得黃光裕的允許后，黃秀虹確定了出售國美商都的方案。3個(gè)月后，鵬潤地產(chǎn)與中鐵置業(yè)進(jìn)行談判，但由于在“整體轉(zhuǎn)讓”還是“股權(quán)合作”的具體方式上存在分歧，雙方的談判最終失敗。
此后，又有兩家投行愿意以控股的方式來競爭這一項(xiàng)目，給出的最高價(jià)格是60億元，但最終未果。
南都記者 汪小星 肖昕 實(shí)習(xí)生 周怡霏 肖晶晶
