南陽最詳細的商圈調(diào)查資料

目    錄

一．    孤立商店

二．    無規(guī)劃商業(yè)區(qū)

1．         中心商業(yè)區(qū)——市中心人民路與新華路為主

2．         次級商業(yè)區(qū)——中州路與工業(yè)路交叉口

3．         鄰里商業(yè)區(qū)——王府花園為主

4．         商業(yè)街——梅溪路為主

三．    有規(guī)劃商業(yè)區(qū)

1.    區(qū)域購物中心——鴻德購物廣場為主

2.    社區(qū)購物中心——

3.    鄰里購物中心——南航大廈盛德美為主

一．   孤立商店(李軍調(diào)查)

二．   無規(guī)劃商業(yè)區(qū)

（一）     中心商業(yè)區(qū)（陳朝東調(diào)查）

一．   簡介CBD：

中心商業(yè)區(qū)是擔負城市商業(yè)中心和城市社交活動中心職能的地區(qū)。由城市中最繁華的街區(qū)與街道組成，在城市商業(yè)服務網(wǎng)等級中，屬最高一級。城市中心商業(yè)區(qū)具有如下特征：①為全市區(qū)金融、行政、娛樂及文化集中區(qū)，有政府大廈、銀行、豪華旅館、百貨商店等；②地價居全市之冠，建筑物高大稠密；③若干高大建筑垂直分布，底層一般為零售商業(yè)；④在全市主要道路分叉處附近；⑤白天人口最擁擠，交通流量大。

我所調(diào)查的主要是以人民路和新華路為輻射范圍的市中心商業(yè)區(qū)，從一般發(fā)展規(guī)模上來說，這里也算不上CBD，但從全市經(jīng)濟發(fā)展來看，這里聚集了南陽市商品與服務最好，比較先進的設備，以及消費人流、車流、地價、消費水平等都位于全市先進行列，因此調(diào)查它對于南陽經(jīng)濟的分析與發(fā)展都有很重要的作用。

還有另種說法，就是棗林將成為南陽的“蒲東”，也就是CBD，但是從目前來看，棗林的發(fā)展狀況還遠遠不夠，南陽惟以展示的就是以人民路和新華路為主的市中心的位置。

二．   調(diào)查狀況以及特點分析：

經(jīng)過調(diào)查，市中心位置主要商品類別是生活用品、高檔消費品、百貨。人口結(jié)構(gòu)主要是居民區(qū)，主要為城市居民，且為收入較高的居民為主。客流結(jié)構(gòu)，人口流量大，且穩(wěn)定，以高收入者居多。消費結(jié)構(gòu)，消費檔次較高，多為享受性商品，同時有高質(zhì)量的消費環(huán)境和服務。區(qū)域功能性質(zhì)，代表了南陽高水平的消費，影響高收入者消費趨勢，刺激南陽經(jīng)濟向更高的水平發(fā)展。商圈的競爭，內(nèi)部競爭單一，只與其它的區(qū)域有相對的競爭。分析評價，本區(qū)內(nèi)只有一部份消費者能夠涉足，因而消費群體相對單一。但這并不影響其它的繁榮。

1，        地理特征。南陽CBD在一定意義上已經(jīng)成為一個城市的代名詞，它代表著整個城市的最精華、超景觀的區(qū)域。  

2，        地價特征。因為是黃金地段，它的樓、價在這個城市內(nèi)部或者一個區(qū)域內(nèi)應該是最高的。

3，        建筑特征。CBD從傳統(tǒng)意義上講，商務中心區(qū)往往是高樓林立，體現(xiàn)了高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千上萬平方米。

4，        產(chǎn)業(yè)特征。這是核心的特征。南陽市CBD以第三產(chǎn)業(yè)為主導，而且不是傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)，應該是那些代表了當今時代最先進、最發(fā)達的第三產(chǎn)業(yè)

5，        功能性特征。南陽CBD具有經(jīng)濟控制的功能。實際上，雖然政府對經(jīng)濟起到宏觀調(diào)控的作用，但在市場經(jīng)濟條件下，經(jīng)濟的控制能力往往也集中在一些大的金融、貿(mào)易、保險等跨國公司總部云集的地域。這一區(qū)域?qū)?jīng)濟的支配、經(jīng)濟的主導、經(jīng)濟的控制力是比較強的。因此，CBD實際上是市場經(jīng)濟體制下一個經(jīng)濟的樞紐機構(gòu)。

6，        時代性特征。CBD作為一個地區(qū)，包括經(jīng)營管理（總部）、金融、專業(yè)服務、展覽及會議、酒店和配套公寓、娛樂及高檔零售業(yè)等。

三．   優(yōu)勢劣勢分析：

1．        南陽市CBD的主要優(yōu)勢就是人流車流量相當大，一些商品服務比較齊全和到位，居民消費水平比較高等。

2．        劣勢遠比優(yōu)勢大得多，主要體現(xiàn)的交通擁擠，停車場缺乏，設備還不是很先進，商品不齊全，管理還不完善，面積環(huán)境較小，也缺乏一些國際性的商場駐扎。

3．        建議：應該注意交通的闊善問題，修大型停車場，改進落后的設備商品和服務，使各大商場的商品和服務都趕上國際水平。加強交通管理。南陽市的人口較多，流動人口也較多，生活水平普遍較低，以工薪階層為主，他們的購買能力較弱，因此應該滿足他們的消費需求為主要的目標，同時兼顧高收入者的利益與消費欲望；學生也是消費的主流，也應對他們的需求做出調(diào)查，把顧客的利益改革放在第一位，加強服務體系，應當注意保持與外界的聯(lián)系，把眼光放向整個國內(nèi)市場。。

四．   總結(jié)：

   對于南陽市的CBD，我們不能局限于這中心一帶，這里的商場在一定范圍內(nèi)代表了南陽市的最高水平，例如金漢豐、鴻德購物公園等，雖然地理交通條件有很多局限，但從總體發(fā)展水平來看，這一區(qū)域發(fā)展還是不錯的，雖說是不經(jīng)規(guī)劃的商業(yè)圈，但是經(jīng)濟發(fā)展水平也代表了全市的最高水平。

（二）      次級商業(yè)區(qū)（殷學東調(diào)查）

     次級商業(yè)區(qū)一般位于兩條主要街道的交叉口處，總體特點是：在一個城市會有多個次級商業(yè)區(qū)；一般靠近公交車站，商品齊全，離住宅較近；商品和服務不是很均衡，交通擁擠，停車場緊張。

一．              分布狀況

 南陽市的次級商業(yè)區(qū)主要分布在中州路與人民路交叉口處，中州路與工業(yè)路交叉口處，工業(yè)路與文化路交叉口處，新華路與文化路交叉口處。本次調(diào)查主要集中在中州路與文化路，中州路工業(yè)路交叉口處。

二．        特點分析

中州路以服裝店鋪占大多數(shù)，同時還有銀行，美容美發(fā)店，餐廳，醫(yī)藥店

等，多以服務性為主。主道路兩邊有人行道，人流量相對來說較大，主道路交通比較擁擠，車流量也較大。這一區(qū)域與中心商業(yè)區(qū)相比，地租較低。

     中州路與工業(yè)路交叉口處有代表性的店是金瑪特生活廣場，旁邊是銀都建國大酒店，對面是萬德隆連鎖超市，羅曼蒂克西餐廳，在金瑪特下面是德克士，而萬德隆下面是多美奇。在道路兩邊人流量較大，但相對于中心商業(yè)區(qū)來說人流就小了。在這一帶沒有很多停車位，但有存放自行車或是電動車車的地方。

三．        優(yōu)勢分析

這一區(qū)域與中心商業(yè)區(qū)相比，地租相對較低。 

客流量也較大，流動性較強。 

各店鋪集中程度較高，能很好的留住消費者。 

有知名度較高的商家，如金瑪特，萬德隆，南陽市供銷合作社。還有建行，農(nóng)行等。

四，劣勢分析

1．            沒有較大的停車場地。

2．            交通太過擁擠。

（三）      鄰里商業(yè)區(qū)（李生廣調(diào)查）

一、南陽鄰里商業(yè)區(qū)概況：

林里商業(yè)區(qū)是滿足單一住宅區(qū)購物，便利服務的商業(yè)區(qū)。在南陽這樣的商業(yè)區(qū)比較多，據(jù)我們掌握的最新數(shù)據(jù)至少有300家左右，主要有南陽市水電公司尚莊住宅小區(qū)  、覽勝樓(普通住宅)  、龍祥小區(qū)  、幸福小區(qū)  、 新城百樂商務大廈  、南防集團第二生活小區(qū) 、 城建開發(fā)東苑文明新村小區(qū)  、南陽市風帆住宅小區(qū) 、 南陽大河銅礦生活小區(qū)  、錦江公寓  、南陽市建業(yè)綠色家園  、南陽市供銷學校安全文明小區(qū)  、 濱河路郵政局家屬院  、南陽師范家屬區(qū)  、南陽市委家屬院  、小康村(普通住宅)  、 豫宛小區(qū)  、中光學集團家屬區(qū) 、 河南中光學集團住宅小區(qū)  、醫(yī)藥大廈  、 北京大道宛運小區(qū)  、南陽師院生活二區(qū)健康教育示范小區(qū)、   南陽市公路局公路技校家屬院 、  二膠廠居委會健康教育示范小區(qū) 、 南陽市中級人民法院安全文明小區(qū) 、 天冠啤酒家屬小區(qū)  、南陽師院生活一區(qū)健康教育示范小區(qū)  、 濱河小區(qū)  、天冠集團安全文明生活區(qū)、  南陽市宛城區(qū)教師新村 、糧業(yè)大廈 、  萬家園(普通住宅) 、  鳳凰城花園  、 金爵花園  、海昌花園  、方圓大廈  、萬正大廈  、廣廈世紀家園  、新華商場 、 三川花園  、建業(yè).桃花島  、 澈陽花園  、南陽煙廠家屬區(qū)  、中國帝豪大廈  、長江大廈  、帝苑花園  、廣廈朝山小區(qū)  、南陽二機廠集團家屬區(qū)  、世紀花園 、 銀苑新村 、 東苑宛運小區(qū)  、 福寧苑(普通住宅)  、南陽市市政公司長江路生活小區(qū) 、 南陽市臥龍區(qū)地稅局家屬院、  南陽市民政局家屬院  、南陽鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局安全文明小區(qū) 、 鐵運大樓 、  物資大廈 、 南陽電廠文明小區(qū) 、  宛城學生公寓樓 、僑鑫生活廣場  、 南陽市實業(yè)花園  、三川房地產(chǎn)開發(fā)公司盛唐商務苑  、東苑小區(qū)  、王杰公寓  、廣廈二號公寓  、康泰二號公寓  、煙廠文明小區(qū)  、 康泰三號公寓  、南陽市新華賓館家屬院  、新城公寓  、華東住宅區(qū)二號樓  、東關(guān)派出所家屬院 、 南陽市三中家屬院 、 和平公寓  、余家園(普通住宅) 、 中建小區(qū)  、河南省第一地質(zhì)勘察院建西小區(qū)  、鴻雁大廈  、南陽鐵路麒麟小區(qū)、  南陽市第二石油機械廠集團大學生公寓  、南陽市臥龍區(qū)老干部家屬院  、商達苑小區(qū)  、中國網(wǎng)通有限公司河南省分公司生活區(qū)、  南陽市公路局中州路家屬院安全文明小區(qū) 、 鴻德花園  、南房集團京華苑小區(qū)  、金冠安全文明小區(qū)  、南陽市發(fā)展計劃委員會健康教育示范小區(qū) 、  永泰小區(qū)、   太平莊文明小區(qū) 、 港達花園 、  鴨河電廠家屬院、  南陽建行家屬院、  南防集團第一生活區(qū) 、  南陽市高新區(qū)創(chuàng)業(yè)大廈 、  蒲電怡源村 、 南陽市臥龍區(qū)人事勞動和社會保障局家屬院、   南陽市自來水公司豐泉小區(qū) 、 南陽市電業(yè)局張衡路生活區(qū) 、  金海大廈 、 匯銀花園 、 興達花園 、  種棉廠生活小區(qū)、   廣廈公寓  、 瑪斯大廈  、 南陽市公路工程處家屬院 、  金質(zhì)建材家屬院 、  萬正小區(qū)  、 白河綜合樓 、  興隆小區(qū)、   天山路電業(yè)局家屬院 、 鴨河水府管理局家屬院 、  稅苑小區(qū) 、  南航大廈 、  南陽市電業(yè)局建設西路生活區(qū)、  任家大院 、  臥龍區(qū)公安分局健康教育示范小區(qū) 、南陽理工學院教工一村、二村等。 

二、王府花園住宅區(qū)

根據(jù)調(diào)查，我們分析：在南陽鄰里商業(yè)區(qū)有三種：一、高級商務住宅區(qū),如三川花園，王府花園；二、較高級住宅區(qū)，主要居民是中產(chǎn)階級，最具代表性的是帝苑花園；三、一般的住宅區(qū)，適合低收入的家庭居住，主要有幸福小區(qū)，理工學院教工一村等。但作為鄰里商業(yè)區(qū)，綜合起來其中最具代表性的是南陽的王府花園住宅區(qū)。南陽王府花園住宅區(qū)是南陽三杰房地產(chǎn)公司開發(fā)的高級商務住宅區(qū)。其位于建設路陳棚村，占地4萬余平方米，背倚一中，南面白河，距市體育中心和美麗的白河僅百米之遙，站在花園般的陽臺上，風光令人神往。使得王府花園具備了其他住宅區(qū)無可比擬的魅力：

1、整合了三杰公司十一年開發(fā)經(jīng)驗的代表之作， 

    2、西臨中州路，北通建設路，南接濱河路，地段獨具魅力。

    3、近鄰白河游覽區(qū)，一路白河美景，尊貴生活五彩紛呈。

    4、規(guī)劃超前，布局合理，演繹居家閑適心情。

    5、體育中心后花園，運動就在家門口，健康生活由此開始。

    6、百米之遙，南陽一高，百年名校，保證了居民孩子的成才夢想的實現(xiàn)。

    7、78－140平方米通透性陽光戶型，適合所有人群居住。

    8、領(lǐng)城市發(fā)展方向，聚價值攀升之極大潛力。

    9、人性化的物業(yè)管理，讓居民充分享受生活中最入微的呵護。

10、近6萬平方米規(guī)模化新型經(jīng)濟適用房社區(qū)，時尚派簡約設計，適合各類人群共同居住，使得王府花園更具吸引力。

可以說，王府花園以其獨特的優(yōu)勢成了以教育人文為主題的大型尊貴社區(qū)，是真正的學習型文化社區(qū)。該小區(qū)以規(guī)模大、質(zhì)量好、戶型多樣化、設計人性化滿足了廣大購房者的需求。該項目占地53畝，總建筑面積8萬余平方米，由12棟多層住宅樓和一棟高層商住樓組成，全明采光戶型設計，以及精致的飄窗，獨特的閣樓，經(jīng)典的錯層，既充分利用空間，又讓陽光撒滿每個角落。

由于王府花園在中州路旁邊， 獨特的地理位置使得王府花園小區(qū)的構(gòu)成異常豐富。不僅有街邊的各種特產(chǎn)小超市、小餐館，還毗鄰南陽體育中心，更有各種電腦耗材，大藥房和各種服裝店等等。如下圖：

1、  小區(qū)環(huán)境：

王府花園位于中州路旁邊。中州路是南陽最繁華的地段。該地段內(nèi)聚集了家電（商務中心、家電城、國美家電城等），家具（商務中心，寫字樓），建筑裝潢市場，手機通訊等多個交易市場。小區(qū)內(nèi)住宅樓多以一層4戶、一層2戶為主，居住密度較高，入住率近95%，小區(qū)物業(yè)管理較完善，社區(qū)建設較成熟。小區(qū)住戶多以工薪階層的三口之家為主，家庭收入為2000元/月戶。

2、 交通條件：

小區(qū)交通暢通，北面即為中州路，南面有濱河路。有11路、10路、21路、28路公交通往全市各處。

3、 服務設施：

各類學校，文化館，醫(yī)院圍繞在王府花園周圍。南陽一高，南陽五小、市第十二中學、市一醫(yī)院、建設銀行分理處、花鳥市場等公共設施極大的方便了小區(qū)居民。也吸引了很多商家店鋪。

4、商業(yè)條件：

以王府花園為中心的區(qū)域聚集了飲食、美容、休閑、保健、服裝、電腦耗材等商業(yè)行業(yè)，由于獨特的地理位置和優(yōu)厚的公共服務設施為王府花園周圍的商業(yè)店鋪提供了良好的商業(yè)氛圍。另外，在王府花園附近500米的商圈內(nèi)有多家小型超市，主營各類生活用品、日常雜貨、食品。

根據(jù)統(tǒng)計，具體如下表：

三、南陽鄰里商業(yè)區(qū)特點分析：

1、本市的鄰里商業(yè)區(qū)一般是滿足單一住宅區(qū)居民購物、便利服務而自發(fā)形成的商業(yè)區(qū)。但是也有特殊的的，如王府花園商業(yè)區(qū)，它不但滿足本住宅區(qū)的居民購物，也吸引了其他的市民到這里消費。

2、本市的鄰里商業(yè)區(qū)數(shù)量相對比較多，就我們掌握的數(shù)據(jù)得出，南陽現(xiàn)在的鄰里商業(yè)區(qū)至少有300個左右，預計今后將會更多。

3、本市的鄰里商業(yè)區(qū)一般一個鄰里商業(yè)區(qū)至少有居民500家左右。具體的因住宅區(qū)的級別不同而又變化。

4、本市的每個比鄰商業(yè)區(qū)都由很多個店鋪組成。店鋪數(shù)量有10家左右的，也有200家左右的，因住宅區(qū)的級別不同而不同。

5、南陽鄰里商業(yè)區(qū)以一般的住宅區(qū)居多，占比鄰商業(yè)區(qū)的70%左右，中級住宅區(qū)次之，占比鄰商業(yè)區(qū)的15%左右，高級商務住宅區(qū)最少，占總量的3%左右。

6、幾乎所有比鄰商業(yè)區(qū)都位于住宅區(qū)的主要街道。

7、在形成比鄰商業(yè)區(qū)的店鋪中，最多的是理發(fā)店、日用店和飯館。占店鋪總量的70%左右。

8、所有的比鄰商業(yè)區(qū)都有滿足所有的基本生活的店鋪，越是高級的比鄰商業(yè)區(qū)，店鋪的級別越高，同時相對的其他的店鋪如休閑場所越多。

9、 比鄰商業(yè)區(qū)的競爭都很激烈，幾乎所有的店鋪都有相當數(shù)量的忠誠顧客。一般剛進入的店鋪在開業(yè)前期都比較困難。

10、所有的比鄰商業(yè)區(qū)的顧客都以住宅區(qū)的居民為主，人口流量相對較少，結(jié)構(gòu)單一。

（四）商業(yè)街（李徽調(diào)查）

1.主要商品：服裝及相關(guān)產(chǎn)品

2.人口結(jié)構(gòu)：商業(yè)區(qū)，以城市居民為主

3.客流結(jié)構(gòu)：人口流量大，以學生為主

4.消費結(jié)構(gòu)：消費水品不一，習慣討價還價，先看后買

5.區(qū)域功能性質(zhì)：南陽商業(yè)服飾中心，工薪階層的主要消費區(qū)域

6.商圈的競爭：商座密集且性質(zhì)類似，競爭十分激烈

7.分析評價 部門較齊全，功能較完備，地區(qū)較擁擠，小商店多，管理不夠規(guī)范

三．有規(guī)劃的商業(yè)中心

（一）區(qū)域購物中心（高美艷調(diào)查）

鴻德購物公園，南陽的“王府井”，是南陽客流量最大的聚財旺地,是70平方公里南陽市區(qū)的心臟地帶，地位顯赫，人口密集。據(jù)調(diào)查，購物公園周邊有學校19所，師生近6萬人；居民住宅小區(qū)40多個，居住人口12萬人.

 漢豐購物中心：金漢豐購物中心的前身是金漢豐商廈。位于新華路與人民路交叉口，北連三色鴿量販、盛德美，南接大統(tǒng)百貨、鴻德購物廣場，中部又與世紀龍、紅都呈三足鼎立之勢，共同組成赫赫有名的天橋商圈.

1. 主要商品類型：百貨，高檔消費物品：衣物鞋帽。
    2.人口結(jié)構(gòu)：以城市居民為主，且收入較高者。
    3.客流：人口流量大，穩(wěn)定，以高收入為主。
    4.交通情況：地處于市中心繁華一帶，交通便利。西臨人民路，南臨中州路，兩條路都是南陽城區(qū)交通大動脈，，在南陽市區(qū)版圖上呈大“十字”，車流密集，人流洶涌，交通便捷.
    5.消費結(jié)構(gòu)：富裕階層居住中心,高收入、高素質(zhì)、高品位、高消費的居住人群，消費檔次較高，購買力強勁。

6.區(qū)域功能性質(zhì)：代表南陽較高的消費水平。
7.商圈競爭：同類產(chǎn)品競爭相對較激烈。
8.分析評價：

1）店面做到了華麗，時尚，但沒有意識的濫用時尚的概念的，導致很多地方顯的不協(xié)調(diào)，不倫不類，并且很多地方的設計觀念已經(jīng)落、生搬硬套，缺 少自己特色。          
    2）交通便利但秩序混亂，私家車和自行車經(jīng)常有亂聽亂放的情況出現(xiàn)。
     3）購物區(qū)較集中，但同中品牌在同一區(qū)域出現(xiàn)率太高，易導致此品牌內(nèi)部出現(xiàn)惡意競爭的情況。

 建議：服務體系不太完善，因加強公共服務體系，抓住回頭客。派專人管理整治私車亂聽亂放問題， 以 便給購物者一個良好的購物環(huán)境。多借鑒外地優(yōu)秀設計，從中吸取優(yōu)秀元素，設計出屬于南陽的風格。