聯商網專欄：圣誕夜，在上海北部地區，籌備已久的上海協信星光廣場提前開業。

“現在零售業的確非常非常難做，競爭激烈，我們原本打算明年開業上海協信星光廣場，但考慮到附近的久光在明年年初要開業，所以我們趕工，提前半年時間，選擇在今天開業。” 協信商業地產集團執行董事長王裕強12月24日接受《第一財經日報》記者采訪時透露，購物中心是其看好的商業模式，協信目前正轉型商業地產，到2019年，協信系擬2019年擴至30個大型商業項目。

由于協信系看好商業地產作為“資金池”的效應，今年剛剛組建了商業地產板塊的協信系正謀劃引入股權投資者，未來其商業地產業務擬獨立上市。

搶先機 力拓購物中心

盡管零售業日子過得艱難，但是恒隆系出身的王裕強依舊對購物中心這類大型商業體抱有信心。

“購物中心一定要根據當地的氣候、環境、人們的喜好恰當考慮，才能制造出好的產品，讓社會大眾享用這個購物中心。購物中心跟百貨公司最大的不同就是，它是沒有定律的，每個地方開的購物中心，它的理念、想法、設計是完全不一樣的，這也是購物中心的魅力所在。” 王裕強透露，正是因為對于購物中心的業態看好，因此目前協信系正發力在全國范圍拓展購物中心項目。

記者在采訪中了解到，協信系是以批發和住宅業務為主打的企業，正是鑒于對商業地產的看好，其在數月前特意成立了協信商業地產集團，專注于商業地產研發、設計、資本運作、投資建設和運營管理等。

今天開業的上海協信星光廣場就是協信系首次進軍上海的購物中心項目，該項目位于江場路，屬于上海北部地區，該地區比較缺乏大型商業綜合體，但周邊又有社區等消費需求，于是協信系投建該商業體。該購物中心面積約9萬平方米，定位“全生活中心”的體驗模式，引入了迪奧等一線品牌，覆蓋娛樂、餐飲、社交、休閑和服務配套等業態，目前整體的入駐品牌招商率為85%以上。

上海協信星光廣場的開業既是協信系商業地產擴張的標志，也是商業項目競爭激烈所致，因為原本該項目的開業時間是在半年之后，但為了抓緊年末促銷商機并與周邊的“久光”搶奪開業先機，于是該項目提前半年開業。

RET睿意德中國商業地產研究中心最新的“購物中心年末促銷季推廣發展趨勢”顯示，年末促銷季是開業高峰期，占全年開業量的近一半，其中12月開業數量達到頂峰。2014年12月開業量已超過當年總開業量的四分之一，而2015年預計更會超過該數值。

“目前協信正在開發的商業項目有6個，受托管理的購物中心有5個，正計劃打造的商業街項目有3個，我們未來會力拓購物中心這類大型商業體，計劃到2019年，包含購物中心、商業街等業態的運營管理商業項目可達30個。”協信商業地產集團總裁曹志東告訴《第一財經日報》記者。

資金池 擬融資上市

不僅僅是協信在發力購物中心擴張，瑞安系的“天地系列“近期在擴張和升級，而上海大悅城則剛剛開業了二期項目。上周末，莆田正榮財富中心和大連恒隆廣場也幾乎同步開業。超市業者起家的步步高計劃到2020年將購物中心擴張到40家，王府井百貨計劃未來2-3年內將開設5-6家購物中心。

世邦魏理仕發布《購物中心建設：全球最活躍城市》中的統計數據顯示，在2014年至2016年間，上海和成都在建購物中心面積分別達330萬平方米和320萬平方米，分別位列全球城市第一和第二。此外，另有數據顯示，目前全國已經開業的購物中心已有4000多家，到2020年，開業的預計將達到10000家。

緣何如此多的業者都要轉向商業地產?

諸多零售業者反映，如今零售業越來越難做，只有體驗式大型商業體項目才可吸引客流，與電商一爭高下，因此但凡具有一定資金實力的零售商都在嘗試轉型購物中心。

“對于地產商而言，住宅的估值和前景從長遠來看并不如商業地產來得好，大型的購物中心和商業體項目是具有長期投資價值的，其可以帶動整個區域的經濟發展，比如一個優質購物中心的開業，立即可以給周邊的房價增加每平方米5000元的效應，還有餐飲和其他消費的增加。當然，商業體需要時間去培養。”曹志東告訴《第一財經日報》記者。

根據協信系的規劃，其開發商業項目的模式為自持項目并營運管理，輕資產運營管理和對外受托運營管理與合作運營管理，未來其將結合“互聯網+”效應，發揮線上線下的O2O作用打造智慧商業，同時其還將尋找居民社區商機。

“在這些模式之下，我們看到地產金融領域越來越受到關注。尤其是具有長期投資效應的商業地產項目，這類項目的估值和增值空間很高，購物中心這類商業地產項目長期來看可以發揮‘資金池’的聚集效應。所以我們協信商業地產板塊正在進行融資計劃，近期將會有兩家知名的投資者入股我們商業地產板塊，未來我們也會繼續做資本運作，協信商業地產板塊未來2~3年內計劃獨立上市，尋找合適的殼公司進行借殼上市或者獨立運作上市都可以考慮。”曹志東透露。

其實不止是協信，近期大悅城地產也表示，未來其要將所有的購物中心資產都注入到上市公司做整體運作。足見業者對購物中心這類大型商業地產項目的長期期望值頗高。

但業界人士也指出，盡管商業地產值得長期投資，可是要注意資金鏈風險和管理難點的解決，畢竟要經營好一家幾十萬平方米的大型商業體項目并不簡單。

(聯商網專欄作者 樂琰)