三里屯區域已然上演了一幕“變形記”，從自發形成的單一業態演變成涵蓋多種業態。一場對區域的商業改造勢必會引發一系列的變故，而對身處其中的開發商、投資者以及消費者而言，各自都面臨一個全新的選擇。

　　長期以來，三里屯地區以其優越的地理位置及濃郁人文氣息，形成了特有的商業氛圍。


　　區域的商業形態大多體現在餐飲、酒吧上，而一直缺乏大型的商業綜合體建筑。在北京其它老商業區陸續涌現新興商業項目后，關于三里屯地區商業升級的話題也在不斷被人提及。


　　在今年太古、世貿、SOHO中國這三家地產商相繼落戶三里屯后，傳遞給人們不僅是未來三里屯“國際化商務核心”和“24小時娛樂中心”定位的藍圖，三個商業綜合體的破土動工更感觀的告訴著人們這個地區正在發生的變化。


　　然而，長達10多年形成的酒吧文化是否會因商業地產項目的入駐而得到改變；購物中心、酒店等多種業態聚集是否會引起人們購物的興趣等問題在今天看來仍充滿變數。不過可以肯定的是，三里屯區域已然上演了一幕“變形記”，從自發形成的單一業態演變成涵蓋多種業態。一場對區域的商業改造勢必會引發一系列的變故，而對身處其中的開發商、投資者以及消費者而言，各自都面臨一個全新的選擇。


　　記者在“十一”期間走訪三里屯區域之后發現，就盈科中心、中國紅街、三里屯3·3 服裝市場等一些商業地產項目而言，紛紛遇到了各自的問題。


　　盈科中心：太平洋百貨難成氣候


　　“十一”期間，記者從東三環長虹橋開始，沿著工體北路往西一直到工人體育場周邊區域，發現僅有盈科中心、服裝3·3市場、中國紅街、雅秀等少數綜合體項目。


　　六年前租用北京盈科中心一至五樓的臺灣太平洋百貨集團，其太平洋百貨北京盈科店面積達到了4.7萬平方米。而作為緊臨CBD商務中心區的北京盈科中心，在成功引進了IBM、NOKIA、波音、強生制藥等國際知名企業后，已成為白領的新聚集區。太平洋百貨將消費對象主體定位為25-40歲中高收入的白領族群體，這一市場定位正好吻合了北京盈科中心的人群特點。


　　然而，周邊有著強大消費人群的太平洋百貨開業至今生意仍然沒有太好。10月7日，記者來到太平洋百貨，并沒有看到類似其他商場的火暴局面。盡管商場推出了購物滿200送100現金的促銷手段，但是商場的人流還是偏少。


　　例如，通常百貨商場一樓的售鞋專柜是商場促銷期間人們會扎堆的地方，這一現象在西單的中友百貨等商場表現得非常明顯。而在太平洋百貨內一樓的售鞋處并沒有出現熱鬧的局面，反而是電梯兩旁臨時搭出的ONLY服飾專賣店有不少人前往。


　　從空間布局上看，商場內電梯的設置顯得很有特色。整個商場有三組向上去的電梯，一進大門左右兩邊便是直接通往二樓的電梯，而中間則是兩個越層電梯，商場尾端才出現這種逐層電梯，如此的設計為顧客提供了更多的選擇。


　　在業態分布上，商場的五層商業具體分為一樓以化妝品、女鞋、珠寶、皮包為主的流行名品館；二樓以少女流行服飾為主的新潮少女館；三樓以職業女裝、雜貨飾品、民族服飾為主的名媛淑女館；四樓以男士服裝為主的紳士休閑館 ；五樓則是主打運動休閑，其中有兩個餐廳在其中。而位于地下一層的超市，其經營的商品大多是以國外消費人群為主。


　　坐落于盈科中心，對面是三里屯外交公寓，太平洋百貨周邊可謂已經聚集了足夠的購買人群，然而經過了幾年的商業培育期，這個商場仍舊是不溫不火的局面。為此，北京源亞招商總監喬崇國表示：“三里屯區域的大型百貨目前仍只有太平洋百貨這一個店，單店效應的影響力有限。而作為百貨業態而言，要聚集人氣重要的是發揮百貨商場的聚集效應，單個百貨商店是很難吸引消費者前來的。”


　　中國紅街：天價商鋪暗藏風險


　　位于北京工體東門的中國紅街在兩年前曾是紅極一時的項目，當初開發商在其宣傳口號中將自己鎖定在“京城街鋪王”的位置，并推出了每平方米最高10萬元的天價商鋪。而對投資者來說，如此天價的商鋪，要想達到理想的投資回報率，難度相當大。


　　雖然開發商宣傳，“中國紅街處于中央商務區—中央娛樂區—國門商務區—中央公園—第二使館區交疊區域，街鋪服務范圍可覆蓋五大商圈，并輻射整個北京，是東部乃至整個北京為數不多、直接產生‘商業—商務—生活’連動效應的熱點區域。”


　　可遺憾的是，這五大商圈離工體東路都在1公里至數公里以上，步行需要20～30分鐘，


　　而中國紅街緊鄰工體東路，地面基本無法停車，其地下停車場僅能提供600余個車位，從公開的項目資料看，這些車位還是與樓上寫字樓共用的，這樣供購物人群臨時停車的車位估計相當有限。


　　現在兩年過去了，記者發現雖然項目的外立面已經成型，但商街竟然還沒有開業。為了匹配“京城街鋪王”的口號，中國紅街在商業定位上以高端商業為主，在隨后的招商過程中只針對高端奢侈品來進行。項目總建筑面積7萬平方米，由六個體量高低錯落的樓體由北至南組成，建成后將形成一條全長260米、由50余家國際頂級商鋪組成的立體式商業長廊。


　　現在來看，項目的招商仍舊沒有完成，一樓都出現了少量空置店鋪。入駐的商家也大多由原來的服裝為主變成了以餐飲為主。據中國紅街商業運營總監葉國梁介紹，針對項目招商出現的問題，公司進行了相應調整，招商對象已經從原來的絕對高端調整到第一次來中國開店、有宣傳訴求的商業品牌。如今，中國紅街的商業餐飲比例由原來的15%調整到將近50%。


　　招商不利只是項目遲遲不能開業的一個表現，更為深層次的原因是因為項目采取的是能盡快回收資金的商鋪產權銷售模式。在此之前，“巨庫”、“第五大道”等產權式商鋪因為管理混亂而連續出現經營問題，甚至是一開業就停業。


　　中國紅街的高售價更讓投資者看不到未來盈利的空間，每平米6－10萬元的售價只是開發商為了能夠大量而快速地回籠資金，售出后卻難以保障投資者和經營客戶的租金回報是否能夠達到。


　　商鋪售價越高，投資者投資風險越大。中國紅街的天價商鋪實際上只保證了開發商的利益，而投資者和經營者的利益則難以保證。因為對于經營者和投資者而言，由于要養鋪、要負擔高價的租金、再加上裝修、設備、人工等各種成本的投入，其利潤空間已被壓縮得極低，一旦入不敷出，將導致無法繼續經營而撤場，損失隨之而來。


　　處于尷尬之中的太平洋百貨和飽受市場質疑的中國紅街，是現有區域內大型商業項目的一個縮影。然而，三里屯Village、三里屯SOHO和世貿地產等商業綜合體的進駐，被業界看作是徹底改變三里屯商業氣氛的新起點，這三個項目各自市場定位及發展空間如何，很大程度上決定了三里屯蛻變的成功與否。


　　世茂地產：向經營性商用物業轉型


　　與太平洋百貨、和“3·3”等商業單體不同的是，世茂地產試圖在三里屯打造一個集超五星級酒店、世界頂級品牌商業、文化休閑于一體的商業綜合體。


　　位于朝陽區三里屯工體北路的這塊商業綜合用地，被許榮茂旗下的世茂地產在今年5月份以14億元收購。據悉，世茂地產將對這塊占地面積3萬平方米，總建筑面積為21萬平方米的地塊投入30億元來進行開發。


　　回顧今年上半年世貿地產的動作，其在經營性商用物業領域屢有大動作。繼今年初以10.5億元成功收購位于CBD核心區的華平國際大廈（現改名世茂大廈）之后不到半年，5月23日，世茂地產斥資14億元收購三里屯一塊占地面積3萬平方米的商業綜合地塊；4天之后，世茂房地產在沈陽五里河的項目也于5月27日正式奠基啟動。短短一周內的幾次重要手筆，世茂地產在發展高檔住宅物業外，將業務模式拓展至包括酒店、零售及辦公樓物業等在內的長期投資項目的意圖可見一斑。


　　在市政2008年三里屯規劃藍圖中，未來的三里屯地區將與國貿、燕莎等東部商圈形成三角互補，成為北京“國際化商務核心”和“24小時娛樂中心。


　　要想實現這一宏偉藍圖，僅依靠商業單體建筑仍顯薄弱，區域還急需開發背景實力雄厚、業態規模龐大的商業業態綜合體對三里屯的核心商業進行價值再造。世茂地產正是看到了區域潛在的發展價值，才會拿下三里屯這塊商業綜合用地，憑借其自身經營來獲得長遠利益。


　　雖然現在項目仍舊在前期規劃當中，但據世茂地產相關負責人表示：“項目規劃和招商都在按原計劃進行，一切都很順利。”顯然，世茂對三里屯項目的前景表現出了堅定的決心。


　　三里屯Village：打造開放式購物區


　　在這些新投資的項目中，最早開業的將是香港太古地產有限公司（以下簡稱太古地產）投資達48億人民幣打造的一個全新概念的商業項目，目前項目已命名為“三里屯Village”，預計在2008年上半年開業。


　　太古商業地產項目緊鄰使館區，共占地17.5萬平方米，其中包括11.5萬平方米的商業零售區和一個擁有100間客房的個性化精品酒店，被3·3服裝大廈分隔為南北兩個區域。北區定位為高端，分布國際一二線品牌旗艦店和特色酒店；南區則定位為年輕時尚客戶群體，包含了大量餐飲和星級酒店。


　　日前記者走訪三里屯區域發現，三里屯Village項目的主體建筑已在緊張的施工當中，項目主體構造已顯現出輪廓。據悉，三里屯Village是由19座充滿創意的時尚建筑組成，南起工體北路，北至使館區，整體建筑風格充分體現了三里屯時尚、文化的氛圍；還兼備了購物、餐飲、文化、藝術和娛樂等設施。


　　在記者的采訪過程中，很多業內人士都表示了對三里屯Village的看好。這主要是因為項目的開發商太古地產擁有超過30年開發并管理世界一流商業、住宅項目的成功經驗，在國際上擁有非常高的聲譽。香港著名的“太古城”、“太古廣場”、“又一城”、“太古坊”就是太古地產旗下眾多項目中的幾個。此外，太古地產還與其他機構合作開發并獨立管理著香港首家名牌折扣商場—— “東薈城名店倉”，這些商業項目在香港十分受本地和外籍人士的喜愛。


　　太古地產在三里屯項目落成后，將為北京消費者帶來一個更具意義的全新商業模式。太古地產三里屯項目總經理陳家岳認為，與傳統的購物中心所不同的是，“三里屯Village”是一個開放式購物區，顧客既可以在戶外的商業街區隨心漫步，也可以享受室內餐飲和娛樂的空間。


　　此外“三里屯Village”的建筑特色也極具感染力，19棟低密度的零售商業樓組成了一個耀眼的社群，每座建筑各具風格，設計師來自英國、美國、日本以及中國香港，其中來自日本的著名建筑師Kengo Kuma更是享譽世界，設計大師的手筆令“三里屯Village”在北京傳統單一的建筑群中脫穎而出，成為現代設計與傳統理念完美結合的典范。


　　“我們認為三里屯地區將是一個國際化的高檔商業區，并會像現在極受歡迎的英國Greenwich Village 和美國的 Covent Garden 購物區一樣，從普通街區逐漸發展成為一個充滿時尚、藝術和文化的商業區；而“三里屯Village”將為人們呈現的就是這種更隨意、更自然、更具新意的休閑體驗。現在這個項目的工程和招商情況正在順利進行中，我們希望為三里屯地區營造一個高雅的商業環境同時，也對這個地區的文化傳承和發展有所貢獻。”陳家岳如此描繪這個項目的未來。


　　“這個轉變是一個地區發展的必然趨勢。”源亞商業顧問董事總經理馮雷表示，“三里屯地區從閑散集市逐漸發展到現在的規模，就是經過不斷的轉變才越來越有人氣。政府和市場都寄希望于其繼續發揮文化核心的作用，今年涌現出來的新商業項目向大體量、多元化業態布局、高檔的定位發展都是一種必然的過程。”


　　三里屯SOHO：能否延續SOHO輝煌？


　　在三里屯Village的正南面，剛剛上市成功的潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)于今年4月份花費35億元在三里屯購得一地塊。 這個已被命名為“三里屯SOHO”的項目總建筑規模達47萬平方米，包含商業、寫字樓和高檔公寓，將在2008、2009年陸續完成全部項目的建設，其中近12萬平方米的商業部分計劃于2008年底前建成。


　　拿下三里屯這塊地后，潘石屹對投資三里屯很樂觀，他甚至稱三里屯項目的銷售額會超過建外SOHO，將成為SOHO中國開發歷史上銷售金額最高的項目。據悉，整個項目規劃由5個購物中心和9幢30層高的辦公樓和公寓樓組成，分別由溜冰場、水景的室外廣場將5個購物中心連接起來，SOHO中國對此項目的定位為打造北京最具人氣的戶外休閑廣場。


　　雖然這塊土地還沒有正式開工建設，但對于潘石屹將采取怎樣的方式來運作面積近12萬平米的商業成為人們關注的焦點。對于已經上市成功的潘石屹而言，是繼續之前“SOHO系列”的銷售商鋪模式還是轉向持有型的商業，存在很大變數。潘石屹在上市之后曾表示，公司上市后募集的資金絕大部分將用于發展新的項目，三里屯SOHO在資金方面無疑會減輕很多壓力。


　　關于SOHO中國上市后是否會改變以往的商業模式，潘石屹在博客中給了如下回應 ：“我們的商業模式是經過了12年的市場檢驗，在市場實踐中不斷修正而得到的模式，上市后只是我們摸索出來的這種模式的放大和做小的調整，不會做大的改變。”


　　實際上，潘石屹開發的建外SOHO、SOHO現代城、朝外SOHO等系列“SOHO”產品在商鋪銷售在方面都獲得了成功。三里屯SOHO是潘石屹離開CBD核心區的首個大型綜合體項目，在現在三里屯區域商業整體租金不高的情況下，投資者是否會繼續買帳是不得不考慮的問題。


　　總而言之，對于三里屯來說，從一片廠區和平房到興建第一批使館區，從第一家酒吧到后來頗具規模的酒吧街，三里屯已經走過了最初的發展階段。在新一輪由政府主導的對老商業區改造、規劃面前，新的商機正吸引著大批地產商的進駐。而經過了近20年的變遷，三里屯已經到了一個需要全面提升的階段。