關(guān)于昆山商廈成功運營的分析

　　昆山商廈成立于1988年12月，位于人民南路135號，占地面積7000平方米，建筑面積3.6平方米，營業(yè)總面積2.6萬平方米，由一家時尚百貨商廈和一家家電數(shù)碼廣場組成，兩店相距百米，。經(jīng)營商品以中高檔為主，大眾商品滿足需求，是昆山地區(qū)一家以購物為主，集餐飲、娛樂、服務(wù)等一體的現(xiàn)代化大型購物中心，公司下設(shè)家電數(shù)碼、百貨、針鞋、服裝4個事業(yè)部，分設(shè)20個商品部和1個售后服務(wù)中心，市區(qū)3家專賣店，經(jīng)營品種近10萬種，2004年成功地通過了工509001:2000質(zhì)量管理體系認證，成為全國供銷系統(tǒng)、江蘇省大中型商場著名企業(yè)。連續(xù)四年進入全國百強零售商業(yè)企業(yè)，先后榮獲全國供銷社先進集體、江蘇省文明單位、蘇州市重合同守信用企業(yè)、蘇州市納稅大戶、蘇州市價格信用單位AA級企業(yè)、昆山市先進集體等稱號。2004年公司又成功地通過了工509001:2000質(zhì)量管理體系認證，成為全國供銷系統(tǒng)、江蘇省大中型商場著名企業(yè)。
　　昆山商廈成功運營18年，作為一個地產(chǎn)項目，主要是依靠經(jīng)營獲得收益，和住宅 不同，講下概念，注重下戶型和環(huán)境就能銷售，它的選址，市場定位，業(yè)態(tài)的組合，以及他后續(xù)科學(xué)的經(jīng)營管理都是需要科學(xué)的整體規(guī)劃的。
昆山商廈的優(yōu)勢分析
1．選址的正確性
它位于昆山的老城區(qū)中心，人民路是傳統(tǒng)的商圈，人流最為集中。而且交通便利，四通八達。作為一個商業(yè)地產(chǎn)項目來講能占地利是最大的一個優(yōu)勢了。
2．成功的市場地位
商場的成功開發(fā)不單單是要看地段，更重要的是市場定位和經(jīng)營主題。昆山商廈所在的商圈中有足夠的消費群，因為它是昆山市最大的，最初甚至是唯一的綜合性商場，所以也沒有激烈的競爭，它采用大眾化的經(jīng)營是可以有穩(wěn)定的收益的。規(guī)模上大小適合，主樓是1.6萬方的營業(yè)面積，是在人疲勞度的可以承受得下的。它的主要目標客戶群是在25-45歲之間客戶。他們具有一定的經(jīng)濟能力和支配權(quán)，追求品牌或品牌的實用性，消費心理成熟，消費以中高檔為主，據(jù)于此，昆山商廈定位于適合這個消費群的中高檔并集購物物，休閑，娛樂于一體的大型商場，滿足大眾化需求。
3．合理的樓層設(shè)計和業(yè)種組合
樓層的設(shè)計是要考慮到消費習(xí)慣的，一般是購物、觀賞到娛樂、游玩再到飲食。一個有效的樓層設(shè)計是能夠 保證消費者在商場的停留時間的，下面是昆山商廈的樓層設(shè)計圖表
一樓
柜臺 經(jīng)營商品
名貴男裝 BOSS、PORTS、Aquascutum、卡爾丹頓、登喜路
化 妝 品 H2O+ 、AUPRES、L'OREAL、等化妝品
黃金珠寶 老廟黃金、周生生、周大福、謝瑞麟 等珠寶
鐘 表 勞力士、帝舵表、swatch、等名表
工藝品、百貨 各種名貴工藝品、鋁制品、不銹鋼制品、搪瓷制品、塑料制品、玻璃制品、日用雜品。
超 市 糖果、蜜餞、餅干、飲料、奶制品、膨化食品、休閑食品、速凍食品、方便食品、調(diào)料、佐餐食品、海鮮制品等包裝食品。日常洗滌用品、各類生活用紙
藥 房 各種中成藥、西藥、醫(yī)療器材、性保健品及保健滋補品。
二樓
柜臺 經(jīng)營商品品類
休閑柜 經(jīng)營國內(nèi)外知名品牌男女休閑時裝。
箱包皮鞋柜 名牌箱包、名牌男鞋、名牌女鞋。
三樓
柜臺 經(jīng)營商品品類
女仕服裝 各式女裝、精品服飾系列。
針紡織品 針織內(nèi)衣、羊毛內(nèi)衣、名品內(nèi)衣。
羊毛（絨）衫 名牌羊毛衫、羊絨衫。
床上用品 毛巾、銅床、涼席、床上用品、家紡、地毯、掛毯。
四樓
柜臺 經(jīng)營商品
金利來柜 金利來男裝
運 動 柜 ADIDAS、NIKE、UMBRO
法國鱷魚

五樓 經(jīng)營LACOSTE各類服裝

柜臺 經(jīng)營商品
兒童商場 芝麻開門兒童攝影
玩 具 柜 兒童玩具、童車、童床。
童 裝 柜 兒童服裝、兒童鞋襪。
嬰兒用品柜 嬰兒用品、嬰兒玩具、嬰兒服裝。
童裝精品柜 名牌兒童服裝。
童 鞋 柜 各類童鞋。
文化用品柜 文化用品、學(xué)生用品、紙張。
內(nèi) 衣 柜 各式成人、兒童內(nèi)衣、內(nèi)褲。
商廈美食林 經(jīng)營快餐、中餐、小吃。



六樓
麥迪森休閑娛樂 保齡球、KTV、桌球室等休閑娛樂。
由以上圖表可以看出昆山商廈的樓層設(shè)計是科學(xué)的符合消費者的消費習(xí)慣的。特別是一樓的業(yè)種設(shè)計成功。以名貴珠寶，黃金飾品的柜臺設(shè)計在最顯眼的位置，燈光的設(shè)計讓一樓覺得非常的吸引眼球，吸引路過人流進來觀賞。 每個樓層的形象也有自己的個性，比如五樓的設(shè)計，因為是兒童的世界，所以設(shè)計得也特別卡通，上到該樓層迎面而來的是
鋪位劃分較為合理，特別是人流動線的設(shè)計非常的流暢，加上墻面，地面色調(diào)和燈的風格較為統(tǒng)一，簡潔明亮，在里面購物覺得自然舒適，沒有壓抑感。中庭設(shè)計也非常合理，挑空六層， 特別氣派，是個帶來疏散感觀的空間，同時也是舉辦商場活動的主要場所。圍繞中庭的一共是四部電梯。分別是一部雙向電梯和兩部單向電梯。雙向電梯設(shè)計左下右上，符合東方人的行為習(xí)慣（靠右走）引導(dǎo)顧客向上購物。 單向梯的設(shè)計不僅可以保持商品的受觀率，保持人流的停留時間，增加再購買的欲望，而且可以避免扶梯口的堵塞。因為中庭不大，所以跨度也在合理的范圍內(nèi)。另外電梯設(shè)計了專門的通道，避免人流堵塞，也避免了使用較少的電梯占用營業(yè)空間。電梯客用和貨用也是分開來的，而且有觀光電梯，也是該商場的一個亮點。
4．成功的商業(yè)運營
昆山商廈實行統(tǒng)一的管理模式，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一的市場公關(guān)和市場推廣和宣傳，是得外部整體形象和內(nèi)部個性一致。 商廈不斷引入高端品牌引領(lǐng)消費，同時堅持以大眾品牌為主導(dǎo)，著眼長遠發(fā)展，實行品牌淘汰制，為市民嚴把品牌關(guān)，十八年的積累樹立起昆山商廈的企業(yè)品牌。目前經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)濟效益居全市第一，是全國150家最大零 售商場之一，居江蘇省重點貿(mào)易企業(yè)人均創(chuàng)利前茅

昆山商廈的不足之處
1.購物停車不方便。
2.沒有特色，雖然品牌較多，但是與周邊的存在重復(fù)現(xiàn)象嚴重比如，安李寧，背靠背，班尼路等，建議代理地區(qū)唯一性品牌。
3.內(nèi)外人流無法很好銜接，大門屏風的設(shè)計，阻擋了外部人流的視線，顯得不大氣，建議撤掉屏風。
4.導(dǎo)購牌和指示牌小且不明顯，扶梯口上方的指示牌小，且不醒目，建議可以做大點，內(nèi)容多點，甚至加上部分品牌的名字
5.中庭小而且利用率太高，顯得很擁擠
6.休息椅，垃圾桶太少部分過道太狹窄

　　以上是我對昆山商廈一些拙見，商業(yè)地產(chǎn)是更高一層的投資境界，需要精通商業(yè)經(jīng)營的全方位高度復(fù)合人才來主理市場的全程運作，而先進的操作方式?jīng)Q非是概念的玩轉(zhuǎn)，而是確實見效與實際，平淡和花哨后面都有著老道的章法。我對商業(yè)地產(chǎn)不是很了解，需要我進一步的學(xué)習(xí)和更多的經(jīng)驗積累。對它的熱愛是我學(xué)習(xí)和工作的動力，認真和 好學(xué)的上進心是我最大的優(yōu)勢。
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