小弟連續潛水多日,收獲很大,現有一些具體的問題想請教一下各位高人.

我醞釀開設的小型便利店位于蘇州市區的高檔純住宅社區,小區分三期開發,一期和二期共700戶集中在一起,三期300戶相對獨立,全部住滿為1006戶,目前入住700余戶,其中一、二期600戶，三期100戶。

社區無商業配套,僅有一600平米會所位于一期二期的700戶的核心位置,小區會所400多平米為社區活動中心(未來設置乒乓房等設施),現有一商鋪對外招租,建筑面積128平米,如圖所示.由3塊組成實用面積分別為北側28+圓弧52+東側38,房東希望整體出租.租金約為4.5萬/年.

優勢分析:
商鋪為小區唯一商業,獨占商圈,未來無競爭壓力;
高檔小區,居民層次高,主要居民為新婚小夫妻,消費頻次和消費能力高;
商鋪位于社區中央水景位置,是一二期的核心,有一定的人流;
小區內有一幼兒園在商鋪附近;
小區位于城市中心,內有70余家小公司租用住宅辦公;

劣勢分析:
商鋪為小區唯一商業,雖獨占商圈,但無法形成集聚效應,無法依靠周邊商鋪來營造商業氛圍,促進消費意愿;
商鋪位于封閉社區內部，消費群僅有社區居民，商圈比較封閉，未來店鋪業績成長主要依靠居民收入增長，雖然穩定，但成長性不佳；
住宅區位于蘇州城市中心，附近商業比較繁榮；
小區分東西兩個出口，距離東出口50米有一個100平米的聯華超市。距離西出口60米處有一50平米可的超市和一100平米每家伴食品超市；有一定的競爭存在。
商鋪需整體出租，個人預估小區1006戶居民（實際貢獻700+）不足以支持120平米的超市，個人評估僅用玻璃圓弧52平米即可，剩下的兩個獨立空間還有待功能開發；
本人尚有一份穩定工作，所以只有周末和晚上能幫上忙，其余時間交由父母打理。

綜合上述情況，本人有以下考慮，請各位高手指點。
4.5萬年租租下128平米（前提），營業時間：7：00-23：00。業態分布：玻璃圓弧52平米做便利店，附帶承接洗衣業務，東側38個平米做面包房，北側28個平米做一個廁所，再放3張自動麻將桌。
問題1：超市面積和社區戶數的配比是否恰當？目前是設想52平米
問題2：純社區型小超市是否有必要做加盟？目前是設想自創品牌節約成本
問題3：大家認為社區商業做什么業態會比較合適？目前是便利店+面包房+棋牌室（納入考慮的有洗衣房.理發室.生鮮等）
問題4：純社區消費，商品結構如何分配會比較合理？
問題5：高檔社區加入進口商品的元素是否合適？目前一無供貨渠道，二無相關經驗
問題6：請教裝修和設備以及鋪貨的費用建議？

問題7：如果壇子里有高人知道人流量不大,純社區居民目的性消費的小型超市的營業額和客單價也請不吝賜教,跟個貼說明一下;
一時就請教這么多，給大家添麻煩了，還請各位英雄百忙之中抽空指導一下我這個超市新人。。。
如有蘇州的超市朋友或者供貨商也非常歡迎聯絡我。

發幾張周邊照片過來看一下，如果不急的話，忙過18號，可以幫忙做一份詳細的開店計劃書

非常感謝樓上各位的建議,關于小便利店,小弟現在有些新的想法.

看過我附件的朋友應該都知道,之前的便利店面積約有52個平方,主要的外立展示面都是由玻璃材質組成的圓弧.太陽日曬的問題會特別的突出.任何商品都不能承受陽光之重.所以貨架必須要向內部退.這樣的話,便利店實際面積大約只有40多.4樓的兄弟說的比較實在,我在考慮這個面積可能過小,會影響消費者對便利店的認同度.                                      

有鑒于此,現小弟準備向北擴大便利店面積,

北側28個平米原本打算做個廁所再放幾張麻將桌,現在取其中20平米做便利店,另外8個平方放個廁所,再做個小儲藏間.

便利店面積擴大到70個平方,其中沿玻璃圓弧一圈排幾套色彩鮮艷的桌椅,再放個書報架,給小區居民一個喝茶\喝咖啡\休息和用早餐的場所.再做一個小型的物品寄放處方便小區居民.這里非常感謝2樓的高人.早餐準備做一些粥類、粽子、茶葉蛋。還準備做一些早餐套裝的組合推薦給客戶。另外增加送貨上門服務。

3樓的朋友，我的超市大概在元旦左右啟動裝修，非常期待你的指點。另外你是想要小區內商鋪周邊的照片還是小區外的照片？

其實倒是覺得你開始的想法不錯的，便利店、洗衣、小型的棋牌室，正好是小區互補的類型。

9樓的意見我同意一半，生鮮還是算了吧，估計要死人的。速食還是可以考慮的。

貌似我看到已經有點晚了，呵呵。現在生意如何啊，關注ING

。。。。。。4.5萬的租金，佩服。 關于你的問題，我有幾點建議，不好勿怪。

1、配比有一點點小，在中國的話，一半小區鋪建議在70-100左右（實用面積）。但52也可。   不能說面積和戶數配比，為什么呢？因為如果戶數達不到開店要求，則談論面積毫無意義。    而且面積也不會隨戶數增加而增加很多，最為便利店，一般150平左右完全滿足任何戶數的樓盤。

2、是否加盟不是討論必要不必要，而是要看你自己想還是不想，這當中最核心的是盈利預測。

3、社區商業一半適合便利店、洗衣、醫藥、小超業態。

4、商品結構（包括貨架擺放）沒有固定的，需要你一邊經營，一邊結合客群需求變化。這是個長期且持續的過程。這是因為兩點：1、滿足客戶需求。2、增加新鮮感。

5、建議放棄進口商品。記得現金流很重要，尤其對于融資能力有限的個體經營者來說。

6、裝修、設備。要看你打算做成什么檔次了。我們一般裝修+設備費用在40萬左右。當然私人要低，10-20萬可以搞定。

7、營業額和客單價。蘇州消費能力和深圳差不多，但是消費習慣不知道。深圳的店如果你這個情況，平均日營業額2000-3000.   單價在9.4-11.2之間。

最后還是這個租金問題，請慎重。  如果是我，我會控制在15000以內，否則風險很大。