RE:無錫恒隆開業對無錫商圈的影響！
首先，我們來分析一下恒隆的操作模式： 香港恒隆在上海有兩個代表性項目，恒隆廣場和港匯廣場，兩個項目的定位大相徑庭，盈利模式也是南轅北轍；恒隆廣場以兩座寫字樓的租金來支撐商場的運營，以商場的品牌效應支撐寫字樓的高租金匯報，恒隆廣場商業本身的盈利能力相當有限。而港匯廣場定位于中檔到中高檔的購物廣場，店鋪劃分普遍偏小，缺少大型主力店，幾乎沒有需要貼租金的商鋪，因此租金水平較高，據推算，有40億的年收入。作為一家上市企業，無錫辦公樓市場無法滿足投資回報的壓力下，香港恒隆只能做成港匯模式。 其次，我們再分析一下無錫核心商圈幾家商業的定位與品牌招商模式 無錫目前最具競爭力的是商業大廈與八佰伴，兩家不約而同的在06年-08年開始商場的擴建與品牌調整，意欲何為？是不是與06年恒隆在無錫拿地有關？可能有這種巧合，但兩家在進行品牌調整的時候，目標是一致，投入大量人力、物力與時間，紛紛引入一線品牌，現在我們可以看到在全國都鮮有的現象，BALLY、CARTIER（八佰伴還未面世）、萬寶龍、施華洛世奇、ARMANI C&E ARMANI一街開兩店。那是不是無錫的經濟實力與消費水平吸引了這些一線品牌，已經能夠滿足這些奢侈品牌的進駐標準？這里我們需要打個問號！ 那是什么原因促使一線品牌紛紛“搶駐”？這里我們就需要研究一下商業大廈與八佰伴的招商政策了，據五大行反饋，進入無錫的一線品牌中，很大一部分是商場反保底進行經營，在商場保證裝修、經營業績的情況下，品牌商沒有了經營壓力，何樂而不為呢！這我們可以那我們可以回到第一個問題（商場的擴建與品牌調整，意欲何為？）一方面是提升商場形象，進行結構調整，其中重要的一點是提前封殺了恒隆廣場的品牌引進資源。恒隆馬卒未動，已失了先機，因此，中高檔的港匯模式成為他們的首選。 在此，可能會有疑問，恒隆開業是在3年后，這些品牌的簽約周期到了之后，存在轉租恒隆的可能性。那我們分析一下，一方面這些大牌都是商場反保底運營，所以不存在經營壓力，在沒有經營壓力的情況下，為何要挪個窩？另一方面恒隆也不會買貨經營，對品牌商是個很大風險，因此也很難考慮會改弦易轍。但有一點是可以支撐的，就是利用上海恒隆自己的資源挾制品牌商，出現一街開兩店、三店的現象，那到時，無錫可就精彩了。 再次，補充一下恒隆集團董事會主席陳啟宗在無錫恒隆廣場在開工典禮上的演講 陳主席一再在無錫市多套班子面前提到港匯的利稅、銷售、租金，莫非恒隆內部已經確定無錫恒隆廣場是港匯模式？ 無錫恒隆廣場到底走哪條路，估計他們自己也在邊走邊看，畢竟是三年后的事了，只能順勢而為。我們只能拭目以待。 | 
感謝大家的精彩分析 辛苦了