延續三年的房地產調控政策似乎讓商業地產鉆足了空子，“限住不限商”的調控模式下使得整個鄭州商業體量增長過快，很多商業項目或建成了沒營業，或經營不下去關門歇業，上海公司注冊招商難，經營差，空置率“高燒不退”。

近日，來自仲量聯行的報告顯示，以各地購物中心的空置率衡量，中國主要城市中表現最好的是杭州，僅1%，其次是無錫1.5%，廣州、南京、上海、武漢也都在2%~5%之間；最差的是沈陽，空置率高達24.3%，鄭州次之20.7% 。居中的有西安（5.2%）、青島（6.8%）、重慶（10.9%）、成都（12.6%）和北京（12.7％）。

延續三年的房地產調控政策似乎讓商業地產鉆足了空子，“限住不限商”的調控模式下使得商業地產進入了瘋狂增長的狀態。　　

鄭州商業體量過大

以商業城市著稱的鄭州，從2006年開始，商業地產項目就如雨后春筍般遍地開花。而這其中，以購物、餐飲、休閑、娛樂等綜合性經營模式為一體的超大規模購物中心表現最為突出。

如果說早些年還是寶龍城市廣場、曼哈頓廣場等項目獨占鰲頭的話，那么現在縱觀鄭州東、西、南、北區：丹尼斯、國貿360、萬達廣場、錦藝國際等大型明星商業中心則主導著各自區域的商業繁華。

資深商業地產運營專家、鄭州御智商業地產顧問公司（以下簡稱御智商業地產）董事長王永君則用“不稀奇”來形容鄭州購物中心空置率居高不下的現象。

御智商業地產曾做過鄭州商業地產的市場調研，以鄭州西區（北至北三環，南至南水北調，東至大學路，西至西三環）為例，已營業商業體量達114.5萬平米，上海代理注冊公司購物中心體量在80萬平方米左右，加上未統計的區域小型商業體或社區型綜合商業，實際上西區已營業商業面積達135萬平方米。

隨著萬達、寶龍、錦藝、升龍等這些國內首屈一指的商業地產龍頭企業開始密集進駐中原區，據統計，西區現在在建商業項目總體量已達161.3萬平米，其中有升龍國際、升龍城、錦藝城、中原新城這些超大體量的商業項目。這些項目建成以后，西區商業的總體量將超過320萬平米。

而根據商品零售面積人均需求量2.6平米每人計算，西區以桐柏路建設路為中心,半徑5公里范圍人口為741201，由此計算，零售商業面積需求為192.7萬平方米。

“目前，整個鄭州商業體量過大，由于內城改造、拆遷增容，很多商業項目或建成了沒營業，或經營不下去關門歇業，招商難，經營差；而外圍城區動輒十幾萬平方的商業體招商更難，經營更差。”王永君告訴記者。

利益主導多方博弈

住宅“黃”了，商業“紅”了。房地產政策調控之下人們對于商業地產似乎青睞有加。而隨著城市發展，大開發商也勢必會將商業地產這個概念向下深耕。

舊城改造、合村并城，城區的發展為商業地產項目提供了深耕的土壤。

據記者了解，鄭州惠濟區花園口鎮的合村并城項目，村民獲得的房屋補助為70平方米住房和20平方米商業房，其中所分得的商業房位于某大型商貿中心。而一些村民告訴記者，沒有實力也沒有經驗的村民根本不善于經營這些商業項目。

在鄭州，因城中村改造補助給村民的商業項目所造成的空置率案例遠不止這一例。開放商自留商業和村民補助商業之間形成矛盾，沒有經營商業項目，商鋪也租不出去，一些分給村民的商業面積自然而然被“空”了出來。

對于在商業綜合體里的經營者來說，租金上漲、商戶和開發商、業主之間的利益矛盾則成為他們放棄商鋪的主要原因。

位于鄭州農業路和中州大道正大城市廣場的正大商業街，坐擁交通、區位等諸多優勢，但正是由于開發商、投資者、經營者之間的多重矛盾，使原本旺盛的商業體日漸蕭條。目前，正大商業街的商戶已于今年年初全部撤離。這個CBD旁邊“游購娛”一站式購物中心只剩下一具建筑殘骸。

王永君告訴記者，對于一些早期的購物中心，一旦形成比較成熟的購物環境，開發商或者業主就考慮增加租金等費用，對于靠短期收益賺錢的商戶來說，經營費用一旦上漲，勢必會造成經營壓力，最后不得已放棄商鋪。

而對于一些不具備商業地產運營的開發商來說，為了回籠項目資金，他們也盲目地投入商業地產。由于缺乏前期專業的規劃、設計、運營，使一些商業項目一“出生”就存在“先天缺陷”，根本無法滿足商業項目的運營條件。　　

差異化決定出路

對老百姓來說，商業地產開發提供了家門口的超市、商場等便利的生活配套設施；對一個城市來說，提升了城市的商業形象和商業檔次；對商家來說，貨品又有一個好的銷路。但這對開發商的經營能力就提出了一個考驗，未來的經營才是檢驗商業地產項目可行性的標準，未來的優勝劣汰也是考驗項目的標準。

“鄭州的購物中心建得多，精的少。”商業地產規劃專家趙峰告訴記者，“以ShoppingMall為主的商業體作為商業零售業發展歷程中的最高形式，在其不同的發展階段，應該呈現出不同的經營風格，而縱觀鄭州的這些購物中心，幾乎不分地段、不分區域、不分消費力地模仿、照搬、復制，缺乏自己的理念、文化、創意。”

對此，王永君也表示：“對于‘扎堆入市’的商業綜合體，最大的競爭壓力就是同質化，商場需要吸引客流，有吸引力才行，要有特殊概念，做差異化的ShoppingMall才能吸引消費人群。”

上海新天地、武漢萬達漢街、北京三里屯……縱觀這些城市的商業名片不難發現，分業態、分品類、分建筑、分模式進行規劃的商業體更容易在繁華的城市商業環境中脫穎而出。

在商業項目如此密集的情況下，避免同質化競爭，塑造差異化顯得尤為重要。即使是在各大購物中心分布很均勻的情況下，差異化品牌的塑造也能為購物中心賺足人氣，提升區域競爭力。

現在，一些房產開發商在開發商業地產時，盲目追求高定位。由此開發出來的購物中心，租金往往較高，導致商品價格較高，從而影響銷量和商戶利潤，商戶的徘徊不前，則直接導致物業本身的門庭冷落。

趙峰強調，所謂“先商業再地產”，“先炒商再炒鋪”的開發原則，無非也就是在強調要重視商業物業的所屬商圈與該地的城市規劃，只有定位明晰才有可能尋得出路。