2013年1月8日，世茂房地產（00813.HK）宣布，發行于2020年到期本金額8億美元之6.625%利息優先票據，所得凈額7.863億美元。此舉揭開了世茂集團產業集群整合的大幕。
　　目前世茂集團已完成生態住宅、商業地產、旅游地產、產業集群地產四大核心業務板塊的布局，作為集團商業旗艦的世茂股份（600823.SH），目前多以銷養租，為其他在建項目補充現金流。利用預售款和貸款相結合等方式，世茂股份重點商業地產項目已然成為公司的“資金奶牛”。據悉，截至2012年前三季度末，世茂股份賬上貨幣資金約為51億元，貸款約102億元。
　　“進入2013年，世茂股份設想在商業地產方面，進一步加大二三線城市的產品線投入，不排除年后還會有融資動作。”一位觀察世茂集團多年的業內人士表示。
　　世茂股份從前期規劃設計、整體業態定位、招商到后期營運整條產業鏈，都是一體化操作。總體而言，世茂商業地產的開發業態主要是城市綜合體，定義為“n+1”，即：商業+酒店、寫字樓、公寓等，“1”隨著商業定位而提升等級。
　　據上海世茂股份商投公司助理總裁陳宏偉介紹，世茂股份自持商業已形成三條產品線：即世茂中心、世茂廣場和鄰里中心。其中，世茂中心類細分為世茂國際中心和世茂中心，世茂廣場類細分為世茂國際廣場和世茂廣場。
　　世茂國際中心分布在一二線城市，主要是商業占比4-8萬平方米的綜合體，例如北京世茂國際中心；世茂廣場分布于三四線城市，主要是商業占比為8-15萬平方米的綜合體，主要以商場為主，以寫字樓酒店為輔。
　　“目前，北京世茂國際中心商業去年已開業，位于廈門的世茂國際中心預計2014年開業。”陳宏偉說，世茂廣場產品線已有昆山、北京、福州、沈陽、煙臺、紹興、蘇州7個廣場及百貨項目投入運營，明年即將開業的項目有：濟南、南昌及蘇州二期。
　　世茂股份在二三線城市開發的城市綜合體，已具備一定集群效應，主要是規模大，幾乎每個項目都占地20萬平方米以上。以昆山世茂廣場為例，項目位置有點尷尬，離昆山市區約15公里，離太倉12公里，離花橋10公里，屬于三角地帶，但世茂股份根據昆山項目的周邊環境，制訂了適合它的定位，“目前昆山項目的客流量上升非常快，最多的時候能達5萬人次/日。”陳宏偉介紹。
　　世茂股份在影院業務、百貨業務和兒童樂園業務上，還考慮做進一步的優化與調整。世茂影院2011年收入已達4000萬元，2012年上半年大幅上漲至4500萬元。
　　世茂股份加強與世茂房地產全國合作的項目，3-5年內會進入收益高峰期，其中2013年收入增長較大。世茂的優勢就是不復制，每個項目都根據城市區位及居民的整體收入能力設置產品，量身定做，完全融入當地的整體建設。
　　世茂股份首席財務官張杰認為，商業地產租金回報期相對較長，即使商業地產項目通過若干年商業經營后，內在價值將會得到大幅度增長，但由于大宗資產變現的長期性，依舊會導致資金的沉淀，“因此世茂更多是想通過低成本融資造血”。
　　這正反映世茂商業地產原有的模式亟須改變：此前大部分土地是股權形式交換所得，幾乎沒有現金支出；而整個大環境包括城鎮化提高消費等對商業地產開發貸款比較有利；另外世茂股份也做了一些信托產品，信托總成本平均在10%-11%左右，一定程度上拉高了公司融資成本均值。
　　張杰指出，國內商業地產若要加快發展，融資是個非常大的瓶頸。即便是去香港發債，也存在發行成本占比較高、外匯管制、雙重征稅等問題。作為內地上市公司，世茂股份必須在境內融資尋求突破，因此公司始終高度關注與商業地產密切相關的各種融資渠道和融資方案，只要條件許可，公司都將會積極參與其中。

“融資模式才是世茂股份商業地產發展的核心”，陳宏偉對此亦表贊同。此前1月18日世茂股份的股東大會上傳出消息，公司股東大會授權董事會決定發行債務融資工具開展不超過70億元的融資活動。目前世茂股份整體負債率約為60%，凈負債率40%，去年一年幾乎是靠自身輸血。公司現金流正在迅速改善，前幾年現金流曾經達到負幾十億，2012年前三季度末減到負幾千萬，2012年年底有望恢復正數。

（來源：21世紀經濟報道）