2013年剛剛開始，福州的開發商就準備“出走”了――

2月7日，正榮集團以4.5億元競得長沙市兩幅綜合地塊，宣告旗下的第四座正榮・財富中心正式落地長沙。泰禾集團近日也公布了2013年的計劃――有意在廈門打造三座泰禾廣場，還將在泉州、石獅陸續開發大型高端城市綜合體，而在今后3~5年內，集團還將在全國各地持續開發20~30個泰禾廣場……另據記者了解，有意“步其后塵”的福州開發商并不少。

從住宅轉戰商業，從福州到其他二、三線城市……福州開發商新一輪轉型開始了！

現象二、三線市場的“城”更大

隨著樓市調控的常態化，越來越多的開發商意識到開發可規避限購政策的產品的重要性，因而轉型商業地產開發、抵御住宅調控風險成為眾多傳統住宅地產開發商的不二選擇。2013年伊始，福州的開發商就紛紛加速了旗下商業項目的開發、外拓和復制速度，憑借商業“走四方”擴張版圖似乎也已成為他們發展的題中之意。

正榮・財富中心城市綜合體相繼在莆田、南平、福州、長沙落地，而泰禾除了有意在廈門打造三座泰禾廣場之外，泉州、石獅等城市也成為其“鎖定目標”。對此，業內人士林先生分析，相較之下，二、三線市場的“城”更大，“正榮・財富中心城市綜合體項目在長沙總建筑面積近60萬平方米，在南平也達50萬平方米，相對而言，二、三線城市的綜合體還處于發展黃金期，商業還有較大的成長空間和發展潛力，也有足夠多可以建設城市綜合體的土地，因此開發商在二、三線市場有更大的施展空間。”

造的都是“新城”

在城市綜合體的井噴放量和快速外拓中，不可忽視的力量是地方政府的推波助瀾。地方政府有招商引資的發展需要，開發商有資金和產品，兩者可謂一拍即合，尤其是在政府發展新城區的時候，正需要大型開發商的綜合體項目作為助力，因此此番外拓造的都是“新城”。

業內人士江映輝認為，城市綜合體對于新城發展、城市形象和檔次，甚至地方就業情況的提升有巨大作用。“大體量、全功能的設計，主流開發商的實力打造，大批品牌商家的引入，綜合體因此往往能成為一個城市的地標性建筑，甚至成為城市的名片，對于提升區域土地價值、拉動就業和提高稅收都有利。因此，地方政府在土地出讓方面都會有所讓步，給予低地價、大面積土地和相應政策優惠，這些都令開發商與地方政府一拍即合。”

如莆田正榮・財富中心就宣稱，建成后，每年可為地方政府創造約2.7億元的稅費收益，創造約1.5萬個就業機會，持續拉動消費，搞活城市經濟，推動城市發展。

分析二、三線城市商業發展正當時

開發商商業項目比重的增長，固然和政策調控的方向有重大關聯，而商業項目在一個城市容量有限和開發商做大做強的企業發展需要，也注定了開發商會不斷將商業項目外拓。福州及其他一線城市綜合體遍地開花，存在一定程度的飽和，但其他二、三線城市卻正需要這樣的商業形態。

業內人士江映輝表示，“商業綜合體項目在任何城市都有一個需求范圍和飽和度，萬達在福州開了兩家萬達廣場，泰禾在福州也開了兩家泰禾廣場，正榮也在福州布局了一座財富中心，對于企業布局而言，他們都已基本完成了在福州的商業布局，此后要發展必然需要全國化擴張。”

“此外，從國內做得比較成功的商業地產萬達、金地、華潤等身上可以看到，綜合體項目自身的模式一旦建立，是可以在不同城市間快速復制的。因為一旦與各種品牌建立了聯系，各種招商資源是可以在不同城市間共享的，而這種共享實際上是對開發商運營成本的一種攤薄。”常青藤副總經理梁愷表示，調控大背景、企業發展的動因、綜合體的外拓屬性及商業資源的可共享復制性，共同造就了當前福州開發商加碼商業項目外拓的局面。

前有萬達后有泰禾開發商初嘗商業甜頭

在業內人士林先生看來，這些開發商商業項目的外拓提速，跟他們在商業項目上嘗到“甜頭”脫不開干系。事實上，早有人將調控政策時期喻為商業地產“黃金時代”。在《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》中就顯示，排名前20名的開發商都選擇加大對商業地產的投資比重。全球最大酒店業集團之一的洲際集團計劃在5年內，將其設立于中國的酒店由170家增加至300家。這些項目的合作方包括了本土知名房地產發展商保利、萬達和世茂。

僅在福州市場上，前有萬達，后有泰禾，商業的“甜頭”就可見一斑。2011年福州樓市由萬達創下了53.6億元銷售紀錄，2012年泰禾集團則以62.31億元銷售額力奪“福州第一”,這其中商業項目――五四北、東二環兩座泰禾廣場功不可沒，東二環泰禾廣場SOHO產品9次開盤9次清盤，成為福州商業單盤年度銷售金額冠軍，五四北泰禾廣場也取得不俗的銷售成績，單單兩座泰禾廣場的全年銷售金額就高達48億元。

同樣的情況也出現在正榮集團。據正榮集團商業總監黃禮明透露，近年來集團旗下的商業項目都取得了不俗的成績。“而目前，莆田和南平的財富中心等正在緊鑼密鼓地招商中，吸引了諸多國內外知名酒店品牌、消費品品牌和金融機構入駐。”他還透露，在商住項目所占比重上，目前主要以3∶7為劃分依據，相比以前，商業項目所占比重也有所提高。

建議創建自身獨特的商業模式

如今，在經濟較為發達的一、二線城市，包括福州本身，綜合體都已經“遍地開花”。因此，在高速復制、外拓和運轉過程中，如何創建獨特的商業模式就顯得尤其重要。

規模化快速復制的“萬達模式”已經在國內多個城市取得成功，而商業地產的后來者或多或少在學習“萬達模式”，不過據泰禾集團相關負責人透露，經歷了一年多的摸索、總結和實踐，泰禾決定走精品商業模式，對“萬達模式”去蕪存菁。招商上，堅持精準定位、定向招商、適度超前的理念，今年年中即將開業的五四北泰禾廣場入駐了200多家知名品牌，超過30%的優質品牌首次進入福州；而在東二環泰禾廣場則有更多更豐富的業態及品牌。

與萬達、泰禾不同，黃禮明告訴記者，正榮・財富中心采取的則是定制型的城市轉型建設之路，即以發現價值為出發點，通過商業地產的開發，達到優化城市版圖、提高區域價值、實現互利共贏的目標。“如莆田財富中心就是要提升木蘭溪作為城市中軸的價值，通過打造頂級綜合體來提升城市的高度。南平通過打造主題式的城市綜合體來改變南平傳統的城市生活方式。”

業內人士分析，商業產品需要根據城市和地段屬性的不同，具體問題具體分析，需要結合不同城市的消費需求和購物偏好，以單一形態和固定模式是難以實現“走四方”的。所幸，在商業體系的后期運營中，可以不斷調整和改造，市場也有自然的新陳代謝和自行更新的“無形之手”，即便開發商商業的前期動線鋪設有所不足，還可以通過后期修補逐步適應市場。

利潤藍海背后的考驗

有人說，綜合體在當前仍是利潤藍海。不過，也有明眼人看到其中的風險。就福州的開發商而言，多數企業此前都與商業淵源不大，在大本營的項目也處于開發之中，盡管銷售成績不俗，但還沒有真正開業。開業運營后能否成功還有待市場和時間的檢驗，而即便在大本營的單個項目取得成功，能否在其他城市以這么快的速度這么大的規模復制也有待研究。

此外，商業項目對企業管理團隊、商家資源、城市購買力、購物環境營造和手頭的現金流都是考驗。畢竟，商業需要足夠多的人氣，而伴隨新區成長起來的綜合體，往往在人氣方面有所欠缺；商業需要足夠長的培育期，賣完住宅之后的商業持有物業才是最大的運營挑戰。很多情況是，綜合體里住宅全部賣完也不足以支撐未來持有型物業的運營成本。商業地產不像住宅項目那樣拿到地、蓋好房子就賺錢，回籠資金慢，風險大，而且要懂得后續經營，不然開發企業只會死得更快。

（來源：海峽都市報）