時(shí)隔兩年后，樓市調(diào)控政策再次出臺(tái)，其中明確二手房交易中的個(gè)人所得稅將會(huì)按照個(gè)人所得的20%征收，這無疑讓打算投資住宅的投資者們跌破眼鏡，轉(zhuǎn)而選擇商業(yè)地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)人士，商業(yè)地產(chǎn)有望繼2011年限購令落地后，再次成為投資者的避風(fēng)港，市場(chǎng)上的香饃饃。

從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來看，開發(fā)商們從起初的商業(yè)開發(fā)，到現(xiàn)在開始向商業(yè)運(yùn)營轉(zhuǎn)型，已經(jīng)由持有經(jīng)營取代了簡(jiǎn)單的圈地銷售。而按開發(fā)商的經(jīng)營模式，則可以分成全部出售、租多售少和只租不售三種形式。特別是限購令實(shí)施已來，為了減小調(diào)控政策對(duì)開發(fā)商業(yè)績(jī)的沖擊，越來多的開發(fā)商開始加碼商業(yè)地產(chǎn)的投資，租金帶來的良好收益不僅減輕了開發(fā)商們短期內(nèi)財(cái)務(wù)的壓力，也讓開發(fā)商們逐步加大自持商業(yè)的比例。

“全部出售”沒保障

相比“只租不售”和“租多售少”兩種較為成熟的商業(yè)運(yùn)營模式，像南坪萬達(dá)廣場(chǎng)、天�？死瓘V場(chǎng)這樣采取純銷售模式的項(xiàng)目也是有的。業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)全部出售這樣的“一錘子買賣”是商業(yè)地產(chǎn)在不成熟階段的過渡產(chǎn)物，一個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)如果全部銷售，項(xiàng)目的品質(zhì)將無法保證。

例如南坪的萬達(dá)廣場(chǎng)，無論區(qū)位還是當(dāng)時(shí)開發(fā)的品質(zhì)、規(guī)模都非常好，但因?yàn)樯虡I(yè)全部銷售以后，對(duì)后期的運(yùn)營造成了很多障礙，招商變成了大雜燴、一鍋炒，導(dǎo)致現(xiàn)在的業(yè)態(tài)較為混亂。同樣遺憾的商業(yè)地產(chǎn)案例在全國很多，我們不難總結(jié)出這個(gè)規(guī)律：商業(yè)物業(yè)一定要自持，這是對(duì)項(xiàng)目今后穩(wěn)健發(fā)展的強(qiáng)力保證。

“租多售少”成主流

在重慶，目前一些商業(yè)項(xiàng)目除了銷售一部分底商或者是零散商鋪外，越來越多開發(fā)商加大對(duì)商鋪的自持力。如此考慮的主要因素是自持商業(yè)除了較為可觀租金收入外，其物業(yè)本身也在不斷增值。

在結(jié)束不久的龍湖“金蘋果”計(jì)劃新聞發(fā)布會(huì)上龍湖提到，2012年全年龍湖商業(yè)項(xiàng)目的零售總額同比增長13%，優(yōu)于國內(nèi)50家重點(diǎn)大型商業(yè)零售房企3個(gè)百分點(diǎn)，租金收入達(dá)到5億元，2013年作為龍湖商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張的一年，預(yù)計(jì)用15年左右的時(shí)間將商業(yè)利潤占比從不到5%提升至30%。

對(duì)于龍湖這種“租多售少”的運(yùn)營模式，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一質(zhì)量監(jiān)督，無疑將更有利于商業(yè)項(xiàng)目自身的運(yùn)營。而最近龍湖提出的“金蘋果”計(jì)劃，更是率先在國內(nèi)提出銷售型商業(yè)物業(yè)“售后服務(wù)”理念，將業(yè)主從傳統(tǒng)投資模式帶入資產(chǎn)管理模式。龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，正是要突破傳統(tǒng)銷售型商業(yè)物業(yè)的各種局限，通過專業(yè)平臺(tái)和職業(yè)招商，提供龍湖針對(duì)銷售型商業(yè)物業(yè)的“月嫂”服務(wù)，縮短收益的“嬰兒期”，從而更好的為業(yè)主創(chuàng)建可持續(xù)的雙贏平臺(tái)。

“只租不售”更考驗(yàn)開發(fā)商運(yùn)營能力

自持物業(yè)相對(duì)于出售型物業(yè)而言，其特點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)為一家公司所有，經(jīng)營形式主要為出租。從國外以及一線城市發(fā)展來看，只租不售非常普遍，并受大品牌經(jīng)營者的青睞，例如香港和記黃埔在重慶開發(fā)的大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目——重慶大都會(huì)廣場(chǎng)，歷經(jīng)10余年的考驗(yàn)，目前 仍是重慶數(shù)一數(shù)二的甲級(jí)寫字樓，可見開發(fā)商當(dāng)初的深謀遠(yuǎn)慮。

有業(yè)內(nèi)人士指出，并不是所有開發(fā)商都適合“只租不售”的運(yùn)營方式。資金回流周期長、速度慢，需要很長一段時(shí)間的培養(yǎng)才能將商業(yè)經(jīng)營做好，財(cái)務(wù)策略上也需要保守穩(wěn)健，而對(duì)于目前許多做商業(yè)地產(chǎn)才剛剛起步的開發(fā)商來講，通過持有租賃物業(yè)獲取的經(jīng)營收入，仍然只是銷售收入的九牛一毛。

同時(shí)，“只租不售”的運(yùn)營模式，也更考驗(yàn)開發(fā)商運(yùn)營能力。實(shí)力不足不強(qiáng)的開發(fā)商，若自持比例太高，無疑將對(duì)企業(yè)自身資金運(yùn)轉(zhuǎn)造成壓力，其次，商業(yè)的開發(fā)與住宅開發(fā)完全不一樣，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、管理上，模式均不同，再次，對(duì)于自持物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)而言，一定要有前瞻性，對(duì)整個(gè)城市的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)水平要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，在定位上要找準(zhǔn)，方能經(jīng)營到位。

（來源：365地產(chǎn)家居網(wǎng)）