無疑，深圳萬象城是中國國內(nèi)商業(yè)產(chǎn)行業(yè)一個成功的案例，亦可謂是一個比較好的“作品”，主要是從其目前經(jīng)營坪效、客流量、經(jīng)營環(huán)境及服務配套設施方面綜合評價，但筆者卻認為“深圳萬象城”絕非一個“精品”項目，之所以說其非精品，深圳萬象城當初定位為“華南地區(qū)最具示范效應的都市綜合體”，筆者從期規(guī)劃理念、內(nèi)部空間、布局規(guī)劃、內(nèi)裝、景觀小品等，筆者仔細研究后發(fā)現(xiàn)，萬象城的空間、商業(yè)規(guī)劃、動線從純商業(yè)角度來看可圈可點，但深圳萬象城標榜為 “華南地區(qū)最具示范效應的購物中心”，卻似乎有些名不副實，從中華文化乃至到華南的嶺南文化卻是西方建筑設計專業(yè)機構(gòu)無法領悟與融合的短板，因此，由華潤花巨資聘請的世界頂級的建筑設計公司---美國RTKL建筑設計公司擔綱規(guī)劃及建筑設計，卻沒有體現(xiàn)華南地區(qū)人文特點的“嶺南文化”或深圳特有的“移民文化”元素或主題，反觀萬象城的規(guī)劃設計理念與實體空間布局，更多的則是借鑒了香港或西方購物中心的先進規(guī)劃理念與設計風格，但缺少與本土或項目地所在城市人文、深圳特區(qū)特有地理、民俗、社會等多元文化有機的融合，缺乏與城市、本土歷史文化特質(zhì)的有機融合。
以“上海新天地”為例，開發(fā)商瑞安集團成功地將上海石庫門的本土歷史文化融入到商業(yè)建筑中，如今已成為上海的地標，成為外來觀光游客領略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳場所；還有成都“來福士廣場”，將巴山蜀水的悠久歷史與深厚文化融入現(xiàn)代建筑中；還有如中國西安“大唐西市國際購物中心”，將商業(yè)和歷史文化進行濃縮，讓商業(yè)功能與歷史文化有機交融，古代與現(xiàn)代交相輝映，東方與西方進行碰撞，形成了大唐西市獨有的多元化、多層次的文化和商業(yè)特質(zhì)。成功地將本土城市文化---“盛唐文化”融入建筑、景觀內(nèi)，其建筑外立面（如上圖）恰到好處地融入了傳統(tǒng)的中國古代城墻——西安古城的縮影，成為西安獨特的景觀，其主題鮮明，每個館都有唐朝文物作為景觀，每個文物都有故事 。這些購物中心在設計方面，處處體現(xiàn)著對本土文化的尊重！將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文化完美的融合。
因此，深圳萬象城的客戶群定位除輻射深圳全市的中高端消費群體，同時也輻射內(nèi)地來深的旅游觀光客，因此，深圳萬象城的經(jīng)營者還必需學會用逆向思維來思考，除了應融入本土嶺南文化吸引外地游客，或許，也可逆向思維來思考如本地消費者或已熟知嶺南文化，也可思考嫁接深圳少見的移民文化或景觀來吸引本地消費群體的創(chuàng)意設計例如少見北方雪景、沙漠等元素，這類當?shù)貨]有的主題來吸引本土消費群體，同樣，如果在北方主的購物中心可設計熱帶雨林餐廳或熱帶的室內(nèi)水上樂園等，而常規(guī)的真冰溜冰場則對北方顧客司空見慣，因為，距離產(chǎn)生美！期盼和夢想催生吸引力，因此，要吸引本地消費群體還得認真研究文化差異化特點。假如深圳萬象城脫下這件商業(yè)化后的“外衣”還剩下什么？是否賦予建筑物“靈魂”？與其它用水泥、鋼筋堆砌的建筑物有何不同……
走下“神壇”的深圳萬象城
筆者習慣理性地去思考問題，如果深圳萬象城如非身處深圳獨一無二的羅湖區(qū)金融中心的核心地段，置換成其它城市，是否能取得如此成功？深圳萬象城自公元2004年12月開業(yè)以后，其在杭州、沈陽、南寧等相繼開店，是否又曾再造深圳萬象城的輝煌？也正是因為其成功具不可復制性，所以大家仔細觀察一下各地的萬象城開業(yè)后的運營狀況，華潤是否能再造“深圳萬象城”的神話。即便曾成功打造國內(nèi)著名“上海新天地“的瑞安集團，多年后的今天仍未再復制出另一個“新天地”的神話！深圳萬象城的成功無疑取決于“天時、地利、人和”，更準確地說取決獨特的時間、空間環(huán)境下的天時、地利、人和。
如果深圳萬象城放在10年、20年前的時間、空間又如何？或許深圳萬象城得“英年早逝”抱憾終身了。因此，如果國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)人士簡單地將萬象城過度解讀為中國的 “神話”，總是用仰視的眼光、用無限虔誠的眼光與頂禮膜拜的態(tài)度將“深圳萬象城”的任何一點點小小的優(yōu)勢無限地放大、追隨、稱頌，更有甚者視為中國的“神”城，實非業(yè)內(nèi)之福！更非萬象城經(jīng)營決策團隊之福！！深圳萬象城在特定的時間、地點、空間與資源的整合與優(yōu)化，具有不可替代性與無法復制性，業(yè)界無需對期頂禮膜拜，借鑒參考固然可以，但如真將萬象城在放大鏡下認真審視！其內(nèi)部、業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃與運營并非完美無缺！
筆者也常常光顧深圳萬象城，很多時候萬象城的客流并非業(yè)或外地同仁傳聞的那樣神乎其神，很多時候或許是以訛傳訛，現(xiàn)如今“深圳萬象城”已經(jīng)被國內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或運營商俯首“朝拜”了，筆者憂心的是，真實的“深圳萬象城”并非如業(yè)界傳聞的那般完美無缺。“深圳萬象城” 并非“天人”、“神器”，作為蕓蕓眾生中的萬事萬物，均有所長亦有所短，“深圳萬象城”也概莫能外。深圳萬象城集國內(nèi)外眾多專業(yè)人士的智慧與精華，其成功絕非輕而易舉，在一定程度上也是付出了巨大的人力、物業(yè)、財力與汗水，筆者也認為，理所當然應該贏得國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)或業(yè)內(nèi)人士的尊重，這本無可非議。但我們切忌將“深圳萬象城”無限“神化”！猶如七十年代“大躍進”時期的個人盲目祟拜，如果，我們不能理性地、冷靜地思考深圳萬象城的真正長板與短板，哪些可參考、借鑒或吸收消化，而只是一昧地盲目稱頌，“深圳萬象城”未來發(fā)展堪憂，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展堪憂。
深圳萬象城的“短板”分析
筆者認為，萬象城定位為深圳最頂級、奢華的購物中心，其業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃與后期的運營并非完美無缺，其外部交通規(guī)劃、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃等并非科學、完美、合理，萬象城在后期運營與業(yè)態(tài)調(diào)整中甚至存在滯后等諸多問題。萬象城作為定位深圳的頂級購物中心，倡導一種高端的品質(zhì)奢華生活方式，其客戶群體有別于其它一般購物中心定位，其核心客群是位于“金字塔尖”城市精英群體，比如擁有全球眾多鉆石級高端客源如瑞銀等40多家世界五百強企業(yè)高管資源的華潤大廈，然而，萬象城卻缺乏與之相匹配的高端服務業(yè)態(tài)業(yè)種，比如頂級會所業(yè)態(tài)，可滿足金字塔尖的高端客戶的獨特品位與奢華生活享受與社交生活需要，比如頂尖商務雪茄會所、高爾夫私人酒店或高端俱樂部；
筆者需特別指出的是，目前國內(nèi)頂級私人會發(fā)展迅速，業(yè)已成為國內(nèi)高級社交中心，作為高端購物中心如深圳萬象城的經(jīng)營者們應與時俱進，認真思考并科學合理規(guī)劃。現(xiàn)高端會所如今市場細分有的偏政治金融、有的針對明星藝術(shù)家、有的則以休閑娛樂見長的銀行家俱樂部、有的以餐飲休閑為主，但都無一例外地都是吸引社會商界精英、外國政要、社會名流等珍貴的高端客戶群體，其定位“精準、專屬、服務、小眾”，并與奢侈品牌聯(lián)手，借高端俱樂部的影響力與號召力充分挖掘，從而有效開辟商為地產(chǎn)高端營銷的全新模式。例如上海“鴻藝會”經(jīng)常成為高端地產(chǎn)客戶活動舉辦地，可謂高朋滿座，衣香鬢影，業(yè)已成為國內(nèi)一流高端商業(yè)場所。
其次，缺乏與高端奢侈品業(yè)態(tài)互動的娛樂休閑業(yè)態(tài)，深圳萬象城亦無法與二期的奢侈品品牌旗艦店進行資源、渠道整合，深圳萬象城開業(yè)迄今為止逾八年，以筆者觀察，尚未見到深圳萬象城摸索出一條成熟的高端物業(yè)推廣新模式。
其三，深圳萬象城缺乏運用現(xiàn)代科技手段如光影技術(shù)等營造獨特的消費愉悅體驗，作為一家代表深圳城市商業(yè)的名片，深圳的現(xiàn)代科技技術(shù)與專利在國內(nèi)乃至世界均有不俗的表現(xiàn)，而深圳萬象城在此方面的投入與思考無疑還顯得微不足道，甚至為一片空白。同樣以“名不見經(jīng)傳”的西安大唐西市國際購物中心為例，其建筑外立面遠處看似——西安古城的縮影，走到近處看則是運用最新科技——超薄材料的LE屏，夢幻水晶屏，晚上一點亮就金光閃閃，星空閃爍，給消費者營造獨特消費體驗。
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未完，詳情請見（三）
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