首地集團痛棄首個商業(yè)地產項目

　　近日，一則關于“首地大峽谷購物中心”所有者華坤商業(yè)投資管理有限公司（以下簡稱“華坤商業(yè)”）全部股權掛牌轉讓的消息，在業(yè)內備受關注。華坤商業(yè)是首都機場地產集團（以下簡稱“首地集團”）的全資子公司，而位于北京南城的首地大峽谷購物中心則是華坤商業(yè)的主營項目。

　　素有“京南第一Mall”之稱的首地大峽谷購物中心是首地集團打造的第一個商業(yè)項目。作為外行較早涉水商業(yè)地產投資的項目，首地集團對這一項目的投入不可謂不用心。從置地、建筑、規(guī)劃、招商到后期運營，全力投入。然而在耕耘三年后，首地集團卻突然將其轉手拍賣，是由于經(jīng)營不善還是另有隱情？

　　股權轉讓

　　根據(jù)交易條件，受讓方必須為企業(yè)法人或者私募基金機構。若是前者，則要求凈資產不低于20億元；若是后者，則要求可供投資的資金不低于20億元。

　　3月28日，北京產權交易所網(wǎng)站發(fā)布了首地集團轉讓華坤商業(yè)100%股權的消息。據(jù)了解，此次轉讓掛牌價為7億元，另外，受讓方還需承擔華坤商業(yè)10.6億元貸款，總交易額將達到17.6億元。

　　成立于2005年7月的華坤商業(yè)是首地集團的全資子公司，主要經(jīng)營房地產開發(fā)和物業(yè)管理等相關業(yè)務，經(jīng)營范圍包括房地產開發(fā)、物業(yè)管理。華坤商業(yè)也是首地集團首個商業(yè)地產項目——首地大峽谷的開發(fā)商和管理運營商。 根據(jù)交易條件，受讓方必須為企業(yè)法人或者私募基金機構。若是前者，則要求凈資產不低于20億元；若是后者，則要求可供投資的資金不低于20億元。另外，此交易還規(guī)定，本項目不接受聯(lián)合受讓。

　　業(yè)界傳聞接盤者可能是凱德商用。對此，《中國經(jīng)營報》記者向華坤商業(yè)進行求證，其相關負責人表示：“我們對于受讓方的條件提出了較高的要求，符合條件的肯定是信譽良好、具有實力的企業(yè)，但究竟花落誰家，目前我們也無法得知。”

　　虧損所致

　　購物中心前期培育投入高、盈利周期長、商業(yè)地產運營難度大，首地大峽谷一直處于凈虧損狀態(tài)或許才是首地集團出讓股權的主要原因。

　　擁有首都機場雄厚資金，占盡南三環(huán)區(qū)位優(yōu)勢，已熬過三年“養(yǎng)商期”，眼看就要修成正果，為何要在這個時候掛牌轉讓？這讓不少業(yè)內人士看不懂。

　　對此，一位業(yè)內人士認為，項目虧損可能是首地集團舍棄大峽谷購物中心的主要原因。據(jù)華坤商業(yè)公開的企業(yè)財務數(shù)據(jù)顯示，2012年公司營業(yè)收入9820.22萬元，營業(yè)利潤虧損5843.8萬元，凈利潤虧損5653.02萬元。截至2012年4月30日評估基準日，公司賬面凈資產-9685.67萬元。

　　在中國商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長王永平看來，購物中心前期培育投入高、盈利周期長、商業(yè)地產運營難度大，首地大峽谷一直處于凈虧損狀態(tài)或許才是首地集團出讓股權的主要原因。

　　不過，對于因虧損而轉讓的說法，首地大峽谷購物中心予以否認：按照行業(yè)規(guī)律，購物中心開設初期有3~5年的“養(yǎng)商期”。首地大峽谷開業(yè)不足三年，已經(jīng)平穩(wěn)度過了“養(yǎng)商期”，進入發(fā)展快車道。2012年首地大峽谷租金回報率已經(jīng)達到8.5%，這個數(shù)字超過了行業(yè)平均水平。

　　轉讓的主要原因在于：“華坤公司資本金過低，貸款額過高，其向首都機場財務公司借10.6億元，每年財務利息就要7500萬元。利息過高吃掉了利潤，造成了虧損。”首地大峽谷購物中心總經(jīng)理李綱告訴記者，華坤公司2012年比2011年減少虧損約2000萬元，按照目前的經(jīng)營績效測算，預計2015年可以扭虧為盈。

　　然而，難以回避的是，不溫不火的南城商業(yè)氛圍也令首地大峽谷購物中心頗為尷尬。對北京商業(yè)而言，素有“南冷北熱”的說法。長安街以北，院校林立、科研單位、政府機構較為密集，居民社區(qū)成熟，商業(yè)發(fā)達；而在北京的南城，商業(yè)環(huán)境則相對蕭條。今年以來，位于勁松的伊藤洋華堂和方莊貴友等經(jīng)營多年的商場已先后宣布關閉。

　　對于上述現(xiàn)象，中國人民大學教授黃國雄表示，與其他成熟商圈相比，北京城南商業(yè)項目的繁榮往往需要多付出半年、一年甚至更長時間來養(yǎng)商。他認為，南城商業(yè)雖然潛力巨大，但當前仍然處于培育期。

　　而北京市商業(yè)經(jīng)濟學會秘書長賴陽則認為，南城目前仍然沒有一個標桿式的商業(yè)中心，雖然消費潛力巨大，但是各家企業(yè)依舊處于各自為戰(zhàn)的階段，沒有形成很好的商業(yè)集群效應，對消費者的吸引力不夠。

　　在此背景下，包括首地大峽谷在內的多家商業(yè)綜合體的運營均面臨困境。另外，就首地大峽谷項目本身而言，盡管占據(jù)南三環(huán)的區(qū)位優(yōu)勢，但也存在明顯的劣勢，比如過于靠近主路，空間略顯促狹，停車也不是很方便。

　　外行退出

　　對于商業(yè)地產，很多外行是“因為不懂而進入，因為了解而退出”。首地集團就是很好的例子，當其發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產并沒有想象中那么好玩，就有了退出的想法。

　　對于此次轉讓股權，首地集團的回應稱是由于戰(zhàn)略轉型。李綱告訴記者，這是首地集團實施戰(zhàn)略轉型，聚焦機場周邊臨空地產發(fā)展的實際需要。

　　“任何一家公司都有多元化與回歸主業(yè)這樣的戰(zhàn)略考量。開始出于業(yè)務拓展需要可能會進行多元化擴張，或許到了下一個階段，回歸主營業(yè)務則更有利于公司發(fā)展。”李綱表示。

　　事實上，首地集團的商業(yè)地產投資沖動頗具代表性。近年來，我國興起一股商業(yè)地產投資潮，很多沒有該領域運作經(jīng)驗的“外行”跨界進入商業(yè)地產。首地集團也正是在這樣的背景下運作了首地大峽谷購物中心。

　　然而，商業(yè)地產這個行業(yè)并不是誰進來都能玩得轉的，商業(yè)項目的成功運作對資金實力、專業(yè)團隊、運營經(jīng)驗都有較高的要求。隨著這兩年商業(yè)地產泡沫化和空置率過高的危機，一些并未淘到金的企業(yè)也有了回歸主業(yè)的想法。

　　“對于商業(yè)地產，很多外行是‘因為不懂而進入，因為了解而退出’。首地集團就是很好的例子，當其發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產并沒有想象中那么好玩，就有了退出的想法。”中國社區(qū)商業(yè)工作委員會副秘書長杜鴻告訴記者。

　　在4月11日舉辦的“2013聯(lián)商網(wǎng)大會暨中國零售業(yè)發(fā)展高峰論壇”上，樂城超市總經(jīng)理王衛(wèi)表示，城市綜合體在未來有很大作為，但前提是必須以商業(yè)為內核，以滿足消費者的購物需求為主導，而非純粹的地產商業(yè)。

　　對于沒有商業(yè)地產運作經(jīng)驗的企業(yè)而言，由于缺乏專業(yè)團隊、品牌資源等，在商業(yè)綜合體泛濫的情況下，選擇回歸主業(yè)，頗有浪子回頭的意味。

　　昭邑零售首席咨詢師劉暉認為，目前我國購物中心已經(jīng)出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，而機場航空港的建設正在加快步伐，首地集團此時棄商業(yè)地產而回歸更為擅長的主業(yè)，這一選擇是明智的。
　�。ㄖ袊�經(jīng)營報 趙向陽）

　　對于此次轉讓股權，首地集團的回應稱是由于戰(zhàn)略轉型。李綱告訴記者，這是首地集團實施戰(zhàn)略轉型，聚焦機場周邊臨空地產發(fā)展的實際需要。