近日，紅星美凱龍創始人、董事長車建新在京宣布：10年后如果單純電商在中高檔零售市場的份額超過15%，他愿意輸給王健林和馬云各1個億。

　　且不論其言行是“叫板”還是“作秀”，車建新這一舉動的背后是其為紅星美凱龍描繪的更宏偉的藍圖——紅星地產業務版圖全面擴張，未來8年在全國60座城市開設100個城市綜合體，投資額將達1000億元。

　　“近幾年住宅市場的嚴厲調控直接影響了家居賣場的生存環境，而家居行業內部的激烈競爭在攤薄消費力的同時亦壓縮了單個賣場的生存空間。紅星美凱龍亦急需戰略調整，尋求新的利潤增長點。”一位業內人士接受記者采訪時表示。

　　在更多的業界人士看來，對于車建新及其紅星美凱龍來說，100個城市綜合體的布局更像是一場大的“賭局”。因為進軍商業地產領域，遠不止喊口號那么簡單，紅星美凱龍類似萬達的快速復制模式將要面對的是地從哪里來、錢從哪里來以及人從哪里來等等難題。

　　紅星野心

　　在車建新的規劃中，今后的8年時間內，紅星地產將加快商業地產投資步伐，將京津塘、長三角、西南、東北作為4大戰略區域，在一二線城市進行愛琴海購物中心的布局，力爭2020年在全國建成100個愛琴海購物中心。

　　事實上，紅星美凱龍涉足商業地產領域已有3年多時間。車建新介紹，目前，紅星地產已在北京、天津、重慶、上海、福州、昆明等21個城市開發了27個綜合體項目。

　　紅星國際廣場、愛琴海購物中心是為紅星地產的兩大品牌商業地產產品。其中，愛琴海購物中心定位于中高端產品，該產品線的首個項目今年將在北京開業。

　　按照車建新的設想，8年開設100個購物中心，即使除去目前已經公布在建的27座，意味著接下來每年紅星美凱龍都要興建至少9個項目。

　　“這個速度已經相當快，這種快速復制模式對企業的資本尤其是團隊的要求非常高。”一位接近紅星美凱龍的業內人士對記者透露，按照紅星地產內部人士解釋，這100個項目并非全為新建，有些是將現有的紅星美凱龍家居廣場改造成商業綜合體，家居只是作為其中一個主力店業態。

　　“從這個角度來講，紅星美凱龍商業地產的項目來源應該不成問題。”上述人士表示。統計數據顯示，目前，紅星美凱龍已在全國開設了110多家大型家居商場，總規模達1000多萬平方米。

　　更為重要的是，憑借品牌優勢，紅星的拿地成本也較低。公開信息顯示，2011年9月，紅星美凱龍即以5.12億元拿下福州東部新城一幅近百畝的商業用地，是該地塊的唯一競買人。去年11月，紅星美凱龍又以底價3.01億元競得南京浦口新城一塊商業用地。

　　紅星美凱龍房地產有限公司總裁諶俊宇表示，目前紅星的城市綜合體項目在許多一線城市和省會城市受到當地政府的歡迎，紅星在進駐一個城市時，將一個原來并不繁華的區域，變為一個消費主力地段。通過銷售部分的升值利潤，加上經營的正常盈利以及銀行貸款，這三個部分資金就能夠讓開發和自持維持在良性的狀態。

　　雖然紅星美凱龍方面強調，此舉并非公司戰略轉型，也不會因此放棄和縮減家居板塊的規劃。但全聯房地產商會商業不動產專委會主任朱凌波認為，紅星美凱龍大舉進軍商業地產是企業轉型的戰略性選擇。

　　在他看來，在過去的一年多時間內，房地產調控政策導致樓市成交時而低迷，處于行業下游的家居建材產業鏈受到不小影響。而受前幾年房地產市場增速過快影響，家居建材行業在一圈“跑馬圈地”之后亦迎來了行業惡性競爭加劇的局面，以致于很多家居賣場出現出租率下降、招商困難和租金難收等問題，關門閉店的消息屢見報端。

　　以北京為例，自2011年8月份以來，北京各類家居建材賣場已有超過10家正式關門。僅今年初，曾經是中國最大的家居建材連鎖公司東方家園就關閉了其在北京僅有的5家門店。即使是紅星美凱龍也難逃關店厄運，因此轉向商業地產尋找新的贏利點亦在意料之中。

　　復制萬達？

　　除了100座綜合體之外，車建新還表示，到2020年整個紅星美凱龍體系要進入世界500強，打造中華民族的世界商業品牌，其中家居購物中心要達到200座。

　　在過去的幾年中，紅星美凱龍旗下的門店數量以平均每年約10家的速度增長。如此快速的擴張速度引發業界對其資金鏈的擔憂，而未來商業綜合體的建設和土地的開發均需要龐大的資金支持。

　　據公開信息披露，紅星美凱龍2009、2010和2011年末的資產負債率分別為85.91%、75.54%和73.37%，其負債中長期借款占比最高；2012年前三季度資產負債率為70.16%。去年，紅星美凱龍在短短22天內連發兩期中期票據，合計融資15億元。

　　對于頻繁募資的原因，紅星美凱龍方面解釋稱是用于補充運營資金或歸還銀行貸款。

　　“紅星美凱龍面對的更大的問題不是前期投資的問題，而是后期的退出問題。因為僅靠租金回報將是非常漫長的，它未來最大的壓力是退出以及資產變現。”朱凌波說。

　　即便是萬達，租金收益亦不理想。數據顯示，截至2012年底，萬達累計持有經營性物業1290萬平方米，但租金收入僅為52.07億元。萬達去年收入是1416.8億元，租金收入僅占3.68%。另外，早先以散售為主的SOHO中國，2012年投資物業的租金收入亦僅為1.48億元，不及全年營業額的1%。

　　據蘭德咨詢的一項調查數據顯示，內地上市房企中持有商業地產的，持有型物業租金收入一般占年度營業總收入的3%~5%，高的也才達到7%；相對于持有性物業資產，租金收入僅占1.5%左右，經營利潤則大都為負。

　　車建新似乎對資金并不擔心，他表示，未來紅星地產愛琴海購物中心將采取自持與銷售相結合的開發模式，其中50%~80%的成本由地產開發、商鋪、公寓、SOHO等出售獲得補貼。由于具有成本優勢和城市綜合體現金回流優勢，有充足的資金投入營銷，以營銷迎戰市場。

　　同時，項目開發前期有開發貸款，建成之后也有固定資產抵押貸款。車建新認為，當產品做好了之后，資金不是最重要的問題，最需要考慮的是后期經營的管理團隊。

　　紅星美凱龍相關負責人還稱，商業地產未來的資金募集方式不排除票據等形式，而公司一半左右項目是與當地開發商合作，這從一定程度上控制了土地上的成本。以地產銷售收入反哺商業，這與商業地產龍頭企業萬達集團類似。諶俊宇亦直言：“紅星商業的模式和萬達模式基本一樣。”據前述知情人士透露，目前紅星商業的管理團隊有相當一部分是從萬達挖角而來，包括紅星商業副董事長張華容、總經理賈濤在內的多位高管此前曾在萬達集團內部任職。

　　然而，即使是在商業地產領域浸淫多年的萬達，其快速擴張的模式帶來的資金、人才短板等種種隱患也逐漸浮出水面，以致于近年也一直在探索以文化旅游、電商等項目作為突破口進行轉型。

　　“萬達現在已經提出轉型，紅星美凱龍此時還要復制萬達模式，我想這是值得思考的問題。”朱凌波表示，對于紅星美凱龍來說，提出100個綜合體的宏偉目標更要考慮是否具備可實操性的資源配置。“以萬科和萬達為例，它們在選項目的時候，理性因素在于，萬科在拿一個新地塊、新項目時會先問人力資源部，能不能找到操盤手，有沒有團隊配置；而萬達是拿到地之后逼著人力資源部必須找到人。”北京市商業經濟學會秘書長賴陽亦指出，作為沒有城市綜合體運營經驗的紅星商業來說，其項目的定位、招商、建筑形態乃至營銷模式都是決定其未來是否能成功的關鍵，而現在研判其能否成功還為時尚早。
　　（來源：中國房地產報  作者：劉晨）