零售業面臨的巨大經營壓力，不僅來自經濟減速帶來的影響，也來自日益上漲的租金成本。全球商業地產服務公司世邦魏理仕(CBRE)昨天公布對今年二季度杭州商鋪租金價格調查，指出核心商圈租金穩步上揚，平均首層租金為36.8元/平方米·天，環比上升3.4%。

不僅是優質商鋪，小店街鋪的租金也沒有停止上漲步伐，經營者們苦思種種招數來應對。

核心商圈租金超過北京？

最新公布的杭州核心商圈重點商業項目的首層租金為36.8元/平方米·天，這讓人產生了杭州核心商圈優質物業價格甚至比北京還高的疑問。

因為高昂的租金，位于北京的國貿商城一期的星巴克不得不搬家，這是星巴克在中國的首家門店。據說是國貿商城一期的70元/平方米·天的高昂租金嚇退了星巴克。

中國商業地產聯盟秘書長王永平曾對此表示，這說明一些核心商圈優質物業的租金漲幅有些過快，部分經營業態已承受不了。根據全球房地產服務提供商第一太平戴維斯的報告顯示，自2010年以來，北京商鋪租金每個月都在上漲，截至2012年年底，高端購物中心首層平均租金已經達到了近29元/平方米·天。

“不過，這并不能由此得這樣的簡單結論，杭州的核心商圈重點商業項目租金比北京還高。”杭州世邦魏理仕分公司董事總經理馬英樞說。各大地產服務公司對于核心商圈的租金存在統計口徑的差別，采取的統計樣本不同。北京核心商圈甚至有商鋪物業價格高達八九十元/平方米·天，杭州也有商鋪物業高達四五十元/平方米·天，延安路一些沿街商鋪租金也曾到過80元/平方米·天。

馬英樞解釋，36.8元/平方米·天是對杭州武林、慶春、湖濱、吳山、錢江新城等核心商圈的19個大型商業物業調查了解之后得出的。在今年二季度，杭州優質商鋪市場供需兩旺，空置率雖略有上升但仍處于2.8%的低位。

馬英樞說，這說明市場上有積壓的需求，新出現的優質商鋪被這些需求消化了，比如本季湖濱銀泰二期開業，為市場帶來了約75000平方米優質商業面積。

今年以來奢侈品品牌在杭州的擴張速度有所減緩，但快時尚品牌和一些國際二線品牌仍積極開出新店。本季GAP、MCM入駐湖濱銀泰，萬象城內的尚泰百貨也借調整之機引入Red Earth及The Face Shop等親民品牌取代之前的奢侈品品牌。

預計在下半年，解百A樓將完成重建，商業面積達120000平方米的城西銀泰城也將開業。杭州的商業版圖正加速從核心區向外擴張，除城西銀泰城以外，未來兩年還有城北銀泰城、新天地、萬達廣場等項目陸續入市。世邦魏理仕認為新商圈的興起將吸收周邊居住人口的日常消費需求，這一方面將對核心商圈的商鋪需求產生一定的替代和分流作用，但同時也是推動核心商圈不斷升級的動力。

服裝小店躲進寫字樓

核心商圈商鋪租金不斷上漲，正推動店面經營者改變經營思路和方法。

雷鳴原本在體育場路(靠近武林廣場)開了一家10平方米左右的服裝店，生意還不錯。不過，在房東通知她租金要從6萬元/年漲到6.5萬元/年之后，她就果斷選擇把服裝工作室搬到附近酒店的商務樓里去。新搬的地方面積擴大了一倍，租金是原來的一半。

前陣子，雷鳴和幾個在武林路開服裝店的朋友聚在一起討論了一下，發現大家面臨的困境大同小異，租金上漲和淘寶網購是他們面臨的雙重壓力。大家共同的感受是，現在的人在服裝店里買衣服沒有以前那么舍得花錢了。淘寶網店搶走了不少生意，價格還可以淘得更便宜。

服裝銷售連續下降，一些原本熱門的服裝街鋪目前的租金價格只是維持，有的甚至悄悄下降了一點。中原地產的商業地產部門介紹，以女裝知名的武林路上不少服裝街鋪的租金還維持在去年的水平。

服裝店的開店數量也在縮減，雷鳴的一些同行最近已經開始收縮開店數量，有的人曾經開出過好幾家分店，現在只留下一家老店。“只有不懂這一行的人才會在這個時候跳進來開新店。”雷鳴說。

把服裝店從街邊開到寫字樓里去，肯定會損失一些客源。雷鳴說，這需要一定的把握，她在十多年里積累了一批熟客資源，此外她還為顧客提供服裝搭配和修改。顧客可以把以前在她店里買的舊衣服拿來，改短袖子或者是加一些裝飾后又有了新意。

便利店轉而尋找次一級地址

“便利店需要人流來支撐，總是選擇在主要街道上開店。杭州的街鋪價格還是有些偏貴。”杭州祐驛站便利連鎖總經理顧方溥說。在便利店行業，店鋪租金占營收的百分比達到12%為正常，而祐驛站前兩年為了打品牌，在延安路、慶春路等主干道邊開出了不少旗艦店，租金高達營收的17%。顧方溥說，便利店的租金承受能力比餐飲和服飾行業更低，最好能把租金占營收比控制到10%以內，現在無疑是偏高了。

便利店與業主的租約基本3年一簽，協議上同時規定，租金每年上漲5%-8%。顧方溥說，為了達到規模優勢，祐驛站還將繼續擴大開店數量。不過，接下來將不再追求A類商圈的A類地點，次一級的地址也可以考慮。

黃龍沃爾瑪重新招租

因為租金太貴，租戶們在租約到期后不再續約，位于黃龍體育中心的沃爾瑪超市的招商區域正在重新招商。

其中一位商戶介紹，某服裝品牌租下了黃龍沃爾瑪超市招商區域的大片面積，其他小商戶再從這個服裝品牌手中租下小塊的面積來經營其他服裝、首飾、皮具等門類，租金從每月幾千元到一兩萬元不等。

雖然旁邊有麥當勞、必勝客、一茶一坐等知名餐飲，但是這片招商區域中的商戶生意并沒有被帶旺。“因為并不是特別知名的品牌，生意并不好做。”一位商戶說，支付完每月6000元的租金，還有人員和其他成本之后，收入非常有限。

核心商圈租金接近階段峰值

從曲線上可以看出，杭州的核心商圈重點商業項目租金從2008年開始高速上漲，而近兩年內上漲的速度明顯減緩。有業內人士分析認為，隨著核心商圈的供應面積增加(以湖濱銀泰二期等項目為例)、新興區域商圈的分流，杭州的核心商圈重點商業項目租金正在接近一個階段峰值。在高租金之下，一些受沖擊較大的業態如服裝行業(同時受網店沖擊嚴重)，以及一些租金承受能力較低的業態(如便利店)，已經選擇轉移到租金更加便宜的地段。

未來，杭州還將供應大量新的商業面積。據世邦魏理仕此前調查，杭州位列全球十大最活躍購物中心開發市場，在未來3年將交付100萬平方米的購物中心面積。隨著杭州地鐵二期建設規劃(共包括4條線路，分別為2號線二期、4號線一期、5號線一期和6號線一期)在2019年底前全部建成，杭州大部分地方都可實現地鐵到達，將帶動新興區域商圈的繁榮，很多原先想努力擠進核心商圈的商家，可能因此轉向新興區域商圈尋求發展。

（來源：杭州網）