曾有業內人士稱，中國城市的升級變革，從城市綜合體開始。城市綜合體，是城市發展到一定階段的必然產物。這一論斷已經毋庸置疑，并且城市綜合體的出現對于城市發展的促進作用，也在無數個城市成熟的進程中得到了證實。正因如此，城市綜合體在全球范圍內的諸多城市不斷被復制和建設，鄭州也不例外。據統計，有53個城市綜合體項目在建，其中還不包括在規劃和已報建未亮相的商業綜合體項目。 面對這樣的數據，不少業內外人士驚呼鄭州綜合體“過剩危機”已經凸顯，對鄭州綜合體市場表現出了一定的悲觀情緒。著名財經評論員葉檀近日曾發表評論，表達對城市綜合體大爆發的擔憂：“商業地產與當地的商業生態密切相關，沒有足夠的客流與商業鏈條支撐，城市綜合體熱潮怎么起來的就會怎么消失。”

鄭州綜合體進入陣痛期

“鄭州城市綜合體發展的現狀的確有些令人擔心，不僅僅數量多，而且不少項目做得粗糙、業余，不僅沒有起到對區域發展的輻射力，而且成為雞肋。”銀基王朝副總齊華偉表示，鄭州目前城市綜合體發展進入了一個陣痛期，但這是走向成熟的一個過程。“面對現狀，一些業內人士過分悲觀的情緒是不可取的，不能因為階段性的尷尬局面，全盤否定城市綜合體的作用。”

有數據顯示，鄭州在建和立項的城市綜合體已超過53個。面對這樣的現狀，競合董事長王東認為，鄭州綜合體的消化是需要一定時間的，但也不能對鄭州市場盲目悲觀。“市場供應量確實很龐大，一線城市10年前也是這樣一個狀況，2001年北京當時的城市綜合體市場很小，類似于現在的鄭州，當時不少機構和業內人士有一個比較悲觀的預測，結果預測錯了，城市的快速發展帶來了巨大的需求量，供應快速被消化。”快速成長帶來發展中的諸多問題，促使綜合體開發商不斷去優化項目，從而引導市場更加健康有序的發展。“今年整體商業供應偏大，市場競爭尤為激烈，不少商業項目的銷售推廣進度都明顯放緩，但城市綜合體的表現依然強于傳統商業。”這也說明了，城市綜合體的未來總體上說是光明的，目前所經歷的發展階段是一個優勝劣汰的正常市場現象。“經過市場殘酷考驗能夠成功運營的項目，將會顯示出其對區域的巨大輻射力，為城市發展帶來正能量。”

商圈魔咒是綜合體運營不佳的真正原因

沒人能否定地段對于房地產項目的重要性，尤其是城市綜合體這樣，不僅要求地段，而且要求商圈和人氣的商業項目。對于商業來說，選址是第一步的。另外的核心要素還包括定位與規劃、產品設計、招商和后期運營。如果一個商場在選址上出現問題，人口密度不夠，將比較難以解決。“可能更多的是通過調整業態，不斷去找新的客戶群，重新進行業態組合。而這也應該是現在很多商場面臨的問題”,齊華偉表示。“綜合體的建設不應該是盲目的，每個商圈的情況不同，需要的綜合體也不盡相同”,目前鄭州的綜合體市場發展在選址和設計上略顯凌亂，有部分已經建成的綜合體就出現招商困難、運營不佳等問題。“以郊區的城市綜合體為例，其消費人群主要以周邊的居民為主，根據周邊已入住居民人口數量以及規劃的未來居民人口數量來確定綜合體的規模，不能一味地求大；同時，郊區的人口消費主要以生活消費為主，在綜合體購物中心的業態規劃上應該以生活類的百貨為主，而不應該盲目追求高端路線。”

對于根據區域特點來進行招商的模式，星聯置地副總李濤表示完全贊同，“這滿足了定位能力和招商能力兩個核心能力的要求。”對比萬達的訂單模式，他認為，“其實萬達可以做得更好。”雖然萬達模式因其純熟的業態組合，在近期檢驗非常成功，在快速復制、快速占有區域商業資源上表現不錯，但是如果周圍有一個比它位置更好或者一樣，而產品的業態組合比它更完美、更到位，這種訂單地產還是會有一些挑戰。“不知道十年之后是否會有一些新來的競爭者會對它產生威脅，這個還需要用時間來去檢驗。”

定位不能一味地求大求高端

目前城市綜合體多數定位在“一站式解決”,無非就是幾種業態疊加組合，同質化問題已經十分嚴重。如果不根據區域特色找準定位，尋求差異化，那么不但拖累自身，對區域商業的發展也沒有好處。一個新開的項目，在三年內都是一個很正常的調整期。一方面是開發商對項目的定位有一個認識過程，另一方面品牌商戶對區域的定位也有個認識的過程。李濤認為，“給它一點時間，也許這個項目完全有理由成長起來”.

商業地產尤其是城市綜合體的運營，對于昔日“一張圖紙滿天飛”的住宅開發商來說并非易事。太格地產孔玉峰認為，相比國際大城市或北上廣深等地，鄭州的城市綜合體繁華程度以及商業的各個方面均達不到這些城市的水平，這和開發商的專業能力有很大的關系。“商業地產每一個都是一個新的領域，一個非常專業的領域”,定位對不對，業態怎么分布，品牌怎么落位，品牌的結構是什么，人流能不能到位等內外各個方面都很重要。企業要對自身的項目開發經驗、運營能力具有十分清醒的認識。以至于有的業內人士認為，對于城市綜合體這樣大型的商業地產形態，只有成功的產品而沒有成功的模式。

事實上，目前二、三線城市呈現出井噴狀態的城市綜合體，多數依然采用以售養租的形式，將絕大部分物業進行出售，僅留極少部分的商業比例進行持有經營。即便是號稱商業地產龍頭的萬達，也必須租售結合，“以資產滾資金”,才能滿足快速擴張的需求。從這個角度來說，能真正達到“城市綜合體”標準的實際上很少。

小心扎堆面臨空置的危機

在商業零售的高增長帶動下，鄭州的城市綜合體項目雨后春筍般地涌現出來，城市綜合體的巨量供應，市場能否消化如此多的商業體？投資商、開發商的后續實力是不是可以跟上？這將是下一階段鄭州房地產市場不得不面對的問題。

事實上，一個10萬平方米以上的商業項目，需要多少品牌商家入駐，需要多少中小商家來經營，未來可以滿足多少人的購物需求，這些都是可以量化的。任何一個大商家，包括家樂福、沃爾瑪、人人樂、王府井等零售巨頭，他們如果要選擇一個城市綜合體，是需要很多指標分析的，尤其是周邊的居住人口，以及商業的密集度等。很明顯，以目前鄭州的居住結構和消費結構，城市綜合體過多、過密地“扎堆”,必然意味著某些城市綜合體會因為后期招不到商家而面臨“饑餓”和“空置”的危機。而在宏觀市場方面，國內商業地產投資運營普遍存在著業態布局缺乏規劃、對商業地產特性把握不準、招商代理不專業、后期管理不適應商業地產發展要求等問題，對于商業地產項目的開發、運營、管理及相應的法律法規并沒有形成系統的理論及實踐操作經驗。鄭州商業地產市場如果不在開發思路、運營策略、后期服務上進行切合市場需求特點的創新，打造出有特色、有差異的品質地產，而只是一味追求數量體量的話，其發展前景也是不容樂觀的。

（來源：大河網）