
除主通道之外,還應該有與之相連的次級通道,使人流有效分流到各個業態分區。根據不同的商業種類,次級通道的寬度各不相同。對于商場內部的次級通道應在2米左右,以保證顧客在不擁擠的條件下,選購合適商品。而小商品批發市場則會將次級通道設置在1.5米左右,其目的是盡可能劃分更多的商鋪,為市場制造出足夠的人氣。此外,為了有效拉動次級通道商鋪的人流量,可將收銀臺、衛生間、樓層休息區等部分功能分布在次級通道上,以拉升次級通道的人流量,同時也可降低將其設立在主要通道旁,占用黃金鋪面的損失。
綜合而言,主次干道的設計要避免讓顧客走重復的路,盡量采用圍繞中廳的雙環回型結構,這種結構可以增加商場的通透感,最大化的增加顧客視線內的商鋪數量,避免商鋪人流死角,有利于最大限度地吸引人流,使商鋪價值達到最大化。如果商場面積過大,那么除了保證主次通道間的暢通及聯系外,還應該在商鋪前后都設立出入口,既方便顧客快捷的往返前后通道,又能緩解人流的擁堵,提升人流平均到達率。
合理業態規劃 實現人流變財流
除了垂直、平面交通動線設計外,商業體的合理業態規劃,不僅能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產品,又能發揮業態的聚集效應,從而達到“1+1>2”的效果。
商場的業態規劃,一般是按照消費者的購物目的進行劃分,對于經營誘導性商品、季節性商品、時尚類商品的業態類型,適宜分布在較低的樓層,通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的。而對于經營目的性較強的業態類型適宜分布在較高樓層,一般而言,辦公用品、家用電器、娛樂等適宜分布在較高樓層上。北京商場業態規劃,普遍都是第一層化妝品、珠寶,二層女裝,三層男裝,四層家用電器,五層美食,地下一層超市,這種業態規劃的合理配比,是引導商鋪內部人流的關鍵所在。
此外,投資者在考察業態規劃對商鋪人流的影響效應時,還要考慮自己選擇的商鋪與主力店之間距離。主力店是吸引人流的主要來源,對組織人流發揮著重要的作用,它把人流從一個磁極吸引到另一個磁極,在這個過程中引導購物者經過所有承租戶的門口。因此,核心商店的位置非常關鍵,如果將其設在入口附近,將損失后邊商鋪的人流到達率,但如果將主力店放置在商場的中后端,在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。
世紀金源mall的慘淡經營,除了巨大的商業體量不能獲得足夠的消費人群支持外,也與其主力店設計的不科學有關。世紀金源mall主力店的商業面積比例占到了60%以上,而金源新燕莎是金源Mall中最大的一個主力店,它在68萬平方米商業面積中承租達18萬平方米。金源新燕莎的存在,導致了很多前來購物的消費者,被主力店所吸引而放棄進入內部的其他商鋪,導致了世紀金源mall內的商鋪不能擁有足夠的客流,而無法實現經營獲利。
因此,投資者在考察主力店的布局時,要考慮主力店的位置,能否引導人流經過每一間店鋪,最大限度地讓人流經過盡量多的門口,而不把距離拉得太長。這樣才能達到最佳效果,最大化的發揮“磁極”的作用。