進行商業(yè)項目調(diào)研時，我們通常要對市場典型項目經(jīng)營狀況好壞進行定性判斷。經(jīng)營狀況好，需總結(jié)其原因；經(jīng)營狀況較差，需吸取其教訓。但一般市場調(diào)研給我們調(diào)研員的時間非常有限，在有限的時間內(nèi)如何確保判斷的準確性，就對大家調(diào)研能力提出了較高的要求。作為商業(yè)地產(chǎn)策劃專業(yè)人士，需要培養(yǎng)一雙敏銳敏感的眼睛，善于發(fā)現(xiàn)和總結(jié)種種判斷標準，多角度驗證，既保證調(diào)研質(zhì)量，又節(jié)省工作量。

筆者就是之前4月份在做佛山項目調(diào)研過程中，對部分項目經(jīng)營狀況好壞的判斷犯了主觀主義錯誤，沒有多方驗證，導致對市場整體把握出現(xiàn)偏差，最后一定程度上影響了操盤項目定位。可見，調(diào)研是非常嚴謹、嚴肅的過程，每一個數(shù)據(jù)都要真實可靠，每一個結(jié)論都要有憑有據(jù)。下面筆者就自己總結(jié)的判斷商業(yè)項目經(jīng)營狀況的九大標準進行分享。

（1）營業(yè)額：經(jīng)營狀況說到底還是盈利狀況，我們很難通過調(diào)研獲知類似坪效的這些商業(yè)機密性數(shù)據(jù)，除非有內(nèi)部關(guān)系。不過營業(yè)額我們一般可以通過網(wǎng)上搜索到一些線索，加上對行業(yè)經(jīng)營成本的一般性了解，可以對商業(yè)經(jīng)營狀況做出一定判斷。

（2）租金水平：租金水平一般和經(jīng)營狀況是緊密聯(lián)系的。租金水平高的商業(yè)項目，必須一定的盈利支撐，經(jīng)營狀況一定不會差，否則早就關(guān)門大吉；租金水平低的商業(yè)項目，如果是新建培育期項目，另當別論，但若開業(yè)時間較長，但租金水平偏低，說明日常經(jīng)營狀況必然不會太好，否則業(yè)主早就漲租了。調(diào)研集中商業(yè)的租金，最好能對每層租金水平都有一定把握；調(diào)研商業(yè)街的租金，只需知道端頭和中間位置的租金水平就差不多可以了。

（3）人流量水平：人氣越高，商氣越旺，但受我們調(diào)研時間段的限制和影響，對人流量的準確把握難度比較大。每個項目周邊人口消費習慣的差異和項目業(yè)態(tài)本身的特性，都會影響消費者的集中消費時間。比如酒吧業(yè)態(tài)，如果要了解其真正的經(jīng)營狀況和人流情況，應該越晚越好；超市業(yè)態(tài)則主要觀察早晨和下班后的人流水平；餐飲業(yè)態(tài)則以就餐時間的人流量為最佳考量標準。有一些大學城商業(yè)項目，則需要避免在暑期和學生課間前去調(diào)研。

（4）車流量水平：人流量的具體數(shù)據(jù)畢竟是比較難定量把握的，但是在某一時間段的停車數(shù)量卻相對容易計算。車流量水平本身也反應人流量狀況。尤其有車一族的購買力和購買率都普遍更高，所以某種程度上而言，車流量水平更能反應項目的經(jīng)營狀況。

（5）物流量水平：對物流量或者貨流量的直接調(diào)研有時候比調(diào)研租金或者營業(yè)額更容易。調(diào)研人員進行深入調(diào)研時，如果能找到卸貨平臺和相關(guān)管理人員或司機咨詢到一天的貨流量、進貨次數(shù)等數(shù)據(jù)，無疑是最具說服力反應商業(yè)經(jīng)營狀況的。對于沒有卸貨平臺的商業(yè)，如果能打聽到相關(guān)物流公司的物流情況，也能說明一些問題。

（6）提袋率：即在商場買東西的人數(shù)和逛商場的人數(shù)之比。有些商場盡管逛的人多，但可能以逛為主。筆者曾對深圳萬象城和中信城市廣場的提袋率做過調(diào)研，盡管萬象城人流量水平更大，但中信城市廣場提袋率更高。在人流量水平相差不大的情況下，提袋率越高，其經(jīng)營狀況越好。

（7）空置率：商業(yè)街或者集中商業(yè)的空置鋪位或者轉(zhuǎn)讓鋪位數(shù)量的占比。若經(jīng)營狀況較好，空置率不會太高，甚至不會出現(xiàn)空置鋪位。若鋪位大量空置、轉(zhuǎn)讓，商場經(jīng)營狀況必然存在問題。

（8）營業(yè)時間：有時候營業(yè)時間也可以說明一些經(jīng)營方面的問題。尤其當對兩家業(yè)態(tài)類似的商場進行對比時，開業(yè)早且歇業(yè)晚營業(yè)時間更長的商場，其經(jīng)營狀況可能會更好。有些店鋪生意較差所以早早關(guān)門回家也是這個道理。

（9）訪談結(jié)果：對消費者、項目周邊居民、代表商戶、商場管理人員等的訪談盡管是主觀性結(jié)論，但對于我們判斷商業(yè)經(jīng)營狀況同樣有一定參考意義。尤其這些人群大部分比我們對市場和商場更熟悉，我們尤其需要打探和聆聽。商場管理人員中不要忽略保安、清潔工和車管，這些人往往更樂意和我們聊天，且知道的數(shù)據(jù)往往更真實有效。訪談哪些對象，采用哪種方法，訪談哪些問題，這都需要調(diào)研人員有一個明確目的和一定的經(jīng)驗總結(jié)。

以上僅是一些一般性判斷標準和方法，但每個項目都有其特殊性。作為專業(yè)人士，我們需要把握多個方法，從多角度互相印證，才能對項目真正經(jīng)營狀況下定論。筆者之前4月在佛山調(diào)研保利水城項目時，下午三點左右，商場基本空蕩蕩。我們調(diào)研團隊（6人）比視野內(nèi)人數(shù)總和還多，所以當時認定保利水城經(jīng)營不善，商家一定都在苦撐。6月份筆者又在佛山做另一個項目，再次到保利水城調(diào)研，就多留了一份心思，特意訪問多人得知保利水城晚上人流量較大。當晚六點多筆者前去水城大家樂就餐，發(fā)現(xiàn)餐廳爆滿，吃完飯出來臨近餐飲人氣都很旺。和之前印象相比完全大不相同。我和總監(jiān)前往管理中心咨詢得知，保利水城自今年開年經(jīng)營狀況相比往年一直比較好，一樓租金接近300元/m²，整個商場有逐漸走旺的趨勢。當時4月調(diào)研結(jié)論錯誤，使得我對佛山本地中高端消費市場都產(chǎn)生一定的判斷失誤。就是這個項目讓我反思，其實如果多考量幾個因素我就不會犯錯了。當時4月份調(diào)研時保利水城盡管人流量不大，但是商場空置率很低，基本沒有空鋪；且商場營業(yè)時間較長。這和經(jīng)營狀況較差是有一定違背的。如果當時稍微謹慎些再問問租金水平和管理處情況，后面不會錯誤判斷了。

另附：超市經(jīng)營狀況調(diào)研的標準——參考自黃山巖松《向賣油條的胡老頭學習市場調(diào)研術(shù)》

超市由于其本身特性，對其經(jīng)營狀況的調(diào)研還有其他幾個判斷標準。

（1）客單價：即單個消費者最終消費額。

（2）商品時間：尤其快銷品的進貨日期，比如牛奶、生鮮等。進貨日期越近，說明貨流速度快。

（3）卸貨區(qū)情況：超市卸貨區(qū)工作人員數(shù)量等。

希望這些總結(jié)對大家在市場調(diào)研時有一定幫助。

                                                                                  —— 杜遠鵬

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