在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，保利地產(chǎn)與萬科、招商、金地并稱“萬保招金”，為全國房地產(chǎn)“四巨頭”。萬科、招商、金地三大佬均在住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的良好聯(lián)動之間做出了成績。保利地產(chǎn)浸淫住宅地產(chǎn)多年，憑借豐富的開發(fā)運營經(jīng)驗，也已形成了涵蓋商業(yè)寫字樓、高端休閑地產(chǎn)、星級酒店、商貿(mào)會展、購物中心、城市綜合體等多元化優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)的規(guī)�；�經(jīng)營格局。

如今，保利地產(chǎn)多元化經(jīng)營實現(xiàn)了較大突破，不僅完成了商業(yè)管理公司的組建，實現(xiàn)了商業(yè)運營和酒店管理平臺的正式搭建;還正式成立養(yǎng)老地產(chǎn)公司，穩(wěn)步推進養(yǎng)老地產(chǎn)項目試點;深入三四線城市，發(fā)展旅游地產(chǎn)；房地產(chǎn)基金管理規(guī)模進一步擴大。今天，讓我們來理一下保利地產(chǎn)產(chǎn)品線，探討保利縱橫地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。

保利地產(chǎn)全國拓展布局圖

商業(yè)、旅游、養(yǎng)老多元開花

以“中心城市的城市中心”作為選擇商業(yè)地產(chǎn)項目的重點參考系，配合整個保利地產(chǎn)集團達(dá)到住宅與商業(yè)投資“70:30”的新投資結(jié)構(gòu)，這是保利地產(chǎn)在2012年初北京品牌發(fā)布會上啟動的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。按照保利的規(guī)劃，未來將逐步提高商業(yè)地產(chǎn)在公司開發(fā)項目中所占的比例。據(jù)此，保利地產(chǎn)已經(jīng)在廣州、成都、佛山等中心城市的CBD開發(fā)了一系列地標(biāo)性、資源性的大型購物中心和五星級酒店項目。2013年3月，成都保利商業(yè)運營中心成立，整合保利全國商業(yè)資源，通過與數(shù)十家國內(nèi)外戰(zhàn)略合作商家深度聯(lián)動，全面行使從前期項目市場定位、招商直至后期運營的商業(yè)運營功能。至此，保利強勢發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的決心一覽無遺。

保利在旅游地產(chǎn)上的嘗試選擇從三四線城市開始，近幾年在成都、陽江、東莞、三亞等地投資開發(fā)了大體量旅游地產(chǎn)項目。2012年10月30日，保利成都公司、信保(天津)股權(quán)投資基金管理有限公司、四川遂寧市河?xùn)|新區(qū)管委會三方簽署合作協(xié)議，擬在遂寧市打造養(yǎng)生谷生態(tài)國際度假區(qū)。2013年2月7日，保利（成都）實業(yè)有限公司在遂寧以150萬/畝拍得一宗200畝商住地塊，該項目總用地面積約3000畝，投資總額約55億元，規(guī)劃有森林濕地運動休閑基地、五星級度假會所、特色風(fēng)情小鎮(zhèn)等。    

另外，在保利地產(chǎn)未來十年的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，已經(jīng)明確將北京作為養(yǎng)老地產(chǎn)的試點區(qū)域，力求在養(yǎng)老地產(chǎn)等新地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式方面實現(xiàn)突破。保利對養(yǎng)老地產(chǎn)的探索由來已久，早在2008年就涉及養(yǎng)老地產(chǎn)方面的研究，并已完成養(yǎng)老地產(chǎn)模式開發(fā)研究，也已形成對養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。 2011年3月22日在保利股東大會上，保利高層首次明確表示，公司將逐步發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)。保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，保利今后將為社區(qū)的老人在旅游、醫(yī)療、健康體驗等方面提供全面服務(wù)。

保利地產(chǎn)旗下的項目多為綜合業(yè)態(tài)，各種業(yè)態(tài)之間可以相互組合，在不同城市應(yīng)運而生。比如寫字樓往往兼具商業(yè)、休閑、娛樂、餐飲、酒店等功能，會展中心除了展覽還有商務(wù)辦公、酒店、住宅等業(yè)態(tài)，上述表格所列舉的項目多以該項目以某種功能為主來歸類。但依循保利商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)可以看出，保利國際廣場可以說是保利地產(chǎn)重點打造的明星產(chǎn)品系。

按保利地產(chǎn)的“十二五”規(guī)劃，到2015年將持有的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升至總資產(chǎn)的10%，一年的營業(yè)收入計劃達(dá)到20億-25億元。從試探到大范圍擴張，保利地產(chǎn)在商業(yè)上的路徑，與其住宅的發(fā)軔之際頗為相似。目前，保利旗下的商業(yè)地產(chǎn)分兩種類型，一種是用于銷售快速回款的，另一種則自行持有，包括酒店、購物中心和地標(biāo)性的寫字樓。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新曾表示，未來的商業(yè)地產(chǎn)方面，公司將主要以銷售為主，但也不排除一些地標(biāo)性的建筑會作為持有。 保利地產(chǎn)借助自有的商業(yè)運營平臺，正在實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)自持與銷售雙管齊下的格局。

聯(lián)合拿地 合作開發(fā)

土地價格居高不下，對很多房企來說，單方面作戰(zhàn)已捉襟見肘，強強聯(lián)合、尋求合作方是良策。保利也走上了合作拿地、后期合作開發(fā)的道路。早在2011年9月7日，保利地產(chǎn)全資附屬公司保利(天津)便于融創(chuàng)置地簽訂合作協(xié)議，共同出資20億設(shè)立合營公司--天津保利融創(chuàng)投資有限公司，在內(nèi)地從事物業(yè)開發(fā)。根據(jù)協(xié)議，合營公司注冊資本20億元，保利(天津)出資10.2億元，占有51%的股權(quán)；融創(chuàng)置地出資9.8億元，擁有49%的股權(quán)。同年9月16日，該合營公司摘得天津“棉二”地塊——占地面積約11.7萬平方米，建筑面積32萬平方米，規(guī)劃為居住兼容商業(yè)金融業(yè)用地。其中，包括14.2萬平方米的城鎮(zhèn)住宅用地，12.8萬平方米的商業(yè)金融業(yè)用地，5萬平方米的酒店公寓用地。此后，保利與融創(chuàng)于2012年9月耗資10.6億元在北京亦莊聯(lián)手拿下一塊土地。同年，保利地產(chǎn)與首開地產(chǎn)合作以13.8億元在大興拿下了16.78萬平方米的項目。2013年6月27日，保利與萬科以53.7億元的掛牌底價成功競得重慶江北區(qū)溉瀾溪地塊，根據(jù)所拿地塊的指標(biāo)要求，將會建造一個商業(yè)綜合體。

參與舊改 模式擴張

千燈湖南海新城如今是保利地產(chǎn)參與城鎮(zhèn)化建設(shè)的樣版，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊將南海新城視為保利城鎮(zhèn)化模式的試點，希望保利以此為藍(lán)本，復(fù)制到珠三角更多的城市，乃至全國。目前，保利地產(chǎn)的新城開發(fā)模式已將觸角伸入更多的城市。保利地產(chǎn)早在4年前就開始布局粵西北，近兩年則加快向全國擴張，現(xiàn)已進入鄭州、西安等。通過參與這些二三線城市的舊改，投資興建城市新中心，推動當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)化進程。

（搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究部 周松平/文 轉(zhuǎn)載務(wù)必注明作者與出處�。�