１、規(guī)劃區(qū)別——規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)項(xiàng)目的存亡。 

 

         多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在開發(fā)之初，根本就沒(méi)有考慮過(guò)“做什么”的問(wèn)題，他們多數(shù)先把項(xiàng)目蓋起來(lái)，最后到了商業(yè)定位的時(shí)候問(wèn)題就出現(xiàn)了，要么是結(jié)構(gòu)不合理、要么就是布局不規(guī)范，從而導(dǎo)致招商異常困難，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進(jìn)，進(jìn)駐的商家不理想”的結(jié)果。商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有特殊性，而大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復(fù)雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等諸多方面相當(dāng)繁瑣，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來(lái)大量商家的需求，消費(fèi)者的需求，這是關(guān)系到一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功銷售、招商和做旺的關(guān)鍵。

 

２、開發(fā)流程區(qū)別——商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程更為嚴(yán)謹(jǐn)、復(fù)雜。

 

　　商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的選址過(guò)程更嚴(yán)謹(jǐn)：通常情況下，無(wú)論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)均要在投標(biāo)拿地前進(jìn)行初步的市場(chǎng)調(diào)研。但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過(guò)程比住宅開發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn)。

 

３、商業(yè)地產(chǎn)的定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化。

 

商業(yè)地產(chǎn)的定位來(lái)自廣泛而細(xì)致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來(lái)供應(yīng)量、消費(fèi)力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分，商鋪升值潛力等等方面的分析。

 

４、商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對(duì)性：

 

        商鋪?zhàn)鳛榉巧�活必需品，與住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價(jià)值和投資潛力，側(cè)重于商鋪的回報(bào)率和回報(bào)周期，以及未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理，確保市場(chǎng)能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)。與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)還額外增加了“售后服務(wù)”的三個(gè)環(huán)節(jié)：開業(yè)、運(yùn)營(yíng)和管理。如果發(fā)展商抱著當(dāng)“甩手掌柜”心理走下去，就是“苦海無(wú)邊”的一條“死胡同”，必須要抓好運(yùn)營(yíng)、管理環(huán)節(jié)，這樣才能減少糾紛，獲取最大的利潤(rùn)。

 

５、利益關(guān)系區(qū)別——商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復(fù)雜。

 

　　與住宅開發(fā)相比，住宅僅僅通過(guò)發(fā)展商和購(gòu)買者兩個(gè)環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價(jià)值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈上除了開發(fā)商，還包括消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者，因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛”的利益關(guān)系。每個(gè)參與者都有自己的利益出發(fā)點(diǎn)，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營(yíng)者要求好用，投資者要求高回報(bào)而經(jīng)營(yíng)者要求先培育市場(chǎng)，以及商鋪?zhàn)馀c售的矛盾等等。

　　商鋪的現(xiàn)代營(yíng)銷鏈?zhǔn)牵骸鞍l(fā)展商——投資客——經(jīng)營(yíng)商家——消費(fèi)者”這樣一個(gè)完整的結(jié)合體。而現(xiàn)實(shí)中商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者只看到了這個(gè)營(yíng)銷鏈中的“發(fā)展商——投資者“這兩個(gè)元素，把商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)成了簡(jiǎn)單的商鋪銷售工作，從而為商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)埋下了深重的隱患。