大連萬達集團股份有限公司(下稱“萬達”)18個月內開一座萬達廣場的神話遭受挫折，而萬達董事局主席王健林與阿里巴巴董事局主席馬云的十年賭約中也先折了一陣。

位于番禺萬博商務區的萬達廣場原定于12月13日開業，但是截至目前，該項目仍在裝修階段，周邊依舊是黃土遍地、機器轟鳴的工地，記者多方采訪得知，這個項目的開業時間將延遲一年。

在商業地產意氣風發的萬達，因為路網的欠缺延遲開業，加上片區商業密度高，未來競爭慘烈，來自電商的沖擊也比以往更加猛烈，萬達模式也陷入了內外夾擊的尷尬境地。記者聯系萬達在廣州的相關負責人，其稱“不便發表說法”。

開業受阻

“憑借著萬達的執行力，從拿地到開發。”我們能實現在18個月內開一個萬達廣場，王健林在接受媒體采訪時曾信誓旦旦地如此表示。當然，在廣州，王健林也有“當年開工當年開業”的佐證，那就是白云萬達廣場，該項目在2010年2月10日開工，同年12月17日就開業，僅用時10個月，萬達速度令人稱奇。不過，其在廣州的第二個項目番禺萬達廣場，就打破了萬達的這個神話。

番禺萬達廣場在2011年3月份簽約，萬達高層曾當場表態：番禺萬達廣場爭取4月底開工，最遲不遲于5月15日，以確保2012年底竣工。但顯然，沒有按照計劃推進。在今年3月份，消息傳出稱萬達將在今年12月開業，但目前未有任何動靜。

“番禺萬達廣場那里現在就是一座孤島。我們業內得到的可靠消息說至少得推遲一年開業。”萬博商圈附近另一商業項目的相關人士向記者透露。“政府希望把萬達廣場所在的這個片區打造成一個地標，共有近10家公司參與建設，萬達廣場雖然已經建好，但其余有的公司的地皮甚至還未有動工。”

記者現場踩盤時發現，萬達廣場的主體建筑已經完工，但是商鋪內部仍在裝修，而地下施工也在進行當中。

“具體的開業時間還要看廣場的地下空間建設得怎樣，目前還在開挖。”負責萬達廣場項目建設的施工方向記者表示。

上述人士所言的地標和地下空間，指的就是萬博商務區的建設。而去年底通過的《番禺區萬博商務區地塊控制性詳細規劃修改》顯示，萬博商務區規劃主導屬性為商業金融用地，規劃總建設量370萬平方米，毛容積率2.45，其中，除地面建筑外，該片區將建近180萬平方米的地下空間，包括地下商業設施、地下交通設施和地下市政設施。其中交通設施約137.6萬平方米(占77.6%)，市政設施約3.1萬平方米(占1.7%)，商業面積約36.8萬平方米(占20.7%)。地下空間與地面建筑相連，整個地下空間相通，開發將由政府主導，計劃是“3年開張、5年建成”。

萬博商務區已確定進入的企業有萬達、奧園集團、粵海集團、廣晟集團、廣汽集團、廣州市敏捷投資有限公司(下稱“敏捷”)，包括九大項目，總投資達300億元。萬達廣場只是其中之一。

而其余的項目，除敏捷的項目目前打出“萬博唯一在售商鋪”出售外，其余地皮或未破土或處于開挖階段，從萬達廣場后面遠望，其確實如同一座拔地而起被大坑隔離起來的孤島。

“就算開業，但由于周邊的路網都未建好，都是工地，即便客戶到達，也會影響客戶的購買，這也影響到開業的商戶的效益。而如果這種狀況持續，經營沒好轉的話，會對整個商場造成極大的困擾，就是說不開業還好，而一旦開業，商家經營不濟就極有可能逐步撤離。還有另一個方面，開業后，公共方面的如空調、照明、公共設施的運作等支出亦不容小覷，這對經營也會造成不小的壓力。”楚睿商業機構董事長黃文杰對記者表示。

片區商業項目井噴

萬達在拿地方面往往能左右逢源，甚至很多時候處于甲方的位置。除其“訂單地產”(即通過事先與主力店商家簽訂戰略合作協議，而后按照主力店商家的建店要求訂單式地建設“萬達廣場”)能實現迅速開業成為區域地標外，更重要的是政府看重其對所在商圈的帶動和周邊地價的推動。

比如，廣州白云萬達廣場所在地，當年鮮有人煙，一片荒蕪。萬達在2009年10月拿地時的樓面價僅4000多元/平方米。僅時過一年多，白云新城的地塊就身價上漲。白云萬達廣場開業前一天的2010年12月16日，保利廣州房地產開發有限公司以24億元競得的白云新城AB2907008-1地塊，成交樓面地價約19632元/平方米，白云新城AB2907008-2地塊同樣被保利拿下，成交樓面地價約20605元/平方米。

通常這些商圈內商業項目極少，甚至僅僅只有萬達，所以萬達往往先入為主、占據市場，但也承擔著未成熟商圈的市場風險。白云萬達廣場開業接近3年，但人流量并沒有持續走旺，尤其在沿街店鋪，一片冷清。

而番禺萬達廣場，面臨的局面將更復雜，商圈內未來慘烈的市場競爭環境明顯異于以往。

之前，番禺萬達廣場的售樓招商中心設在興南大道的立交橋下，但目前，該建筑外面已經搭起了腳架，工作人員告訴記者，“萬達已將這里轉給四海城，四海城的開發商是四海集團旗下的房地產公司廣州市萬德投資管理有限公司”，但對于出讓原因卻語焉不詳，四海城也是萬博商務區項目之一，意欲打造的是地鐵上蓋綜合商業地產項目，建筑面積計劃達38萬平方米。從這數據可知，四海城項目或是萬博商務區地下空間的商業部分。

可想而知，萬博商務區未來商業項目將井噴，包括萬達廣場、敏捷廣場、奧園中央廣場、天河城、四海城等同質性的商業項目將扎推入市。從目前的數據來看，僅萬達廣場(50萬平方米)、奧園中央廣場(30萬平方米)、四海城(38萬平方米)三個項目的體量就接近120萬平方米。而實際上，這個商圈的外圍還有天河城歐萊斯、海印又一城、萬博中心、吉盛偉邦等商業地產項目。

“競爭會越來越激烈，包括目前在招商問題上就面臨很多難題，但是我們看重的就是整個商圈的輻射能力。”萬博商圈附近另一在建綜合體的相關人士向記者透露。

“重要的還是這個商圈的競爭力，商業成為一個商圈才有更大的輻射力和吸引力。但番禺萬博商圈目前還在建設培育期，需要一定的時間才能發展成熟。而對于這之內的單個商業來講，需要在競爭中尋求互補。”合富輝煌首席市場分析師龍斌對記者表示。

萬達去零售化

縱然萬達之前創造了“一個萬達廣場、一個市中心”的神話，但顯然，時過境遷，商業地產不僅內部市場競爭激烈，更受到了來自外圍的電商沖擊。

時間回溯到2012年底，萬達董事長王健林和阿里巴巴董事會主席馬云對賭，為十年后電商在零售市場份額能否過半設下億元賭局。

雖然王健林慷慨設下豪賭，但從其之后相關的動作中可見萬達在電商沖擊下迸發的危機感。2013年3月，萬達集團在北京石景山區新注冊了萬達信息科技有限公司，并設為電商業務全國總部;但原計劃2013年三四月上線的網站產品被迫延遲，后又稱12月份正式上線網站和APP，近日王健林又稱明年會推相關產品。

與此同時進行的還有萬達的“去零售化”。在萬達2013年度上半年工作總結會上，王健林提出，萬達廣場要減少零售業態占比，特別是減少服飾類零售業態占比，增加生活類業態占比，比如美發、美甲、書吧、教育培訓等。萬達要求，2013年四季度以后開業的萬達廣場，二樓將全面取消服飾業態，力爭不招零售業態，2015年之前把已經開業的72個萬達廣場二樓業態調整完。

“萬達廣場定位中端，其零售業態受電商的沖擊最大。萬達必須從零售業態向體驗式商業轉型。”中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平認為。今年“雙十一”，淘寶總銷售額達到350億元，電商再次向實體商業發起猛攻。

“應對電商的挑戰，也有很多方式，首先就不要站在電商的對立面，而去尋求一些結合點。其次，要去研究哪些功能更具有實體的優勢，比如增加餐飲、娛樂、教育這些體驗式消費的比重。也可以采用買斷一些貼牌的方式來強化實體的載體作用，這樣也能避免其受到電商的沖擊。”黃文杰對記者表示。

（來源：時代周報）