房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個地塊“被注冊”為一個法人公司，需要錢的項目銀行不借錢，銀行追著要你借錢的項目卻不需要錢。這是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)面臨的無法改變的金融環(huán)境；地產(chǎn)集團(tuán)實行數(shù)百億資金的跨法人集中管理，統(tǒng)借統(tǒng)還，你借我用是不可回避的經(jīng)營選擇。不料被國家稅務(wù)總局設(shè)下“迷魂地雷陣”、布下“萬重天羅網(wǎng)”——
1、2013年11月6日《深圳特區(qū)報》報道：深圳市地稅第三稽查局對某公司無息關(guān)聯(lián)資金往來依《稅收征收管理法》補征營業(yè)稅300萬元。該稅務(wù)局的執(zhí)法是否合法？
關(guān)聯(lián)企業(yè)資金占用要視為獨立交易，按貸款利率計算相互收付利息并分別征收5%營業(yè)稅；集中管理100億資金一年需多付稅款高達(dá)5000萬元！
新項目公司用錢如果向老項目公司付息，新項目公司沒有利潤可供所得稅前扣除利息，而老項目公司收了利息即須交25%所得稅；集中管理100億資金一年需墊付所得稅現(xiàn)金流高達(dá)1億元！
如此重稅，無異于宣告地產(chǎn)集團(tuán)公司資金集中管理模式在經(jīng)濟(jì)上的破產(chǎn)！
2、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)能不能適用財稅[2000]7號文“統(tǒng)借統(tǒng)還”不征營業(yè)稅規(guī)定？如果可以，為什么面對稽查局的攻擊你總是屢戰(zhàn)屢敗？如何應(yīng)對稽查局“利息票據(jù)不合法不許所得稅前扣除”的責(zé)難？統(tǒng)借統(tǒng)還是否也屬于關(guān)聯(lián)借貸，計算債資比時是否可以剔除？
3、人民銀行不批準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)申辦自己的“財務(wù)公司”，但房地產(chǎn)公司卻又必須實行資金集中管理，集中的資金都必須按貸款利率向各公司支付利息嗎？稅務(wù)檢查官員稱“非金融企業(yè)吸收存款違法”，所以必須視為貸款處理，正確嗎？
4、項目公司收取資金平臺公司（資金池）支付的存款利息是否必須申報繳納營業(yè)稅？是否必需向資金平臺開具稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票后者才能在所得稅前申報扣除？
5、幾十個項目公司借用總部資金平臺的資金，哪些收息，哪些不收息？有沒有一個簡單的管理規(guī)則可使集團(tuán)整體利益達(dá)到最優(yōu)而又足以抵擋稽查局的攻擊？
6、項目開發(fā)接近尾聲，現(xiàn)金流已經(jīng)回正，資金全部歸集至總部資金平臺。一年，兩年，三年……致命的風(fēng)險正在靠近，你不知不覺中正在成為反避稅的獵物！風(fēng)險是怎樣產(chǎn)生的？如何消除？
7、公司之間的借款合同是否應(yīng)當(dāng)繳納印花稅？
8、房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)資金往來成千上萬筆，不得不向稅務(wù)局填報堆積如山的《關(guān)聯(lián)關(guān)系表》和《融通資金表》嗎？哪些往來可以不申報？關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款超過了121號文件規(guī)定的2倍比例，怎么辦？
9、稅務(wù)機關(guān)十二道金牌，威脅關(guān)聯(lián)交易需提交“同期資料”（國稅發(fā)[2009]2號第十五條），同期資料堆如山！什么情況下必需提交，什么情況下有權(quán)不予提交“同期資料”？
10、房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)地的資金集中管理業(yè)務(wù)，是否必需承受所謂的“反避稅調(diào)查”威脅？什么情況下、什么理由有權(quán)拒絕騷擾？
財政部、國家稅務(wù)總局遲遲不肯響應(yīng)包括央企在內(nèi)的集團(tuán)公司“就資金集中管理發(fā)布紅頭文件”的吁請，是否就意味著房地產(chǎn)企業(yè)集中資金管理就永遠(yuǎn)背負(fù)著不可辯解的稅務(wù)原罪！？你是繼續(xù)等待財政部那一艘永不到來的救命船，還是決定現(xiàn)在積極防御，勇敢反擊？！
本講師帶你擬定一套完備的、已歷經(jīng)六年全國性稅務(wù)檢查實踐檢驗的地產(chǎn)集團(tuán)資金關(guān)聯(lián)往來稅務(wù)處理對策，幫助你走出原罪的陰影，走向陽光；突破地雷陣，保護(hù)納稅人的合法權(quán)利！
下半講：跨境融資業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃工具利用要訣
有人說“會計是成本中心，資金和稅務(wù)是利潤中心。”在復(fù)雜的資金業(yè)務(wù)中如何精打細(xì)算削減稅收成本，為股東創(chuàng)造利潤？
11、為什么說苗圃業(yè)務(wù)是地產(chǎn)公司一個有效的稅收籌劃工具？在資金業(yè)務(wù)中如何放大該籌劃工具的功能？
12、為什么說“境外股東貸款”是有效的稅務(wù)安排工具？外管局一個紅頭文件匯綜發(fā)[2007]130號停掉了房地產(chǎn)開發(fā)公司的外債登記，意味著房地產(chǎn)公司的境外貸款利息支出無法再抵扣內(nèi)地企業(yè)所得稅。我們還能做些什么？
13、境外股東借款合同如何確定年限和利率最有利，又能在應(yīng)對國稅檢查面對反避稅指控而穩(wěn)操勝券？關(guān)聯(lián)交易是不是“有罪交易”？
如何確定“付息周期”最有利于減少稅務(wù)爭議？
14、境內(nèi)法人公司會計上應(yīng)當(dāng)怎樣計提利息費用？應(yīng)當(dāng)何時申報代扣5.6%營業(yè)稅、三項附加和7%預(yù)提稅？利息計提日？還本付息日？境外股東《貸款合同》寫著“到期一次還本付息”，國稅局要求將“應(yīng)付利息”余額納稅調(diào)增，補征25%所得稅并收滯納金處理是否正確？對未代扣代繳的10%利息預(yù)提所得稅予以補征并罰款處理是否正確？如果正確，納稅人該如何改進(jìn)業(yè)務(wù)？
15、與美國基金在香港合股投資內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)項目，美國基金在境外提供資金和收回投資，由本地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)將資金調(diào)入內(nèi)地和分出境外，我們是否有權(quán)向合作方收取補償？收多少？如何說服對方接受？在合作中，應(yīng)當(dāng)由美國基金按比例提供的股東貸款，該公司因故未能提供，改由本公司代為在內(nèi)地承擔(dān)融資責(zé)任，如何收取補償費？
16、與基金合資項目，向基金合作方收取2%“前期拿地補償費”由誰支付、在哪里（境內(nèi)、境外）支付為好？合作方同意本公司向合資項目公司收取1-2%銷售顧問費、1-2%工程管理費，項目公司是否可以在稅前扣除？
17、與基金公司合資項目，住宅開發(fā)完畢，合作方以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式提前退出，如何評估股權(quán)價格？是否直接取持有物業(yè)的評估價數(shù)據(jù)？
18、境外合資方在境外轉(zhuǎn)讓香港合資公司的股權(quán)，內(nèi)地稅務(wù)局有沒有權(quán)力對該境外交易征收10%的預(yù)提所得稅？
19、同時擁有內(nèi)地和香港兩個融資渠道的公司，如何理性量化確定渠道優(yōu)先選擇的次序？
20、項目法人公司資本金數(shù)量的決策，應(yīng)當(dāng)如何考量稅務(wù)因素？注冊資本金越大越好，以顯示公司實力？
21、做房地產(chǎn)，為什么說“還是內(nèi)資好”？在不得不注冊外資情況下，如何克服建住房[2006]171號“注冊資本金不得低于投資總額的50％”的傷害？
22、總部在香港的上市公司可不可以向內(nèi)地附屬公司收取擔(dān)保費？如何合理節(jié)稅？
23、2013年10月人民銀行發(fā)文允許“內(nèi)地公司向香港關(guān)聯(lián)公司提供跨境人民幣貸款”。有公司將利率確定為1%。風(fēng)險何在？應(yīng)當(dāng)如何確定利率？內(nèi)地人民幣資金外流渠道打開后，用它來代替“向境外分紅派息以規(guī)避代扣5%預(yù)提稅”是否是高招？
只有站在巨人的肩上，你才能領(lǐng)先于同行，為公司創(chuàng)造稅收成本的競爭優(yōu)勢！
2013年12月5日
- 該帖于 2013-12-23 14:57:00 被修改過
