吳克紅

一、“房企拖欠土地增值稅3.8萬億”之爭

2013年11月17日、24日央視《每周質(zhì)量報告》以“土地增值稅黑洞”為題，報道說：土地增值稅本是抑制房價上漲的主要杠桿，國務(wù)院和國家稅務(wù)總局屢次發(fā)文要求強(qiáng)化土地增值稅征管，嚴(yán)格清算核查和稽查，但是各個省市地方稅務(wù)局征管不賣力，對銷售已達(dá)85%的項目沒有征管到位。根據(jù)李勁松律師和社科院康小明博士的估算，全國所有房企拖欠土地增值稅總額在3.8萬億左右。并且29家上市公司披露的財務(wù)報告數(shù)據(jù)即自己承認(rèn)“應(yīng)付稅金（土地增值稅）”即達(dá)640億。財政部科研所劉尚希作證稱：“應(yīng)付稅金就是應(yīng)交，沒交就是欠稅。納稅人計算出來就應(yīng)該申報交納。”至于房企為什么沒有受到來自稅務(wù)局方面的壓力，劉尚希解釋“土地增值稅征管太復(fù)雜”。

任志強(qiáng)批駁央視的“3.8萬億欠稅是造謠”。萬科回應(yīng)稱央視混淆了“預(yù)提”與“現(xiàn)時納稅義務(wù)”兩個概念，房地產(chǎn)項目要達(dá)到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會計上配比和謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)對尚未到達(dá)清算條件的項目進(jìn)行土地增值稅預(yù)提撥備。

2013年12月30日央視《東方時空》再次以萬科4個樓盤為實例，批評各省市地方稅務(wù)局沒有把國務(wù)院“稅務(wù)部門強(qiáng)化土地增值稅征收”的要求落到實處。記者通過采訪證實了吉林萬科城已經(jīng)全部賣完但沒有完成土地增值稅清算，吉林地稅直屬第一分局回應(yīng)稱“2013年11月才達(dá)到可清算條件，正在檢查。”廣州金域藍(lán)灣一期和柏悅灣1期銷售比率在2012年末即超過了85%，主管地稅局卻也承認(rèn)“未清算”或者辯稱“未達(dá)到清算條件”。劉尚希再次以稅務(wù)專家身份作證稱“只要達(dá)到清算條件，納稅人就必須申報納稅。可清算就是必須清算，不是也可以不清算。……看起來稅務(wù)部門沒有下發(fā)通知，似乎沒有形成拖欠，但是從法理角度上說已構(gòu)成拖欠，納稅人有及時、主動申報的義務(wù)。”矛頭直指“萬科沒有履行納稅申報義務(wù)”。次日萬科發(fā)布57號公告，稱：吉林萬科城項目毛利率僅為16%，預(yù)計清算后屬于應(yīng)退稅項目；廣州金域藍(lán)灣項目、柏悅灣項目，均未全部完成銷售。2012年12月31日公司計提44.35億元屬于“土地增值稅清算準(zhǔn)備金”，是會計準(zhǔn)則“收入和成本配比原則、謹(jǐn)慎性原則”的要求，性質(zhì)屬于“會計估計、預(yù)提準(zhǔn)備金”，與企業(yè)現(xiàn)時納稅義務(wù)無關(guān)。未來企業(yè)的實際納稅義務(wù)由稅務(wù)機(jī)關(guān)另按不同計算方法確定，不以企業(yè)自測數(shù)據(jù)為依據(jù)。即屬于“未來可能產(chǎn)生”的土地增值稅，不是“應(yīng)繳未繳”的土地增值稅。

二、公眾的疑問：“欠稅”真有3.8萬億嗎？不靠譜。只有4200-5500億

2014年的元旦全國各省地稅局的官員“有點累”——都在為完成國家稅務(wù)總局布置的緊急任務(wù)——統(tǒng)計各房企“應(yīng)交土地增值稅”余額——而加班。全國所有房企賬面“應(yīng)交土地增值稅”余額真有驚天動地的3.8萬億嗎？

我們來看李勁松的計算方法：“自2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國商品房銷售總額超過31.2萬億元；而中國社科院2011住房綠皮書披露，2009年全國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%。照此測算，全國各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元。而實際上，這8年間國家征收到的土地增值稅僅為0.8萬億元。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額=4.6-0.8=3.8萬億元。”該測算存在明顯的重大偏差：所援引的2009年全國房地產(chǎn)平均毛利率數(shù)據(jù)55.72%顯然脫離了常識。2013年的房價早已高過2009年，房地產(chǎn)全國平均售價=全國房地產(chǎn)銷售額7萬億/全國房地產(chǎn)銷售面積12億=5800元/平米。而中國指數(shù)研究院統(tǒng)計2013年1月至11月期間，全國300個城市土地出讓金總額為2.7萬億元，全國300個城市各類用地樓面均價為1174元/平方米。而平均建安成本若以2500元/平計，全國平均毛利率=（售價-地價-建安成本）/售價=（5800-1174-2500）/5800=37%。37%的平均毛利率是符合常識判斷的。而37%的毛利率換算成土地增值率僅為13%左右（土地增值率=[5800-（1174+2500）*130%-5800*6%]/[（1174+2500）*130%+5800*6%]，按30%計算稅負(fù)率約3.9%。2005-2012年31.2萬億應(yīng)納土地增值稅不超過1.22萬億�？蹨p0.8萬億已繳稅額，全國所有房企掛賬應(yīng)付土地增值稅余額不超過4200億。

換一種方法推算：李勁松統(tǒng)計公布的29家上市公司中有13家名列2013年度銷售排行榜前50名。這13家上市公司2013年銷售額合計5375億，占全國房地產(chǎn)銷售總額7萬億約7.7%（市場占有率）。用李勁松統(tǒng)計的2012年末“拖欠”土地增值稅數(shù)據(jù)（糾正新世界港幣換算錯誤）合計數(shù)428億推算，全國房地產(chǎn)企業(yè)“拖欠”土地增值稅數(shù)額=428/7.7%=5558億元。

原來是一場虛驚。2012年全國稅務(wù)機(jī)關(guān)征收土地增值稅約2719億。也就是說，即使指控房企“拖欠”土地增值稅，拖欠時間不過2年而已。以萬科為例，2012年末掛賬應(yīng)付土地增值稅余額僅44.3億，低于2012年全年實繳土地增值稅52.8億，也就是說這44.3億在央視2013年12月30日報道之日已基本上都繳入國庫了。

假如李勁松估算、康小明背書的3.8萬億“欠稅”數(shù)據(jù)真實——占到2013年全國房地產(chǎn)銷售額7萬億的50%以上，那么萬科“欠稅”的金額就至少是800億以上——而不是44億了。事實恐怕十之八九正如任志強(qiáng)所說“央視在造謠”——我們現(xiàn)在就坐等全國地稅官員的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來驗證吧。

（待續(xù)）