近期市場(chǎng)對(duì)杭州出現(xiàn)樓盤(pán)促銷、房?jī)r(jià)下降事件較為關(guān)注。

如何看待此次降價(jià)？這次自杭州開(kāi)始的價(jià)格調(diào)整，背景雖有市場(chǎng)利率上升的因素，但大環(huán)境上通脹指標(biāo)、整體流動(dòng)性還是溫和可控，開(kāi)發(fā)商資金面也并不是極端緊張。我們認(rèn)為，本次降價(jià)實(shí)屬區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)面出現(xiàn)問(wèn)題的情形，有“房?jī)r(jià)見(jiàn)頂”的領(lǐng)先信號(hào)作用，但短期難以形成實(shí)質(zhì)的擴(kuò)散式影響，真正的降價(jià)要等到2014年3季度。

如何理解銀行“停貸”？個(gè)別銀行主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)管理行為,對(duì)情緒影響大于實(shí)質(zhì)；開(kāi)發(fā)貸/按揭并未暫停，大公司融資渠道依然通暢。停貸主要是暫停夾層融資和供應(yīng)鏈（鋼鐵、水泥、建筑）融資，非主流房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

對(duì)2014年的市場(chǎng)趨勢(shì)判斷？ 2014年行業(yè)主題詞是降速，公司關(guān)鍵看轉(zhuǎn)型,商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高于住宅。綜合來(lái)看，2014年上半年市場(chǎng)基本供需平衡,下半年供應(yīng)壓力將推動(dòng)價(jià)格向下調(diào)整；土地市場(chǎng)將隨著銷售放緩而在上半年降溫，但投資、新開(kāi)工將滯后，顯著下行或在2014年底至 2015年。預(yù)計(jì)2014年全國(guó)銷售面積增速3%，而投資增速將慣性增長(zhǎng)16%-17%。估計(jì)2013年-2016年七大主要城市商業(yè)購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)面積將較 2008年-2012年提升70%以上，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)今年開(kāi)始逐步暴露。

對(duì)中長(zhǎng)期市場(chǎng)的觀點(diǎn)？未來(lái)三五年，行業(yè)軟著陸，政策將需求供應(yīng)雙促、少調(diào)控。黃金十年已過(guò),行業(yè)蛋糕無(wú)法再做大，市場(chǎng)將差異分化。地方債問(wèn)題需要靠土地出讓解決，土地供應(yīng)速度將加快。結(jié)束房?jī)r(jià)泡沫的推手是全球進(jìn)入加息周期。開(kāi)發(fā)商的布局+資金決定成敗，聚焦具備人口導(dǎo)向的一二線城市、短平快項(xiàng)目、資金成本占優(yōu)的開(kāi)發(fā)商將集中度提升。

對(duì)股票走勢(shì)的影響？歷史經(jīng)驗(yàn)看，在一個(gè)持續(xù)半年以上的降價(jià)周期中，第一次降價(jià)如果帶來(lái)成交量回升，將推動(dòng)股票反彈；但第二次降價(jià)，股票將承受下行壓力；地產(chǎn)股相對(duì)收益則在第一次降價(jià)期間就開(kāi)始顯現(xiàn)。全年股票走勢(shì) “前高后低”，短期看好地產(chǎn)股票反彈30%-50%，實(shí)際成交表現(xiàn)將好于目前悲觀的預(yù)期。股票選擇：模式護(hù)城河（華僑城；萬(wàn)科、保利、招商；北京城建和陽(yáng)光股份）和改革紅利（深天健、深康佳等；浦東金橋、格力地產(chǎn)）。

（來(lái)源：解放報(bào)-新聞晨報(bào)）