喊了十年“避免同業競爭”空口號的魯商集團的地產整合之路終于成行。魯商置業日前公告稱，為更好理順項目公司股權，公司購買了山東銀座久信房地產開發有限公司持有的泰安銀座房地產開發有限公司10%股權和東營銀座房地產開發有限公司15%股權，交易金額分別為1528.50萬元和794.90萬元。

據了解，上述公司均屬魯商集團旗下資產，此次銀座久信地產出售所持有的房地產股權資產，或為魯商集團整合旗下房地產業務的信號。但這與魯商集團此前的承諾及眾多投資者的期待大不相同。

銀座股份發展存憂

據了解，目前魯商集團旗下地產板塊共有兩個上市公司融資平臺，其中，上文提到的魯商置業主攻住宅地產，銀座股份于2003年借殼上市，主攻零售商業。由于歷史包袱沉重，魯商集團在2003年之前效益并不好。截至2003年年底，魯商集團總資產為46.59億元，凈資產為5.45億元，凈利潤為-4445萬元。

正是在擁有銀座股份這個平臺前后，魯商集團百貨超市業務開始得到長足發展。從2009年開始，銀座系始終保持每年約20家門店的開店數量。而遍地開花的“銀座”品牌商業地產資產則是分屬銀座商城和銀座股份兩家公司，前者是非上市公司，同歸魯商集團控制，屬于同業競爭。

正因如此，魯商集團在銀座股份上市之初便立下承諾，將集團內的“商業零售業務”注入上市平臺，所指就是銀座商業這塊優質資產。

一位長期關注魯商集團人士認為銀座商城并無獨立上市可能：“銀座商城股東利益要想兌現，還是要實現股份上市，可是獨立上市無法繞開同業競爭問題，最好的方法是實現資產注入。”

而涉及到此次股權轉讓的泰安銀座和東營銀座均為魯商置業的控股子公司。其中，泰安銀座注冊資本2000萬元，經營范圍房地產開發建設經營、房屋租賃，魯商置業占股87%，銀座久信地產占股10%，東營銀座注冊資本1000萬元，魯商置業占股85%，其余15%為銀座久信地產持股。

根據銀座久信地產企業簡介，公司由山東銀座商城股份有限公司與臺灣久信金屬股份有限公司和臺灣甲山林房地產咨詢(上海)有限公司合資成立。主要從事房地產綜合開發與經營、房地產代理等業務。其中工程技術人員大都參加過銀座商城、索菲特銀座大飯店、銀座會展中心等著名標志性建筑的施工和管理工作。

銀座股份上市十年后，在魯商集團的地產整合之路終于開啟時，銀座商業參股的資產卻是由魯商置業接盤，而非銀座股份上市平臺。

銀座股份2013年開始業績增速已經有較大幅度下滑，2012年實現營業收入135.36億元，同比增長24.1%，實現凈利潤3.47億元，同比增長199.59%。2013年前3季度，實現營業收入104.9億元，同比增長11.18%；實現凈利潤1.95億元，同比微增0.85%。

魯商集團將銀座商城資產左手挪右手，不僅沒有踐行消除同業競爭等承諾，反而使魯商置業與銀座股份兩家上市平臺今后同門相爭。魯商置業證券部工作人員對于公司接手銀座商城資產表示：“收購是為理順項目公司股權，只是市場行為，銀座股份今后發展與我們無關。”

根據Wind數據，魯商置業在擴張期間已經負債高企，2013年中報的負債率為92.9%，為所有房企中負債率最高的企業。中報顯示，公司上半年負債共232.7億元，其中221.3億元為流動負債。

挪騰資產或為股市套利

記者發現，魯商集團負債頗高。去年7月15日，魯商集團曾轉讓旗下四家公司股權。

分別為金平福源礦業有限公司70%股權、煙臺藝林房地產開發有限公司85%股權、寬城滿族自治縣永興礦業有限責任公司73%股權、山東金帝科信息工程有限公司5%股權。標的資產掛牌價格總計達3.33億元。

不久前的3月7日，魯商集團在全國銀行間債券市場公開發行15億元短期融資券。發行公告顯示，此次債券無擔保，采用固定利率，期限365天，到期一次性還本付息。募集資金將用于償還金融機構借款及補充公司營運資金元。

值得關注的是，雖然此次為魯商集團發行的2014年度第一期短期融資債券，但近3年來，魯商集團已經發行過3期短期融資券、1期中期票據、3期定向工具和1期企業債券。截至此次短融發行前，魯商集團存續期直接債務融資余額已達91億元，其中，短期融資券余額23億元，中期票據31億元，定向工具30億元，企業債券余額7億元。

公開資料顯示，魯商集團近年來資產負債率持續增長，2010至2012年末及2013年6月末，其資產負債率分別為69.58%、74.97%、75.92%和77.86%。長江證券研報分析稱，判斷2014年魯商集團的財務費用壓力難以得到有效緩解，業績較難出現大幅反彈。但認為集團戰略符合零售行業目前的發展方向。

一位不愿具名的券商人士分析稱，將優質資產注入二級市場往往有極強的放大效應。資產注入概念一經推出便會受到投資者的追捧，想象空間以及增值潛力都是巨大的。中糧地產、東華實業等上市企業皆是如此。