上周調(diào)研完深圳的典型社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目——綠景香頌購物中心后頗有感觸，便趁熱打鐵，前往深圳另一個(gè)首次打出鄰里購物中心旗號(hào)的花伴里（總商業(yè)面積3萬方，其中購物中心1萬多方）觀摩，并有幸與花伴里招商處負(fù)責(zé)人了解了一些項(xiàng)目規(guī)劃信息。個(gè)人感覺項(xiàng)目定位和招商有較高的風(fēng)險(xiǎn)和難度，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也存在一些不合理之處。項(xiàng)目計(jì)劃于2014年下半年開業(yè)，在這里提前和大家做些預(yù)判，待正式營(yíng)業(yè)后一一驗(yàn)證。

1，先談?wù)�體布局的不合理性。

    對(duì)地塊進(jìn)行價(jià)值判斷，根據(jù)展示面、昭示性、交通便捷程度等幾個(gè)因素判斷，地塊西北角商業(yè)價(jià)值最高，西南角次之，西面再次之。

    而花伴里項(xiàng)目的展示面最好、商業(yè)價(jià)值最高的西北角是住宅入口和幼兒園。商業(yè)價(jià)值僅次的西南角為寫字樓裙樓底商，購物中心位于地塊展示性和商業(yè)價(jià)值相對(duì)一般的西側(cè)中部。購物中心東側(cè)為一條內(nèi)街，往東沿道路為一條單邊底商。從布局上而言，作為商業(yè)核心物業(yè)的購物中心的昭示性、展示面和可達(dá)性不是最優(yōu)，甚至被幼兒園和寫字樓裙樓商業(yè)喧賓奪主。 而商業(yè)內(nèi)街與西側(cè)道路距離遠(yuǎn)，在西側(cè)人流聚集處無形象展示面；地塊南側(cè)為社區(qū)配套為主，未來社區(qū)商業(yè)街的聚客能力堪憂。

2，再說說與招商負(fù)責(zé)人和商戶聊到的一些信息。

        招商負(fù)責(zé)人告訴我，花伴里購物中心總面積1萬多方，共四層，定位中檔偏上。租金150，管理費(fèi)15，目前陸陸續(xù)續(xù)有商家自發(fā)開業(yè)，預(yù)計(jì)將于2014年下半年正式開業(yè)，屆時(shí)將對(duì)入駐品牌進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)整。規(guī)劃的業(yè)態(tài)一層為服裝，二層為兒童主題，三層為餐飲，四層為休閑娛樂如健身會(huì)所等。所有招商及運(yùn)營(yíng)管理工作由花伴里旗下專業(yè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行，但目前缺少專業(yè)策劃人員。 

        根據(jù)目前開業(yè)的面包店服務(wù)員的說法，目前生意很差，人流量較少。

3，最后說說現(xiàn)場(chǎng)觀感和其定位是否經(jīng)得住考驗(yàn)的問題。

       第一眼看到花伴里的人，哪怕不是專業(yè)人士，也能感受到其檔次不會(huì)太低。從花伴里外立面所選石材的品質(zhì)感可以看出，購物中心建筑成本較高，也決定了其定位不可能走大眾化、中低端的路線。這就給花伴里的定位提出了幾點(diǎn)挑戰(zhàn)：

    （1）項(xiàng)目地處清湖老村，周邊鄰里以打工仔居多，中高端消費(fèi)力量從何而來？以及為何而來？是否有足夠多的工廠企業(yè)主等中高端消費(fèi)力來支撐項(xiàng)目整體的運(yùn)營(yíng)？

    （2）項(xiàng)目購物中心單層面積僅兩三千方，意味著動(dòng)線設(shè)計(jì)、鋪位劃分的發(fā)揮空間較小，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)裝和空間打造水平提出了相當(dāng)高的要求。如何增添購物情趣？

    （3）項(xiàng)目商業(yè)部分由購物中心和商業(yè)街區(qū)構(gòu)成。根據(jù)招商處反饋的信息，未來街區(qū)的品牌將會(huì)進(jìn)行調(diào)整，不會(huì)全部都做社區(qū)配套。那么購物中心會(huì)不會(huì)擠掉街區(qū)的生存空間，與街區(qū)形成沖突？如何正確處理購物中心與街區(qū)之間的關(guān)系也是花伴里未來面臨的重大挑戰(zhàn)之一。

總之，由于是花半里集團(tuán)的第一個(gè)集中商業(yè)項(xiàng)目，部分不夠老道的規(guī)劃設(shè)計(jì)在現(xiàn)場(chǎng)還是可以看到不少。中高端的鄰里型購物中心能否在清湖老村順利實(shí)現(xiàn)良好運(yùn)營(yíng)，也需要市場(chǎng)的檢驗(yàn)。但個(gè)人以為，花伴里購物中心未來中偏上的檔次定位不會(huì)一次性就能開出燦爛的花朵。