一、區位和地點

每一塊基地的 location ，幾乎決定了大半個命運，從區位上來看，約可概分為「市中心區」、「市中心邊緣」、「城鄉接合部」、「郊區」等，請思考一下上海淮海路、南京西路，長壽路，新莊的南方商城，浦東金橋的家樂福和 OBI 。

二、要有商圈的概念

商業是靠消費者來消費而營運下去的，主要消費者從哪里來?用什么方式到達?由足夠的消費者所構成一定的地理范圍，可稱作「商圈」;商圈的分析包括人口數量和類型、消費能力、交通等，請見圓形商圈、商圈障礙、不規則商圈。

三、什么叫業種業態?

人的商業活動脫不離「食衣住行育樂」，業種基本上是以上述六種衍生出來的主要種類，業態則是經營型態的不同，例如你想買一件衣服，你有不同的方式可以購買，去百貨公司、去專賣店、大超市也賣衣服、甚至郵購等，這就是不同的業態;業態經常會推陳出新，仔細看看屈臣氏，賣藥、小零食和個人清潔護理用品等，有人將它歸于「藥妝店」的業態;比較一下家樂福和麥德隆的不同之處。

四、定位要反復思考

定位是最難的，要講得很簡單又很準確，一切的一切都往這個靶心靠攏;什么是「 定位」?有一本書上是如此地說：定位不是你對產品要做的事 , 定位是你對「預期客戶」要做的事 , 換句話說 , 你要在「預期客戶的頭腦里」給產品定位;所以多想想商圈、預期的消費者。

五、主力店、租戶組合和招商

Anchor store 是大型商業設施成功與否的重要關鍵因素，主力店基本上是有品牌和做連鎖經營的大店，購物中心的主力店通常是百貨公司或大型超市，次主力店可能是電影院、美食街或是好品牌的專賣店，大家也常常談麥當勞和肯德基;不同的業種業態如何組合?才是好的搭配與組合，想想百貨公司不同樓層的不同商品組合，為什么化妝品老是擺在一樓?男裝會放在哪個樓層?比較一下港匯廣場和正大廣場的租戶組合、平面和樓層關系。

六、什么是好的流線，無死角

動線是商業設計的命脈，動線約可區分為消費者動線、商場工作人員動線、進出貨動線、停車動線等。其中消費者動線必須與周邊環境、人流相結合，主動線必須清晰但不單調，必須形成人流循環，次動線最好不超過二條，動線必須考慮主力店和業種業態的配置，來避免死角的問題。請參考購物中心啞鈴形動線的演變。垂直向動線的配置，必須容易識別、到達，與主要人流方向作緊密結合;通常每上一層樓，人流流失 10-20% ，這是垂直性商場的難題。

七、商業建筑與城市和環境的關系

尤其是市中心區的商業設施，與既有城市紋理息息相關，商業所帶來的人潮、車流，必須巧妙地融入，或者善用既有環境的資源，形成新的特點，上海新天地是個成功的例子;圣地亞哥琥珀廣場值得參考。

八、設計主題、場所、印象

吸引人潮，創造一個消費者印象深刻而流連忘返的場所，這是商業設計最有趣也最有挑戰性的地方，這當然包括風格、主題、景觀、行為的設計、街道家具等，每一個商業設施必須至少有一個有特色的場所，最好結合一些動態性、可變性的設施，例如大屏幕、噴水池、旱噴、表演舞臺…等。你能列出五個令你印象深刻的商業場景嗎?試著去分析為何令你印象深刻?

九、開發流程與經營管理模式

商業開發流程必須同時眼觀四路，包括決策流程、策劃流程、招商流程、設計流程、工程流程、法令流程等，什么時候我們該做什么階段的事情?其反復性、階段性、深度皆有不同，不是一蹴可及的，而是逐漸定性顯影的過程(好像在沖洗相片)請參考公司的作業流程;以站在甲方立場來看經營管理模式，若以難易程度來看，百貨公司的模式(包辦服務人員、招商、營銷、廣告、水電清潔等，以扣點抽成的方式)是比較難的;購物中心的模式(主要以收固定租金為主，營銷廣告的要求較輕)是中等的;像專業市場、商店街相對就容易多了，以收租金、簡單物業管理做做就可以了，對專業性和專業人才的需求也相對地輕。經營管理模式的難易牽涉到甲方的決心和其公司人才的儲備，管理是點點滴滴、日積月累的，不是口頭吹吹就可以的。

十、開發商用什么方式來收回投資?

簡單地說，良好的商業設施，最好是統一產權、統一規劃、統一招商、統一管理，這樣在做經營調整時，最能立竿見影;但是目前國內普遍存在的現象是，若統一產權，勢必開發商長期持有，也就是主要靠租金收入的長期回收，回收期可能長達 6-10 年，甚至更久，大多數的開發商都不愿意這么作，所以必須面臨短期「出售」的問題，但是出售給許多業主，不是就無法「統一產權」了，這就在商業運作上產生極大的矛盾，接著就是統一規劃、統一招商、統一管理的困難度加大，「人多口雜」事情就難辦了!有人用「回租」的方式來處理，所謂「產權、管理權、經營權」三權分立的方式來處理，開發商能以短期的方式來回籠資金，但責任仍然背在身上，可不是銀貨兩契，回租期間，若賠錢，開發商可要貼錢;回租期結束時，若商業還運作不起來，那可就糟糕了!