論高鐵站前長(zhǎng)途汽車(chē)站點(diǎn)綜合體商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)

深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理?xiàng)顚毭?/span>

清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授

經(jīng)過(guò)六年多的研發(fā)和思考，深圳新摩爾公司提出了高鐵站前廣場(chǎng)和長(zhǎng)途汽車(chē)站以及酒店，辦公商業(yè)一體化設(shè)計(jì)的研究成果，已經(jīng)在上海，長(zhǎng)春，青島，韶關(guān)等地推廣使用。

2014年深圳新摩爾公司接受韶關(guān)城投公司委托已經(jīng)調(diào)研了兩周韶關(guān)高鐵綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品定位，項(xiàng)目由酒店，寫(xiě)字樓，公寓和長(zhǎng)途汽車(chē)站以及裙樓商業(yè)物業(yè)組成標(biāo)準(zhǔn)的綜合體，建議韶關(guān)高鐵綜合樞紐綜合體長(zhǎng)途汽車(chē)站和游客中心發(fā)車(chē)平臺(tái)放在二層，落客車(chē)輛和車(chē)庫(kù)放在－１層，讓一層留出較大面積做商業(yè)，提升－１層商業(yè)物業(yè)價(jià)值。－層商業(yè)高度５．３米，長(zhǎng)途汽車(chē)落客區(qū)域建議７米高度，滿(mǎn)足大型客車(chē)要求。

高鐵車(chē)站，長(zhǎng)途汽車(chē)站點(diǎn)下客人流經(jīng)過(guò)地下商業(yè)，地下一層商業(yè)才有更大價(jià)值。整個(gè)面積完全滿(mǎn)足下客要求，依舊保持了交通樞紐的主體功能。

我們認(rèn)為一層商業(yè)人流和上二層人流會(huì)有部分交織現(xiàn)象，但是沒(méi)有影響主體功能，對(duì)于商業(yè)和旅游購(gòu)物是良性的。把握交通樞紐功能和商業(yè)功能的完美結(jié)合，降低投資單位運(yùn)營(yíng)成本負(fù)擔(dān)是設(shè)計(jì)單位必須考慮的意見(jiàn)，把長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)功能和商業(yè)物業(yè)有機(jī)的結(jié)合，也是具有較高設(shè)計(jì)水平的表現(xiàn)。

通過(guò)增加高鐵站前長(zhǎng)途汽車(chē)交通樞紐綜合體一層商業(yè)物業(yè)按照１萬(wàn)平方米計(jì)算，增加物業(yè)價(jià)值為1.8億元，增加造價(jià)在２０００萬(wàn)元左右，減少部分社會(huì)停車(chē)位,建議原來(lái)地下一層高度就是7.2米，建議地下一層作為雙層停車(chē)庫(kù)，建議借鑒哈爾濱人防工程商業(yè)利用經(jīng)驗(yàn)，人防工程１．１萬(wàn)平方米平時(shí)作為社會(huì)停車(chē)場(chǎng) ，我們認(rèn)為方案調(diào)整利大于弊。

我們發(fā)布高鐵站前廣場(chǎng)地下和長(zhǎng)途汽車(chē)站綜合體設(shè)計(jì)和策劃的重大成果，今后適合作為國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)推廣，能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商多創(chuàng)造上億元經(jīng)濟(jì)效益，各家設(shè)計(jì)院可以按照新摩爾公司的商業(yè)規(guī)劃成果執(zhí)行，屬于獨(dú)創(chuàng)性研究成果,高鐵綜合體商業(yè)規(guī)劃成果可以在注明 深圳新摩爾公司的前提下，無(wú)償使用，知識(shí)產(chǎn)權(quán)屬于深圳新摩爾公司www.sznewmall.com。

高鐵青島北站地下商業(yè)空間規(guī)劃圖 2011年深圳新摩爾公司

高鐵青島北站商業(yè)空間規(guī)劃圖 2011年深圳新摩爾公司

深圳新摩爾公司結(jié)合自己在2011年中標(biāo)服務(wù)青島火車(chē)北站商業(yè)規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)高鐵站前廣場(chǎng)地下商業(yè)空間提出了比較理想的商業(yè)規(guī)劃布局模型，根據(jù)車(chē)站所處的位置站前廣場(chǎng)地下商業(yè)面積１－３萬(wàn)平方米。高鐵站前廣場(chǎng)地下商業(yè)一般建議以快餐，地域特色餐飲，特產(chǎn)超市，服飾等專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為主。
  

深圳新摩爾商業(yè)管理公司在高鐵交通樞紐綜合體方向取得創(chuàng)新成果不是偶然的，早在2006年深圳新摩爾公司服務(wù)上海大學(xué)城軌道交通樞紐綜合體項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目，作者就提出了創(chuàng)新的立體商業(yè)空間和軌道交通客流結(jié)合的新型模式,在二層利用空中商業(yè)街區(qū)分割綜合體物業(yè)。

上海項(xiàng)目建筑策劃成果―――2007深圳新摩爾公司＆深圳中匯建筑設(shè)計(jì)公司

中國(guó)有世界上最多的高鐵站前商業(yè)建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目，應(yīng)該說(shuō)我國(guó)企業(yè)家要給中國(guó)建筑師更多機(jī)會(huì)，中國(guó)人是可以完成世界一流綜合體設(shè)計(jì)作品的。

我們要借鑒世界一流的綜合體作為，結(jié)合中國(guó)綜合體項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)者需要進(jìn)行創(chuàng)新，只有滿(mǎn)足市場(chǎng)需要的建筑才是好建筑。深圳新摩爾公司和國(guó)內(nèi)眾多設(shè)計(jì)院合作，我們提倡項(xiàng)目具有主題文化，鼓勵(lì)降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本，我們要注重公共空間和休閑節(jié)點(diǎn)為實(shí)用的零售空間提供人流，我們要注重立體動(dòng)線設(shè)計(jì)和顧客在綜合體空間的愉悅感受結(jié)合。

大型高鐵長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)樞紐綜合體設(shè)計(jì)周期最好是兩年，建筑設(shè)計(jì)和招商同步進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)最佳投入和產(chǎn)出模型。

高鐵站前交通樞紐城市綜合體建筑設(shè)計(jì)是可以大膽創(chuàng)新的領(lǐng)域，把握經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益統(tǒng)一的原則。深圳新摩爾公司提倡策劃、運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍和設(shè)計(jì)組建一流隊(duì)伍聯(lián)合創(chuàng)作，我們鼓勵(lì)跨學(xué)科合作，中國(guó)人可以超越歐美大型設(shè)計(jì)單位，我們需要充足的設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)和合理的設(shè)計(jì)時(shí)間才能打造一流高鐵樞紐綜合體作品，希望我國(guó)地方政府和開(kāi)發(fā)商為中國(guó)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)大師成長(zhǎng)提供機(jī)會(huì)。