謝尚偉：走馬觀花，看成都商業地產之三

    與成都這個隔壁陰柔好鄰居相比，重慶在商業環境與消費環境方面的確暫有距離，這一點生動的體現在成都部份商家對重慶這個2小時車程范圍的高度成長型市場視若無睹，進駐意向偏弱的境況。在部份成都商家的眼中，在重慶這個市場賺錢似乎更為辛苦或者一部份成都商家滿足于偏安一隅，圖穩健與安逸……因為短期來看，有著天府新區宏大的“城市大餅規劃"及將近100個商業體發展潛量的成都，似乎深耕蓉城足矣。 鄙人，便是地道的雙流鄉下人，屬于廣義的成都人，對此我也略有體會。由于飄在重慶達13年之久，重慶與成都其實我更熟悉重慶，而且也更傾向于重慶人的思維，并越發的覺得重慶的魅力所在。當然，成都的那種優雅、休閑、半玩耍的賺錢模式對投資者而言則更具吸引力，這也直觀的表現在重慶商家積極挺進成都市場。

    此行回蓉，主要目的在于和成都的部份商家代表的交流溝通，順便考查幾個新開的商業地產項目，在兩位盡職的伙伴的安排下也有幸和成都同行及部份商家有幾輪散談，至于是否可以成功的招商引成都部份品牌到高端大氣上檔次的江北嘴CBD一事，我倒是心態平和，一切隨緣。畢竟是否跨區域發展，挺進哪個城市，對于一個品牌來講都是要上升到戰略高度的，不是一兩次簡單溝通可以解決的。介紹重慶市場，提供重慶商業發展態勢的參考，了解成都商家滋潤的活法及滋潤到何種程度才是此行的要義。在此，一并感謝成都的朋友們給予的坦誠交流機會。

    在此之前，我曾經散談過萬象城、錦華萬達、來福士廣場、仁恒置地，這里就不再綴述，本次重點看了金牛凱德廣場二期、339歡樂頌、環球中心、凱丹廣場，簡析如下，潦以小結。

    金年凱德廣場二期，西南交大附近。

    這個商業體一二期相隔5年以上相繼開發完成，投入營運。

    一期是凱德早年的典型手法：4層的長盒子，沃爾瑪放2、3F，4樓主要為餐飲和兒童、影院業態，業態組合非常的大眾、傳統，感觀甚至比重慶九龍坡區重慶動物園對面的凱德廣場還要略遜一些。

    二期則時尚、現代，融入了當前新型購物中心的流行手法，勘稱凱德廣場系列的上佳之作，以至于你經過一期走到二期會有一種對比鮮明的穿越感（一期樸素到“土火”的程度，二期則時髦太多）。一二期分階段開發，并且與時俱進，適時升級，凱德不愧為老道的商業地產基金：穩健，不盲目追求規模，不盲目一步到位；不盲目追求檔次；關于投資的一切均向收益率、回報率看齊。凱德廣場二期的主要特點簡述如下：

    1、闊綽的空間感與淺色系調性相得益彰。

    2、大中庭+跨層扶梯組合，成為二期豎向人流組織的核心及購物中心的視覺焦點。

    3、餐飲業態做得很強大，并且非常注重餐廳開放性及品牌裝修風格的獨特性，整體上有視覺美感。

    4、創新的體驗性與公園化。

    4.1購物中心的屋面并沒有像大多數商業項目被各類雜亂機電所占據，而是別俱匠心的規劃了花園、健身步道、兒童游樂區、寵物樂園，關于購物中心屋頂的創新利用非常值得借鑒與擴展性思考。

    4.2在購物中心與周邊社區相連的后區廣場，凱德花巨資打造了巨型仿真恐龍（可發聲，有動作，真的很大啊，基本參照了恐龍的真實尺寸），那個大家伙真的動起來，吼起來，那動靜想來是相當有震撼，不知道周邊的住區居民是否HOLD得住。

5、標志、大氣、時尚的外立面，流線型設計，退臺花園式處理手法，深得成都休閑味的真諦，有與萬象城的退臺手法異曲同工之妙。

    339歡樂頌，華潤萬家在西南區開出的第一個區域型購物中心。

    339米的電視塔，貌似成都當前第一地標，對于成都這樣一個平原城市而言，這個高度已可以俯視全城。歡樂頌，339不一定有很多人知道，但電視塔在成都基本盡人皆知。

    從造型奇特，側重于夜間燈光效果的華麗麗的外立面設計來看，華潤萬家或該項目的投資方還是用心良苦，花了老鼻子錢了；當然，錢花了，并不一定能達到預期的效果，至少白天看來一點都不震撼，也沒有美感，反倒是看到了粗糙的工藝與不太到位的細節。

    那個帶層級疊水下沉式廣場本來是一個很好的創意，也看得出萬象城的規劃手法，但疊水景觀過于粗糙，一定程度上缺少美感，略顯遺憾；值得贊揚的是下沉式廣場的尺度感還是不錯的。

    內裝設計顯然是用心而考究的，看得出透著精致的時尚，基本做出了小而美的感覺。

    局部開放式街區通過連廊與購物中心相連，餐飲集中于街區與零售相對的分離，此類規劃一定程度上降低了業態的互助互動性。

    A、B館之間通過地下層與電視塔的游客平臺相連，雖然實現了物理上的互通，但人流交互性其實并不算太好，而且B館的商家組合過于簡單，僅為H&M+優衣庫+電玩城，完全與商業主體A館割裂，次主力店價值的未能有效發揮，這其實是一個問題。

    總的來講，歡樂頌招商品質還是不錯的，在這樣一個地段能做到這樣的零售組合，已相當不易了；但歡樂頌的確又是把一個中小型商業體想的過于復雜，做的過于復雜，希望營造太多的所謂感覺，結果就是人流動線組織效率低下而略顯混亂；次主力店的價值難以發揮。看來零售與商業地產雖然聯系緊密，但要領的確有所不同。

    當然，或許華潤萬家本身就沒有參與到最早期的項目規劃之中，接手的是一個已經定型，且無法太多改變的“夾生飯”也未可知。

    凱丹廣場，一個非典型的成功案例，一個有著明顯專業房地產基金影子的中等規模的社區型購物中心。

    1、從緊湊的內部空間尺度就可以看出投資方務實的投資回報邏輯，不擺闊，不逼仄，夠用就好，適宜就好（大概是3+4+3的感覺吧）。

    2、內裝，通過設計感來提升感觀品質，用材則是盡量經濟的，地面沒有石材，就是不同色系的地磚的拼貼組合。

    3、天頂，堅決的回避了所謂的巨型玻璃天幕，代之以小面積采光，以實現控光與節能的目標；這種智慧明顯是營運經驗豐富的專業團隊做指點的結果，并且非常了解中國城市的狀況“天空基本都是灰的，不看也罷”的中國國情。在采光天頂方面，內地很多新購物中心還在“巨形玻璃天幕”的道路上漸行漸遠，比如重慶的星光時代巨大的玻璃天幕，除了帶來效果圖上的視覺震撼之外，附產品就是單調、夏季的高區悶熱難耐，能耗高而制冷效果差，此類遺憾只有靠后期營運過程中通過工程優化來彌補了。

     檔次不高，業態全面，有這樣的一個購物中心在家的旁邊，其實也算一種小幸福；并且還有宜家、歐尚、迪卡龍這些人氣吸引型“土豪大佬”在旁邊，生意持續興旺那是相當的有保證。江湖傳聞，凱丹廣場已兩易其手，價值倍增，這也算是外資基金成功試水內地商業地產的一個小縮影。雖然動靜沒有凱德那么大，但該項目已經做到既賺錢，又賺名；項目持續向好，很不易啊。這種不易，從相隔不到500米的蘇寧環球當前的窘境或可略知一二。

    環球中心，一個不可復制的商業巨無霸，真正意義上的“土豪與高大上”的交融的產物。

    2013年開業，以“環球”這樣霸氣側漏的文字冠名的共兩個，另外一個就是上海的月星環球港——全中國第一個歐式內裝風格的大型購物中心。

    1、環球中心，毗鄰成都的會展中心世紀城，南延線近鄰南三環，擁有成都最多的地面停車位（5600個），地下停車位達5400個，并標配成都最大的室外音樂噴泉廣場，氣勢恢宏。

    2、總體規模最大，176萬方的單體商業建筑，有兩棟國際五星酒店，25萬方購物中心，70余萬方商務辦公樓，當代藝術中心，風情小鎮，西南區最大的室內恒溫水上樂園；傳說為全球最大的單體商業建筑。

    3、或許為全球規模最大的玻璃幕墻建筑，或許為全球室內裝修石材應用面積最多的商業建筑，地面、墻面全部采用金色系石材鋪貼，主中庭兩組金色的跨層扶梯直上四樓平臺，扶梯側板還加裝了超長的LED屏，屏幕上游弋著各種海洋生物，那個架勢是相當的逼人。毫無疑問，環球中心是最具“土豪金氣質”的購物中心，值得一提的是，這種“大氣磅礴的土豪金元素”還是先于IPHONE5S發布面市的。

    4、開業之初的節假日人氣爆棚，乘坐跨層扶梯都需要專人維持秩序，限行排隊，相當的壯觀。

    5、主入口中庭，4層挑空，并在4層形成空中觀景平臺，在平臺上可清晰的觀看到水上樂園的部份場景，很具感染力，該項目巨大的空間感與超級會展中心相比有過之而無不及。

    6、西南區首家樂天百貨，招商雖然不算成功，但在藝術陳列、生活休閑氛圍的營造方面不遺余力，很好的掩蓋了1層招商情況不佳的表象，至少在普通受眾看來是有創意而漂亮的。3D墻畫、藝術畫廊、情景陳列區完全成為成都市民，尤其是小太陽家庭拍照留影首選之地。

    7、天堂島室內水上樂園，足以駐留小太陽家庭與年輕情侶大半天的美好時光，也成為環球中心巨大的人氣吸引點，由于是室內恒溫設計，水上樂園的營運完全不受氣候與季節的影響，確保365天高品質娛樂。高投入、高運行成本也成功的規避了如重慶南山海昌加勒比及華巖寺大魔方等露天水上樂園靠天吃飯的慘淡、尷尬境況。

    8、除了硬件的超級領先之外，在商業組合方面環球中心其實還有很多功課要補，留給了營運團隊巨大的優化調整空間。

    顯然，環球中心是奔著多項全球第一的名號去的，在硬件方面除了中東如沙特等“絕對多油的土豪”，揮金如土，不計成本的極少數變態創新的商業項目可比之外，我想在5年之內能夠與之比肩的或只剩下王健林先生的少數旅游地產項目、青島的東方“豪萊塢”及華僑城更大手筆的旗艦產品。

    當然，這個項目也是國內極少數奔著城市家庭、情侶雙休日“休閑、購物、度假、娛樂”全過程體驗而來的巨型復合化商業地產項目，其未來營運優化、營銷推廣的可塑型很強，是一個高門檻，不易也不可輕言復制的特例型產品。176萬方，不計地價的總投入也會逼近200億元人民幣，光是這個數字就足以令人咂舌，另外如此龐大的商業單體365天，每天10小時的運行成本也將是一個令人膽顫的財務支出。總之，它修起來了，并成功開業了，而且短期之內人氣之好超出大多數商家的預料，算是邁出了走向成功的一小步吧。

    在此之后，大成都都市圈還會陸續面市更多的能帶給市場驚喜或驚險的旗艦級商業地產項目，大慈寺的遠洋太古里、鹽市口的九龍倉的IFS、溫江的新光三越、中糧大悅城、鵬欣水游城……成都的商業地產越發精彩，其發展水準直追北、上、廣、深，問鼎，持續領跑西部當毫無懸念。（謝尚偉2013年11月5日于江北）