對(duì)于地鐵上蓋購(gòu)物中心而言，地鐵一定程度上提高了其商圈輻射力（尤其是原先交通不便和中高端或大眾化定位的商業(yè)項(xiàng)目），但卻無(wú)法徹底改變商圈的性質(zhì)和基本面。地鐵商業(yè)物業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)所依托商圈的各種積淀，地鐵商業(yè)物業(yè)必須依據(jù)本商圈特點(diǎn)和自身?xiàng)l件的考量，進(jìn)行合理且科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)定位、商業(yè)組合、特色塑造等一系列細(xì)致的基礎(chǔ)工作，爭(zhēng)取最大的環(huán)境優(yōu)勢(shì)與環(huán)境兼容性，避免同質(zhì)化惡性競(jìng)爭(zhēng)，貼近客群實(shí)際需求，展開(kāi)差異化競(jìng)合，才可能將匆匆的過(guò)客轉(zhuǎn)化為有效客流，所以地鐵商業(yè)物業(yè)并不一味意味著規(guī)模多么大，檔次多么高。

　　事實(shí)上，各種類(lèi)型各種規(guī)模各種定位的地鐵商業(yè)物業(yè)都不乏成功與失敗案例，關(guān)鍵還是依據(jù)購(gòu)物中心的普遍經(jīng)營(yíng)原則，根據(jù)項(xiàng)目所處商圈的特點(diǎn)（例如商務(wù)區(qū)、工廠區(qū)、大型居住區(qū)還是商住混合區(qū)等）、站點(diǎn)實(shí)際客運(yùn)量（高/中/低客流站）、商圈人口數(shù)量（包括常住人口、辦公和就業(yè)人口等）和流動(dòng)量、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境與社會(huì)發(fā)展和居民消費(fèi)能級(jí)與結(jié)構(gòu)、商圈文化底蘊(yùn)、乘客構(gòu)成類(lèi)型與特點(diǎn)（例如本站通勤客源流進(jìn)與流入的構(gòu)成及潮汐特點(diǎn)、游客數(shù)量、通勤高峰期之外客流構(gòu)成特點(diǎn)-如商務(wù)客流情況等、假日客流流向、乘客年齡段構(gòu)成）、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)者地理位置與交通情況（利用地鐵軌交輻射優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)取吸引并鞏固次商圈和邊緣商圈的客源，防范核心商圈客源被地鐵線(xiàn)上其他站點(diǎn)的商業(yè)項(xiàng)目吸走而流失，力爭(zhēng)在商圈調(diào)整和消費(fèi)力再分配的博弈上獲勝）等信息，根據(jù)車(chē)站類(lèi)型（商業(yè)型站點(diǎn)、商務(wù)型站點(diǎn)、居住型站點(diǎn)、商住混合型站點(diǎn)、公共中心型站點(diǎn)--如大型醫(yī)院、學(xué)校、旅游區(qū)、行政中心、體育中心、交通樞紐型站點(diǎn)、廠區(qū)型站點(diǎn)），進(jìn)行綜合分析研判，細(xì)分市場(chǎng)，確定自身項(xiàng)目的科學(xué)定位和合理的商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合；積極引入適應(yīng)乘客和居民需求，提供適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品和服務(wù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)特色賣(mài)點(diǎn)塑造和主題行銷(xiāo)，延長(zhǎng)乘客逗留時(shí)間，激發(fā)乘客消費(fèi)的沖動(dòng)，刺激晚間消費(fèi)和假日消費(fèi)，將流動(dòng)的滾滾客源轉(zhuǎn)化為有效的購(gòu)買(mǎi)力是成功的前提。

　　下面將香港、上海、北京、深圳、廣州等城市不同商圈不同規(guī)模的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)分類(lèi)并歸納整理出如下表格。

　　典型地鐵上蓋購(gòu)物中心分類(lèi)表