關(guān)于遼寧省葫蘆島市覺華島旅游規(guī)劃和旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資前景研究

　　前言

　　海島旅游開發(fā)的模式一般劃分為，觀光旅游和度假旅游，前者時(shí)間短獲利小，后者停留時(shí)間長(zhǎng)，但是顧客數(shù)量有限，如果把一種良好生態(tài)環(huán)境，服務(wù)度假旅游為主高端養(yǎng)老為輔兩種顧客理論引進(jìn)到海島開發(fā)中，可以形成最佳贏利模式。

　　遼寧興城市很早就成為濱海旅游度假圣地，號(hào)稱第二個(gè)北戴河，水質(zhì)和空氣都好于北戴河，原國家領(lǐng)導(dǎo)人華國鋒等都是在八一療養(yǎng)院療養(yǎng)。

　　目前葫蘆島北站連接北京三個(gè)小時(shí)車程，今后高鐵將縮短為兩個(gè)小時(shí)車程。從沈陽到葫蘆島車站不到兩個(gè)小時(shí)車程。

　　遼寧省沿海城市開發(fā)區(qū) 葫蘆島市位于遼西濱海區(qū)域

　　遼寧省興城市覺華島(過去叫做菊花島)位于葫蘆島市興城濱海，擁有四大優(yōu)勢(shì)，第一是清新度最高的空氣，干凈的海水，第二是擁有深厚的佛教文化基礎(chǔ)和歷史積淀，覺華大師是遼國的國師，覺華島是古代興城縣衙所在地。第三是擁有最好的植被，擁有千年菩提樹和遼西特色果樹。第四 葫蘆島市特別是覺華島人民淳樸好客，友善待人，樂于助人。

　　馬升主任在和千年菩提樹對(duì)話

　　覺華島八角井距離海邊30米，卻是甜水井，井水一年四季綿綿不絕。葫蘆島市市長(zhǎng)都本偉同志陪同星云大師2013年5月7日登上覺華島，八角井之奇還在于，井臺(tái)之上，一株千年菩提華蔭福蔽，祥瑞氤氳，禪機(jī)無限。星云大師建議八角井改為菩提井，主張用菩提井水泡菩提仙茶。

　　遼寧覺華島就比較適合分時(shí)度假旅游和高端養(yǎng)老，覺華島今后長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃保持原生態(tài)，重點(diǎn)體現(xiàn)其文化價(jià)值。不做高強(qiáng)度破壞性開發(fā)，為子孫后代留下覺華島的精華。

　　覺華島是渤海的明珠，不僅是遼寧的度假圣地，全國人民的度假圣地，也是世界人民的度假休閑目的地，可以參加"中國十大最美海島"，"亞洲十大最美海島"評(píng)選。

　　一. 度假旅游與高端養(yǎng)老重點(diǎn)項(xiàng)目引進(jìn)思路

　　度假旅游與高端養(yǎng)老需要較大的空間，要滿足如下條件：

　　1. 要有干凈的空氣和水源，生態(tài)環(huán)境良好，具有良好的養(yǎng)生氛圍.2.形成10公里環(huán)形自行車道，覺華島 3.較多文化體驗(yàn)和體育鍛煉，休閑設(shè)施，覺華島已經(jīng)有高爾夫訓(xùn)練場(chǎng)，今后可以增加籃球場(chǎng)和網(wǎng)球場(chǎng)，乒乓球和網(wǎng)球等休閑體育場(chǎng)所。4.生態(tài)有機(jī)農(nóng)場(chǎng)可以供應(yīng)一流質(zhì)量的農(nóng)產(chǎn)品。

　　近年來，美麗的宜居濱城——葫蘆島市及其下屬興城市，積極打造文化旅游新型支柱產(chǎn)業(yè)，千年佛島——覺華島，張開了雙臂，迎來了發(fā)展的春天，等到了發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)的最佳時(shí)機(jī)。

　　以3753畝主要在覺華島南部區(qū)域?yàn)橹鳎��?guī)劃建設(shè)50萬平方米別墅公寓區(qū)和覺華書院以及興城企業(yè)家論壇作為龍頭項(xiàng)目引進(jìn)，聚集學(xué)者和企業(yè)家高端人群。

　　覺華島東南端

　　在度假別墅區(qū)域外，我們配套1500畝生態(tài)有機(jī)農(nóng)場(chǎng)，其中500畝種植遼西特色果樹，作為農(nóng)業(yè)采摘區(qū)，1000畝種植各種有機(jī)蔬菜，東北大米由黑龍江五常提供，確保別墅區(qū)食品安排和高品質(zhì)生活。

　　最優(yōu)質(zhì)的覺華島海濱沙灘

　　覺華島別墅區(qū)和酒店群要滿足企業(yè)家度假休閑和文化交流的需要，提升中國企業(yè)家的人文素養(yǎng)。

　　規(guī)劃占地面積250萬平方米×0.2容積率=50萬平方米

　　投資預(yù)計(jì)3753畝×100萬元=37億元

　　項(xiàng)目造價(jià)25億元，理論總投資62億元

　　建議項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期占地500畝，投資預(yù)計(jì)地價(jià)為5億元， 一期建筑面積10萬平方米，其中聯(lián)排別墅7萬平方米(每個(gè)別墅院落達(dá)到330平方米以上)，養(yǎng)老公寓3萬平方米，含直升飛機(jī)場(chǎng)和中醫(yī)養(yǎng)生院，一期啟動(dòng)資金為10億元，項(xiàng)目一期全部對(duì)外銷售，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為14億元，毛利為4億元，養(yǎng)老公寓3萬平方米保留對(duì)外提供度假和高端養(yǎng)老服務(wù)。

　　項(xiàng)目銷售面積40萬平方米，建議銷售價(jià)格為80億元，銷售毛利預(yù)期為18億元，保留20萬平方米別墅和高端公寓用于養(yǎng)老，長(zhǎng)期經(jīng)營。對(duì)外收費(fèi)為每人每年銀卡12萬，金卡24萬鉆石卡每人36萬元，可以根據(jù)我們的度假聯(lián)盟合作南北分時(shí)度假。

　　保留20萬平方米預(yù)計(jì)可以接納1萬名高端度假養(yǎng)老人群，每年收入為12億元，去掉成本，預(yù)計(jì)每年贏利能夠達(dá)到2.4億元。

　　遼寧覺華島度假旅游與高端養(yǎng)老項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制策略：

　　第一 規(guī)劃設(shè)計(jì)先行，營銷先行，別墅產(chǎn)品以定制為主，以清華大學(xué)，北京大學(xué)房地產(chǎn)總裁班為平臺(tái)，以權(quán)威旅游和中國企業(yè)家雜志和網(wǎng)站以及微信定向在高端渠道傳播。

　　銷售對(duì)象：公寓面向中等收入以上人群

　　別墅主要面向高端收入人群

　　第二 有效對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行分期，力爭(zhēng)在2016年經(jīng)濟(jì)高潮到來時(shí)候，完成一期500畝產(chǎn)品銷售。

　　第三 從一期開發(fā)利潤(rùn)中拿出1億元先建設(shè)覺華書院和大學(xué)者別墅，拿出5000利潤(rùn)購買大型游艇專門服務(wù)企業(yè)家和學(xué)者，先贈(zèng)送10名全國知名經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)，商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及國學(xué)的大學(xué)者和中將以上葫蘆島籍貫領(lǐng)導(dǎo)，影響更多企業(yè)家聚集覺華島，形成高端私密的聚會(huì)氛圍。

　　第四 得到遼寧省政府支持，利用國家將遼寧沿海開發(fā)列為國家戰(zhàn)略機(jī)會(huì)，設(shè)立遼寧沿海企業(yè)家高端論壇，服務(wù)遼寧沿海開發(fā)戰(zhàn)略。

　　第五 與國家老齡基金會(huì)及其下屬的華英基金會(huì)合作，吸納社會(huì)資金參與開發(fā)，為老軍人，老英模，老黨員提供高端養(yǎng)老服務(wù)。

　　歡迎文化底蘊(yùn)深厚的大型開發(fā)企業(yè)前來考察合作投資開發(fā)。

　　覺華島附近的棋盤島

　　棋盤島已經(jīng)建設(shè)了度假賓館和會(huì)議中心，能夠滿足200人開會(huì)的需求。

　　二、海島旅游的較高境界――在覺華書院禪修

　　海島度假旅游不僅需要休閑放松，還可以通過禪修感悟宇宙真理，敬重大自然，感悟人生。

　　覺華島不僅是渤海灣的生態(tài)寶島，還是文化底蘊(yùn)深厚的佛島。

　　遼興宗和遼圣宗兩代“帝師”、中國佛教名僧海山大師郎思孝一生在覺華島興佛，開創(chuàng)了佛島的千年基業(yè)。覺華島的佛教事業(yè)吸引了愿在臺(tái)灣的寶島星云大師的眼光。

　　星云大師手書覺華島

　　星云大師根據(jù)覺華島度假旅游區(qū)馬升主任的請(qǐng)求，欣然命筆，揮毫題寫了“覺華島”三字島名。大師的一筆字書法豪放古樸、流暢勁健、獨(dú)具一格。

　　2013 年星云大師登上覺華島，為覺華島題詞，由遼寧省著名書法家王春林先生書寫了星云大師題詞。

　　星云大師與王春林先生合影

　　覺華島自古就是大師的講學(xué)和修行地，是大師培養(yǎng)人才的書香之地。

　　我考察覺華島后，根據(jù)自己多年在清華和北大的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，建議覺華島創(chuàng)辦覺華書院，形成我們北方著名的傳統(tǒng)優(yōu)秀文化和海島度假旅游研究中心。

　　覺華書院的研究方向：佛教文化與儒家文化，度假旅游，高端養(yǎng)老，書畫藝術(shù)研究

　　覺華書院的意義：培養(yǎng)高端人才，傳承中國優(yōu)勢(shì)文化，促進(jìn)中國海島旅游發(fā)展

　　覺華書院投資計(jì)劃2億元 建議在地價(jià)中抵扣200畝土地

　　覺華書院建筑面積1.5萬平方米

　　土地性質(zhì)150畝劃撥，50畝作為國有建設(shè)使用土地有條件出讓給深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司，為創(chuàng)辦覺華書院主要學(xué)者和招商引資有功人員有產(chǎn)權(quán)住房和經(jīng)營性別墅，象征性收取土地出讓金，重點(diǎn)服務(wù)十大學(xué)者。

　　三、關(guān)于覺華島漁人碼頭的定位研究

　　覺華島在歷史上就是海防重地，是寧遠(yuǎn)大戰(zhàn)中的重要組成部分。根據(jù)作者考察中外海島軍事基地和漁人碼頭的經(jīng)驗(yàn)，我們建議在覺華島把海上國防教育基地和漁人碼頭結(jié)合，與觀光漁業(yè)結(jié)合。

　　1. 規(guī)劃海上國防教育基地，重點(diǎn)和北海艦隊(duì)合作，參考美國夏威夷國防教育模式，普及海洋文化和海權(quán)意識(shí)，對(duì)民眾進(jìn)行生動(dòng)的海洋國防教育和愛國主義教育，支持中國解放軍建設(shè)，重點(diǎn)是海軍建設(shè)。

　　重點(diǎn)展示內(nèi)容：

　　中國海洋文化發(fā)展歷程

　　海權(quán)的含義

　　世界海洋強(qiáng)國的崛起之路

　　中國海洋歷史

　　甲午之戰(zhàn)的教訓(xùn)總結(jié)

　　解放軍海軍歷史

　　維護(hù)中國海洋權(quán)益的解放軍海軍發(fā)展現(xiàn)狀

　　面向21世紀(jì)的中國海洋戰(zhàn)略

　　葫蘆島沿海歷史與文脈特點(diǎn)

　　舉辦解放軍海軍體驗(yàn)夏令營：

　　1.面向未來的海戰(zhàn)仿真游戲(鼓勵(lì)青少年參與的積極性)

　　2.海軍基本軍事知識(shí)培訓(xùn)

　　3.愛國主義主題課程

　　建議將以上內(nèi)容分別和葫蘆島海軍基地和北海艦隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，取得理解和支持。

　　楊寶民2007年參觀美國夏威夷國防教育基地

　　美國珍珠港事變中沉沒的亞歷桑那號(hào)軍艦

　　位于美國珍珠港的潛艇

　　建議引進(jìn)退役軍艦五艘不同類型軍艦，形成比較完整的渤海國防教育基地。

　　2.海上表演舞臺(tái)和餐飲休閑區(qū)建筑面積建議在2萬平方米，酒店面積在2萬平方米，占地規(guī)模100畝。

　　美國的漁人碼頭

　　3.修建好觀光漁業(yè)碼頭，選擇有經(jīng)驗(yàn)的漁民組成觀光漁船，重點(diǎn)訓(xùn)練清華、北大總裁班的學(xué)員出海打魚，學(xué)習(xí)漁業(yè)的基本知識(shí)和技能，鍛煉大家的組織能力和策劃能力。在中國的傳統(tǒng)書畫里面，漁夫是智慧的化身。

　四、海島度假旅游經(jīng)營建議――以遼寧覺華島為例

　　海島度假旅游經(jīng)營需要長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，有計(jì)劃地對(duì)外傳播，以覺華島為例，最適合保持一定規(guī)模的度假旅游，形成中高端特色度假旅游目的地。

　　1.今后要做高端旅游定制和企業(yè)家高端沙龍，講課和研討結(jié)合。

　　2.每年舉辦慈善活動(dòng)，在佛祖生日，4月初八重點(diǎn)宣傳救助困難家庭子女上學(xué)，為葫蘆島以及興城子弟成才創(chuàng)造條件。

　　3.將覺華島旅游與中國十大最美海島形成聯(lián)盟對(duì)外推廣，加入大型分時(shí)度假連鎖體系。

　　4.將葫蘆島市興城古城旅游和覺華島旅游線路同步對(duì)外推廣，形成發(fā)展的合力，共享發(fā)展成果。

　　歷史悠久的興城古城(2004年楊寶民在興城古城留影)

　　美麗的覺華島

　　已經(jīng)擁有會(huì)議中心的棋盤島

　　作者在覺華島千年菩提樹前和高中同學(xué)沈連春留影

　　傳說燕國太子丹藏身洞，唐王李世民避雨停留過洞穴

　　總結(jié)

　　中國旅游大趨勢(shì)是正在從觀光旅游為主轉(zhuǎn)向度假旅游為主，法國人一年休假三個(gè)月，中國人未來休假兩個(gè)月是完全可能的，放開帶薪休假是大勢(shì)所趨，中國度假旅游市場(chǎng)的規(guī)模是上萬億元。

　　誰能夠在度假旅游市場(chǎng)上取得成功，誰就是二十一世紀(jì)的王者。

　　葫蘆島市興城古城從明代保留至今，這表明興城人民熱愛家鄉(xiāng)，珍視歷史，覺華島經(jīng)歷千年變遷，一直保留原生態(tài)海灘和佛教文化和海防城墻遺跡。

　　現(xiàn)在是興城文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最佳時(shí)機(jī)，千年佛島，渤海灣生態(tài)明珠覺華島等到了大規(guī)模高水平投資開發(fā)的最佳時(shí)機(jī)，相信國學(xué)基礎(chǔ)深厚的企業(yè)家將會(huì)把握機(jī)緣，搶先占有高端稀缺資源，興辦中國覺華書院，發(fā)展中國最美十大海島旅游。歡迎更多的朋友們關(guān)注覺華島，歡迎更多的朋友來我的家鄉(xiāng)葫蘆島市興城古城和覺華島度假旅游。

　　作者和著名書法家王春林(左)在覺華島星云大師題詞前留影

　　清華大學(xué)國際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營班客座教授

　　深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理

　　楊寶民

　　電話：13823509154

　　2014/3/30