謝尚偉：大融城，重慶首個青年主題MALL
商業地產投資開發的熱潮正在襲卷中國……
標志性事件一：地產一哥萬科：“老王”淡出，游學“米國”；郁氏萬科戰略性的將持有性商業地產開發比例提高至20%，并開始著手在萬科各分公司加速商業團隊的構建，而萬科商業系最先拿到番號的則是深圳萬科公司，并將以城市綜合體——萬科廣場，寫字樓——萬科大廈，社商業商品牌——萬科紅的三角組合開啟萬科商業地產大幕。
標志事件二：2010年萬達新開項目達到創記錄的近20家，并宣稱在未來5年內沖擊商用物業持有規模“環球一哥”。（如此快的速度，連“老王”都有點不踏實了，主動講萬達要減速，不再唯數量，要提升品質了，并放言進軍旅游地產了）
標志事件三：全國“造城”，如火如荼。
華潤的“萬象城”，中糧的“大悅城”、（聯想控股）融科置地的“大融城”、還有深國商的“印象城”……一股商業地產的造“城”之風正在席卷神州大地。與華潤、中糧等從一線或沿海城市“造城”開始不同的是，融科選擇了“重慶”這個年輕的，炙手可熱的西部“城市新貴”開始了“造城”之路。
在繁華喧囂的觀音橋商圈，“大融城”雖已試營業近半年，但目前仍然稍顯低調，但大融城的用心與進步還是值得稱道的。
定位：走青春路線，主打年輕時尚的潮主題，以注重體驗與歡樂為核心訴求，和其原形“大悅城”基本一致。連關于樓層名稱命名的手法亦如出一轍：強調的是體驗，而非業態與商品類別。
內裝與陳列表現手法，總體感覺不錯，已超越了重慶現有同檔次商業項目。
1、內裝風格清新、簡明，注重“生態與環保”，“體驗與休閑”，天花的變幻與光電效果的應用更顯時尚；還有頗花心思商鋪圍檔創意設計……處處體現著年輕、歡樂與80/90后認同的卡通味十足的潮與可愛。
2、雙中庭、雙LED大屏（室內外各一個），其中正對室內大屏的走廊上巧妙的規劃設計了凸向中庭的弧形“觀影平臺”，并在此空間內設置了“吊裝藤蔓+休閑座椅”，自然、閑適、人性化而充滿樂趣，中庭景觀一覽無余。
3、跨3層扶梯（傳說中的飛天扶梯），尺度比“西單大悅城”要小一些，可能是試運行的原因，還不太平穩；但護欄設計稍顯草率了（看起來似乎不太結實，缺少安全感，在功能利用上其實可以加上一些創意廣告來裝點，使之成為一道流動的風景線，這樣至少可讓人們在乘坐扶梯時除了背影與屁股之外，目光還有其它的選擇）。
4、公共休閑區不時出現的原木風格、造形各異的休閑凳（椅），配合后面的綠色藤蔓植物及隨處可見的盆栽與吊掛植物（真實的，鮮活的盆栽哦，很用心，亦顯得很生態……）……處處流露出綠色與生態，有點“室內公園”的感覺，這與其青年主題購物公園的定位還是很契合的。
5、空間感不錯，層高、主通道寬度、共享空間都還算舒適，利用大量的公共空間做了一些列的季節性主題陳列及品牌推廣陳列，成為品牌營銷的載體，視覺點綴的風景線；而空中或天花上成片的色彩清新的太陽傘主題陳列，夏日之風撲面而來。
6、偶爾映入眼簾的“精神口號”雖然沒有“洋人街”的那么“給力與暴力”，但還是能引人會心一笑，增加了一些逛街的樂趣。
7、衛生間做得不錯，有品質，也有點設計感。不過在保潔方面確實要下點功夫，因為重慶市民去慣了“傳統百貨商場”的臭氣熏天，滿目瘡痍的廁所，對于高品質的洗手間的基本衛生習慣還需要花長時間引導（我甚至聽說重慶有個才開業的高檔購物中心衛生間的洗手液每天都要換兩三瓶的情況時有發生，更不要說驚人的紙巾消耗量了；我想這種情況在越來越有素質的重慶，相信會在不太長的時間大為改觀的）
大融城：在這些方面超越了“范本”——大悅城：
1、設置于各層共享空間的全國商業項目中首創的“光感互動”電聲樂器，很時尚，有意思（與益田假日廣場自動演湊的鋼琴有異曲同工之妙）……不過好東東，好創意，要有人來展示，要有人來玩才會有意思，才能體現設計他的初衷滴……
2、構建了重慶首個全面覆蓋購物中心的免費的無訪問限制的無線WIFI網絡；用我的國產神器—M8手機可輕松檢索到名為IMIX PARK WIFI信號，并能實現流暢的上網沖浪。這對“本本族、IPHONE/IPAD控”來講真是一個好去處；這個與時俱進的做法值得稱道。（關于構建“無線WIFI網格社區”的必要，我在約1年半前的一篇名為《無線網絡之于地產營銷：身無羈絆、心自飛翔》博文中有詳盡描述，但至今踐行此道的重慶商業項目中，我只看到了大融城，“朕心感慰”啊。）
5、天空之城電玩城，動感而科技領先，算是重慶同業中的NO.1了，的確能帶來更棒的體驗。蘋果專賣店已經不再稀缺，但將蘋果的售后服務中心也整合在一起，那真是大融城在招商過程中與商家溝通方面很用心了，這意味著大量“果粉”潮人基本會不定期來大融城逛一逛，這幫人百分之二百是大融成的目標客群的，贊一下大融城的用心。
遺憾的地方：
招商不給力：
1、時尚零售：獨有品牌的差強人意，尤其是符號化的Fast Fashion 4大品牌的集體缺席……甚至連LEE、LEVIS、NOVO、G-star、大小IT、熱風等也沒有，更不要講AJ、A/X了；而凌致公司與依戀全線早已爛大街了，有他們不算多，但還要寄希望在時尚零售板塊讓這兩家公司的品牌來“挑大梁”的話，顯然已不合時宜了；但大融城的WE重慶首店，從形象與品質上來講還是不錯的，個人認為WE的品質是優于H&M、ZARA及jack&JONS的，但其相對保守的經營策略不知是否能夠適應重慶市場的發展.
2、餐飲還是因循了本地特色，外埠特色主題餐廳如“一茶一座、鹿港小鎮、85℃、徐留山、代官山等”還是沒有因大融城而來到重慶；當然那褒貶不一的“便所主題餐廳”但愿其業績能如其主題般突出。但總體來講，大融城的餐飲規模已算觀音橋商圈之最了，很好的填補了這一空白。3、卡通動漫樓層的確有意思，有特色，但數量如此之多的賣公仔的店鋪，很懷疑能否做出預期的業績，還是出于招商的壓力而作的臨時過渡……更不要講那好些個美甲店了……讓我簡直懷疑到了“香港城”的某個樓層，也許現在可以說這是特點，是服務。
人流動線規劃的不給力：
可能受制于現代廣場本來就是一個爛尾項目，更要命的是“重百”還把現代廣場最好的位置給硬生生的買了去……如果重百是租賃的現代廣場的話，我敢說這個項目早就盤活了，或者融科即便付出較高的違約成本也會把重百的物業收歸己有，統一規劃……遺憾啊。可能也正因為重百的因素，融科收購此物業時也壓價不少哈。
1、雙中庭之間銜接不順暢，很容易走迷路，顧客到達率太低。
2、存在讓業內人士履為詬病的雙回路主次（內）通道，與北城天街老館內通道如出一轍，臨中庭后區通道的商鋪基本會被忽略，人跡罕至，情何以堪啊（即便順風123在中庭柱子上加了提示性導視，但也不是治本的辦法啊）。對于進深太深的物業，我在“深圳金光華和上海大悅城”看到的處理方法還是值得學習的（簡單說就是如百貨賣場一般：在中庭作開放式限高中島（保持視線的通透）+邊廳店鋪，道理、布局很簡單。）
3、“大融城”的面子沒做足——亦就是大融城的正門形象還是不夠有視覺沖擊力，讓人沒有被尊崇、被歡迎的感覺（那種主入口的儀式感還是不足的，當然外墻面上的燦若星河的LED燈光陣列在夜色中的觀音橋看起來還是很唯美的），遠沒有重百的店招醒目；大融城對入口的處理方式有點過于“北方化”了，并不太適合重慶的地方特色，且低調并不適合于大融城這樣靠人流的大眾中檔購物中心的。
4、“跨層扶梯與服務臺”過于靠前，讓本來就不太大的購物中心入口中庭更顯添堵……不明白在最重要的入口設置一個碩大的顧客服臺用意何在？這種尊崇在酒店適用，購物中心嘛，不必了吧。1樓主入口除了跨層扶梯與服務臺的位置后中庭成了一個通道，而且還是單邊街，這很不利于商業氛圍的營造及人流的有效導入。
給大融城些許建議（權當自娛）：
1、已經開門，就要給人好看；強化推廣，并持續創新，聚焦主題，吸引新青年。
品類調整是慢活，PR推廣如切入得當是可以短期見效的。先天不足（物業結構與規劃、重百的遮擋），硬件不足（首期招商的差強人意），唯有后天軟性來補羅。
購物中心就是濃縮城市浮化生活的“萬花筒”，應當成為都市人“聚會交友中心，時尚資訊中心，饕餮美食中心，娛樂休閑中心、品質生活的美學顧問”。目的是要調動起都市人的欲望，前提是要給人以幸福感，表象是這里一定要成為俊男靚女集體而自發出沒的圣地，到處充滿了“性暗示”（別罵我“色”，打開電視看一下，70%的廣告都是如此，80%的廚窗陳列亦應當如此。）
大融城前期應奔著打造重慶首席高品質新青年歡聚娛樂圣地的目標，持續開展一系列創新與互動的主題推廣活動，不斷的給重慶新青年（80/90后）以極富娛樂化、體驗性的刺激，打造大融城就是與眾不同，就是很開放、很好玩，很時尚、很潮的品牌形象，給重慶新青年們一個持續光顧的理由。
而這類活動建議大融城參考一下香港K11，澳門大運河購物中心，南京水游城，上海大悅城（網絡營銷已做得活色生香了）……至于持續的精神則可學習重慶龍湖天街系列推廣與大都會的系列推廣（從近半年來的大融城營銷推廣來看，其實大融城在推廣方面還是很用心的，但這是一項長期持續的工作，目標是要包裝出屬于大融城的主題節日。至于購物中心的營銷推廣思路可參見本人博客《淺談購物中心的營銷推廣》）把大融城的好，大融城的諸多首創講出來……啟動活動PR營銷、網絡營銷（學習一下國內網絡推廣最成功的品牌之一：魅族的網絡營銷，研究一下“魅友”這類鐵桿粉絲是如何成長壯大，足以讓蘋果喬布斯“動容與憤怒”——蘋果起訴魅族不是因為M8這款手機的性能有如何的強大到與Iphone抗衡，而是看到了魅族這家公司在技術與創新方面的執著及在客戶營銷方面的深耕與努力，看到了一大幫本來是Iphone的潛在顧客（新青年）對魅族手機的忠誠與近于偏執的熱愛，蘋果在中國真正感受到了威脅，因為在蘋果看來，MOTO、NOKIA甚至HTC基本就是浮云……但魅族恰恰不是，魅族觸及的是蘋果的巨是的潛在的客戶群——90后/80后）
先做人氣，再做生意……對于大融城來講，這是不得不直面的問題……
2、完善品質與細節：
大融城公共區域的燈光照度不夠，稍顯昏暗，沒有明亮的燈光似乎會影響到人們愉悅明快的心情，雖然這只是一個細節，但對于一個正在渴望走向成功的商場來說，整改一切不夠OK的細節還是必要的。
拋光不徹底的地面，讓用了不少心思的地面拼花也暗然失色了……參考一下上海龍之夢的紅、黃、藍中庭及地面改造吧（不過總體來講，大融城的天、地墻及商鋪封裝亦做得很好了。）
3、開始第二輪招商調整吧……從開門第一天起就著手吧，慢慢談，虛心點，哪怕是請一些好品牌的拓展人員參觀一下，聽取意見，再談談理想，溝通溝通感情，持續建立起與目標商家的聯系，讓這些目標品牌時時能看到大融城的變化、進步與活力。今年不來沒關系，明年；明年不來沒關系，后年；所謂誠意與決心就是在被拒絕N次后還能有勇氣如第一次晤面一般，如傳教士一般……
一個好的購物中心兩個詞就能評價：品質感：不關乎檔次，而在于細節的完善與不懈追求。新鮮感：在于如流水的品牌更替（持續的調整招商：錢可以解決）與創新的推廣（亦是錢可以解決的，前提都是有眼光的人，目標明晰的來花這筆錢）
4、要命的人流動線，真應當好好檢討一下，看看百貨商場，可借鑒深圳金光華、上海大悅城……
5、強化餐飲品類的豐富與精致，盡可能的再引入更多的商務簡餐品牌也許會更好，這類做法可以借鑒一下上海的正大廣場（以豐富的餐飲集聚消費人群，帶動商場整體人氣的提升，實現更好的零售業績）。
6、給重百做點工作，讓觀音橋重百升級為“尚熙”吧，在觀音橋做“尚熙”遠比在南坪做更有前景，我相信重百是能夠理解的……重百的調整升級，對于大融城的成功亦是重要的一步棋。因為現在江重百老氣橫秋的定位與大融城是格格不入的……實現與重百的和諧（定位要統一）共榮與人流共享（那堵墻要打開，實現兩者之間的視線通透與無障礙出入——這是管理的問題）是大融城必須面對的問題。（聯想有這個人脈與關系的，只是能不能花心思，找對人的問題）
公允的評價：
大融城地段很棒，定位很準，在觀音橋商圈中突顯了自身差異化的主題，彌補了觀音橋商圈中有品味的時尚潮流青年購物中心的空白；在硬件規劃方面留足了空間，有較好品質感；在一些方面（軟性包裝與概念方面）超越了北京西單大悅城。如果大融城持續改進，并不斷推陳出新，那么大融城可以在中糧大悅城來渝之前站穩腳跟，并有望成為觀音橋商圈又一商業成功范例……因為只有模仿的目標定位為“超越”才不會亦步亦趨……到那時，聯想亦可自信的說，我開始玩商業地產了……而且為中國新青年而來。
曾經與業內資深人士溝通對于大融城的看法，我還是堅信大融城如果能夠在服裝零售招商方面補強，持續優化，堅持潮流體驗的主題定位，在兩年之內把時尚服飾調整到CK、DKNY jeans、AJ的檔次，其成功是真實可期的。
祝福大融城，亦感謝李總裁誠摯的經驗分享。
（謝尚偉成文于2010年12月，修訂于2011年7月11日）
- 該帖于 2014-4-21 15:03:00 被修改過
