社區(qū)型購物中心繼續(xù)保持最高占比，鄰里型將成行業(yè)成熟度的體現(xiàn)，超區(qū)域型購物中心無法成為中國購物中心主導力量。
中國購物中心曾經(jīng)一度存在盲目追求超大體量、輻射超廣域商圈的個案與現(xiàn)象，但是從整體上看，社區(qū)型購物中心依然堪稱中國購物中心的重要力量。由于城市中心區(qū)的購物中心總體趨于減少，更多的購物中心誕生于城市新區(qū)或者城市中心區(qū)的非集中性商業(yè)地區(qū)，主要立地目標為服務特定區(qū)域的消費需求。而鄰里購物中心便利性要求在目前市場似乎還并不十分迫切，特別是城市規(guī)劃尚未對其形成足夠的支撐力度，同時由于商家資源導入鄰里購物中心的緊迫性不夠明顯，因此鄰里購物中心尚未被購物中心開發(fā)商所重視，使中國鄰里型購物中心始終處于不溫不火的發(fā)展狀態(tài)，但是從長期趨勢上看，鄰里購物中心將是中國購物中心發(fā)展的不可忽視的重要力量，并且對行業(yè)發(fā)展和現(xiàn)實生活的影響將更為深遠。
類百貨、綜合體和Shopping Center 三種形態(tài)發(fā)展相對均衡，購物中心投資模式地產(chǎn)化、經(jīng)營模式商業(yè)化行業(yè)走向已經(jīng)逐步清晰。
全國購物中心形態(tài)分布圖顯示，截止到2011 年末，類百貨形態(tài)購物中心所占比重為31.4%，比2010 年下降4 個百分點，但還具有一定的主導地位，以零售房地產(chǎn)開發(fā)為主導的各種形態(tài)購物中心地位逐步增強，進而削弱了類百貨形態(tài)購物中心的比重。
上述變化，類百貨購物中心化一方面表明各零售業(yè)態(tài)均比較注重引入購物中心的相關元素，以形成購物中心化的商業(yè)功能和商業(yè)形態(tài)；同時也在一定程度上表明，作為購物中心的前導性行業(yè)，零售業(yè)相對于零售房地產(chǎn)而言發(fā)展更快，零售企業(yè)的創(chuàng)新意愿較為強烈，網(wǎng)點布局方面的競爭相對激烈；由類百貨具有較高占比也在一定程度上反映出零售業(yè)能夠較好地迎合與適應消費趨勢的變化，注重多元化消費需求的提供和滿足。
同時，中國購物中心形態(tài)分布的上述特征也進一步表明，當前中國購物中心/零售房地產(chǎn)和百貨/超市業(yè)態(tài)依然處于混搭和相互融合的階段，但是中國購物中心偏向商業(yè)化的行業(yè)特征已經(jīng)逐步清晰。
2011 年，Shopping Center 形態(tài)所占比重為29.2%，與上年相比有所提高，與綜合體形態(tài)的比重31.3%相比，低2.1個百分點，可謂不相上下，表明商業(yè)房地產(chǎn)商對ShoppingCenter 和綜合體兩種形態(tài)的開發(fā)力度相對均衡，全行業(yè)呈現(xiàn)出強化商業(yè)與強化地產(chǎn)的“雙軌化”的開發(fā)路線。雖然近幾年中國綜合體形態(tài)發(fā)展較為迅速，但是ShoppingCenter 形態(tài)同樣具有良好的成長性和發(fā)展活力。另外，由于Shopping Center 一直是綜合體的主導功能，所以隨著開發(fā)商對綜合體重視程度的不斷加深，綜合體對ShoppingCenter 的依賴作用將越發(fā)顯著。
商業(yè)街區(qū)形態(tài)的購物中心所占比重不高，約為8.1%，表明開放式的商業(yè)街區(qū)形態(tài)，從行業(yè)總體上看還并不十分普遍，與國際上較為注重此類形態(tài)購物中心發(fā)展的現(xiàn)象和趨勢形成了一定程度的反差。具體來看，南方城市商業(yè)街區(qū)形態(tài)比重更高，氣候因素確實對購物中心開發(fā)具有一定影響。
綜上所述，中國購物中心從形態(tài)上依然保持三分天下的狀態(tài)，類百貨、綜合體和Shopping Center 三種形態(tài)的發(fā)展處于相對均衡的地位。購物中心的地產(chǎn)商主導局面客觀存在。
綜合體形態(tài)的購物中心并非新生事物，但近年增長勢頭強勁。
從全國歷年開業(yè)購物中心形態(tài)分布圖可以看到，綜合體比重上升的趨勢非常明顯，其所占比重已經(jīng)從2001 年前的17.1%上升到2011 年的48.9%，綜合體的迅速發(fā)展，與城市開發(fā)力度不斷加大，政府和開發(fā)商對綜合體愈加重視具有直接關系。
目前，中國綜合體開發(fā)的“地產(chǎn)金融”意義大于商業(yè)經(jīng)營和消費服務意義，基本處于以可出售物業(yè)回籠資金的金融運作手法來獲取購物中心開發(fā)資金，以致中國的綜合體普遍存在忽視商業(yè)質(zhì)量、強化可出售物業(yè)價格的傾向，這種開發(fā)理念與綜合體各類物業(yè)全持有，采用出租經(jīng)營的國際化模式有著強烈的反差。
未來中國綜合體發(fā)展過程中應逐步改變出售物業(yè)/回籠資金的金融運作導向，轉(zhuǎn)而注重在綜合體中引入真正的城市功能型的社會化服務場所，才能早日實現(xiàn)從“商業(yè)綜合體”到“城市綜合體”的轉(zhuǎn)變。
通過分析綜合體形態(tài)購物中心的發(fā)展歷程，本報告同時認為，綜合體形態(tài)本身并不是新生的事物，早在購物中心起步階段，中國既已經(jīng)擁有了一定數(shù)量的綜合體。當前中國所出現(xiàn)的“所謂綜合體”熱更像是一種地產(chǎn)概念，只是同時被賦予了創(chuàng)新的地產(chǎn)內(nèi)涵。
中國Shopping Center 形態(tài)的購物中心表現(xiàn)基本穩(wěn)定
中國Shopping Center 形態(tài)的購物中心表現(xiàn)基本穩(wěn)定，2001 年前Shopping Center 累計比重為34.4%，2002 年的比重為26.8%，2011 年該比重上升到42.6%，總體上保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，但2011 年增幅明顯，雖未超過綜合體比例，但上升態(tài)勢明顯。而從Shopping Center 形態(tài)與綜合體形態(tài)的比較看，到2005 年，Shopping Center 形態(tài)的比重均高于綜合體形態(tài)，這個結(jié)果也從一個側(cè)面反映出Shopping Center 發(fā)展的確較為迅猛；到了2006 年，這一比重開始發(fā)生極大變化，綜合體形態(tài)的比重逐漸超越Shopping Center 形態(tài)的比重，而2011 年的數(shù)據(jù)在一定程度上表明了Shopping Center 形態(tài)已卷土重來。
類百貨形態(tài)購物中心的地位逐漸弱化
全國歷年開業(yè)購物中心形態(tài)分布圖顯示，在中國購物中心發(fā)展早期，類百貨形態(tài)的購物中心是主要形態(tài)，2001年前累計比重高達57.5%，之后該比重開始下降，特別是從2003 年開始，下降的幅度則更為明顯，意味著中國購物中心發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，即從過去以零售商集團為主導，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)開發(fā)商為主導。目前該比重一直保持下降的趨勢，更多的零售商正在轉(zhuǎn)向關注零售自身經(jīng)營，充分發(fā)揮自身業(yè)態(tài)的特點和優(yōu)勢成為眾多零售企業(yè)的重要選擇。這個特點也反映出，業(yè)態(tài)自身并不存在先進與落后，只是自身的服務功能和服務手段能否滿足日益變化的消費需求，由此來看，各種業(yè)態(tài)在進行購物中心化轉(zhuǎn)型的同時，確實不能忽視自身業(yè)態(tài)的發(fā)展特點和服務方式。
商業(yè)街區(qū)形態(tài)的購物中心歷年發(fā)展均相對較為平穩(wěn)
商業(yè)街區(qū)形態(tài)的購物中心歷年發(fā)展均相對較為平穩(wěn)，2003年是Shopping Center 形態(tài)表現(xiàn)較為耀眼的一年，同樣商業(yè)街區(qū)在該年的比重也達到了最高點，所占比重為13.1%，顯示出在購物中心發(fā)展的大潮下，不少開發(fā)商選擇了開放式的生活方式中心，以此形成與Shopping Center 形態(tài)購物中心的差別，而2011 年商業(yè)街區(qū)形態(tài)的比重降至9.1%，但Shopping Center 形態(tài)升至歷史最高比例。開放式的生活方式中心在中國的未來發(fā)展還不成熟，對于選址、消費者甚者當?shù)匚幕加幸欢ǖ年P系，打造具有中國特色的開放式生活方式中心也許才是此形態(tài)購物中心成功的關鍵因素之一。
綜合上述分析可以看到，由于中國購物中心形態(tài)各異，不同形態(tài)的購物中心將可能出現(xiàn)先后領漲市場的局面。中國購物中心各種形態(tài)的未來走勢與金融環(huán)境、城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃以及城市開發(fā)力度乃至開發(fā)商自身投資傾向息息相關，幾種形態(tài)之間也并不存在先進與落后的含義。
來源：中購聯(lián)數(shù)據(jù)分析
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