據相關數據顯示，目前全球在建購物中心面積達3900萬平方米，其中中國在建購物中心面積占全球一半以上，而排名全球前十位的城市中，南京也赫然在列。另據了解，繼上月南京新百收購英國百貨公司HoF之后，金鷹國際商貿集團也傳出消息，稱已控股了美國SKINMINT公司，將通過該公司試水買手制經營。一面是新興商業綜合體層出不窮，一面是傳統百貨轉型之路進行時，未來很長一段時間內，南京商圈不平靜。
南京位居全球在建購物中心面積排名前十
目前全國在建的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是在建的4倍。此外，在建購物中心面積排名全球前十位的城市中，中國就占了8個，其中包括南京。
記者了解到，目前南京規劃建設的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有7家，各個板塊均有項目在建或醞釀建設，河西板塊以17個排在首位，然后是江寧的11座和江北的9座。以河西板塊為例，嘉業國際購物中心、雨潤國際廣場、奧體蘇寧廣場、金鷹天地廣場、南京世界貿易中心、華新城、海峽城、涵碧樓等綜合體項目已經或即將呈現。此外，世貿中心宣布與德基廣場達成合作意向，新地中心二期規劃在裙樓的一至五層推出大型商場，金奧國際中心的酒店和購物中心相繼進入了開業倒計時，新鴻基、匯金中心的高檔購物中心等，都使得河西綜合體看點十足。據統計，目前河西寫字樓的存量超過30萬平方米，規劃在建體量超過200萬平方米，而商業部分的在建體量也超過了100萬平方米，商業體量加起來即將超過南京商業地產的“老大哥”新街口。
“西方國家擁有相當多歷史上形成的商業區，比如倫敦的攝政街和巴黎的香榭麗舍大街，作為歷史性建筑必須保留。而中國大型歷史性商業建筑不多，也不存在老舊問題，所以中國市場的無限機遇在于可以就近在居民區建立大型現代購物中心，享受公共交通系統帶來的便利，而不受已有建筑的限制。”
商業地產對成本、收益和資產價值的重新思考
商業地產一時風光無限，但是中國到底需不需要這么多的綜合體一直存在爭議。專家認為，從長期來看，未來人口及消費力的增長可以消化掉全部規劃中的綜合體，但在短期內，還是存在泡沫。“這一輪‘商業地產熱’起始于2011年，恰恰和樓市新限購政策實施的時間相一致，就是因為調控，一部分開發商轉向不限購的商業地產。眼下，市場已呈現出三大問題，一是開發銷售環節，庫存高，潛在供應量巨大；二是招商環節，招商難，空置率高；三是經營環節，商戶經營難，開發商回報率低。”
對商業地產商的考驗即將開始。“我們面對的是分化的市場，一是保障性住房和商品房逐步開始分化，二是開發商面臨著長期收益和持續經營的轉型。”開發商習慣于住宅快速周轉的思路，過于注重開發成本和銷售收入，運營成本很少考慮。這種思路延續到商業地產開發中，受限于開發階段的現金流壓力，很多項目失去了享受持有物業大幅增值的機會。此外，傳統商業開發模式的主力店占比過大，嚴重制約運營后期價值增長。如萬達早期的主力店占比高達70％，而華潤不到40％。不過，萬達廣場最新的業態已調整，餐飲等占比提升至40%-50%。“未來很多人將生活在綜合體，但開發商大多沒有想到，隨著城市價值的不斷積累，資產會變成什么樣。”解決問題的核心要點在于對成本、收益和資產價值的重新思考，包括物業類型組合及標準、開發流程再造、專業團隊搭建以及合作資源的選擇與管理等方面。
傳統百貨業悄然轉型，南京新百、金鷹試水買手制
眼下，蘇寧早已成為電商大佬，中央商場著力打造網上購物平臺“云中央”，而58同城等生活服務類網站深入人心，傳統百貨轉型勢在必行。繼上月南京新百收購英國百貨公司HoF之后，總部位于南京的金鷹國際商貿集團稱已控股了美國SKINMINT公司，將通過該公司試水買手制經營。據了解，買手(buyer)是時尚潮流最前沿的一種職業，一些商人利用一些大品牌在自己的形象店中無法消化其滯銷、積壓或庫存量較大的商品，而采取的一種雙方都能夠接受的價格和方式，合理消化這些庫存商品的辦法。在國內很早就有人在做這份工作，而且已經形成了一些固定從事這類工作的群體，涉及面也在整個百貨行業，形成現在的“買手制”百貨。
“目前全國零售業利潤率平均水平僅1％左右，升級轉型迫在眉睫。”金鷹目前在全國有近30家門店，近來也一直在尋找轉型之路，上月底其在南京的全生活中心亮相，目前，金鷹首批已有三個美國品牌入駐。“傳統的‘聯營扣點’是一種食利型模式，實際上意味著零售業自營能力的喪失，在這種模式下，零售業最根本的差異化隨之喪失。例如，女鞋品牌重復率達80％以上，化妝品達40％以上。”SKINMINT主要代理各大歐美品牌，其中有不少是設計師品牌。金鷹麾下有百貨、全生活業態購物中心、奧特萊斯等，SKINMINT將會尋找海外合適的品牌以買手制方式運作，引入金鷹系麾下的門店。對于金鷹而言，這就相當于買斷貨品自營，有些新貨可以直接進入購物中心，一些舊款則可以進入奧特萊斯銷售。
（揚子晚報網 記者 黃歡）
