青島市膠州空港新城的產業規劃與招商研究

楊寶民

作者簡介，深圳新摩爾商業管理有限公司總經理，清華大學商業地產總裁班客座教授

電話13823509154

前言

 2011-2013年深圳市新摩爾商業管理有限公司服務青島火車北站交通商務區商業規劃和產業規劃，2013年開始關注膠州城市發展。

2013-2014深圳市新摩爾商業管理有限公司服務長沙空港綜合保稅區總體策劃，積累了空港區域綜合保稅區的產業規劃與土地一級開發經驗。

借助青島膠東國際機場建設的巨額資金投入,膠州市如何借鑒世界空港新城的發展經驗，主動謀劃空港新城的科學規劃，合理布局物流和商務以及高附加值電子產業等，如何拉動膠州現有的產業發展，需要對原有的產業規劃進行梳理和研究，需要引進產業龍頭項目，使產業規劃落地，實現膠州的產業升級和科學發展。

在空港新城核心區17平方公里左右的規劃中如何合理劃定用地比例？根據空港的圈層理論，產業、商務、居住與商業配套、公園用地比例如何做到最合理？實現產業規劃和城市規劃以及旅游規劃、商業規劃的四結合？

在空港新城的規劃中如何實現城鄉統籌？膠東鎮的產業如何優化調整？空間布局如何與空港新城銜接？

借鑒即墨產業規劃的好經驗，建議膠州市政府投資300萬元對膠州空港新城和膠州產業升級進行系統研究。

一、 青島空港生態新城的規劃思想

“新一輪青島城市總規2011-2020”結合 《山東半島藍色經濟區發展規劃》對青島發展的定位以及城市空間發展戰略研究成果，對青島市城市性質進行全面提升，城市性質最終表述為 “國家沿海重要中心城市，國際性的港口與濱海旅游度假城市，藍色經濟領軍城市，國家歷史文化名城。”在城市職能上，新增了“海洋文化交流與經濟合作平臺”、“國家藍色經濟示范區、國家海洋科技城”等。其中，國際職能為東北亞國際航運物流中心、海洋文化交流與經濟合作平臺、濱海旅游度假目的地；國家職能為國家藍色經濟示范區、國家海洋科技城、綜合交通樞紐；區域職能為山東半島金融商貿中心、高端產業集聚中心、濱海宜居幸福城市。新增的城市職能體現了新時期國家海洋戰略的要求，新的總體規劃需要考慮空港新城的總體規劃。

1. 按照一流的生態標準和產業與新城結合的思想建設空港新城，服務整個膠東半島和山東省，積極主動調整膠州城市規劃布局。

圖1 空港新城位置示意圖

膠州的城市規劃提出要把膠州市建設成為半島樞紐、制造基 地、千年商埠、宜居城市。新機場為膠州的交通樞紐地位提供了較大幫助，值得重點研究空港經濟對膠州的影響。

膠州作為山東半島與青島實現一體化的戰略樞紐，汽車零部件 加工和信息電子部件加工制造和高新技術是主要產業。  

延續商埠文化和海運文化，區域性的物流中心和商貿中心 ， 說明膠州今后商貿物流也是重要的輔助性產業。只有通過良好的規劃和生態環境保護，才能形成生態良好、功能完善、經濟繁榮、文 化濃郁、充滿活力的沿海城市。

膠州城市發展總策略建議  

以少海新城的建設為龍頭，加快行政文化中心和南部區的建設，調整優化舊城，高標準發展空港新城，形成帶動產業發展的關鍵區域。

區用地功能：加大城中村改造力度，強化城區綜合服務功能 ，增強聚集效益，建設以外向型工業為主導的園林城市。  

膠州的空間發展策略  

向南、向東發展為主，西部、北部優化完善。  

1）、東部 ：強化少海新城的建設，依托膠州灣工業園建設現代化的制造業基地 。  

2）、南部 ：結合行政中心的完善和三里河文化中心的建設 ， 形成設施齊全的居住區和教育科研區 、集中的商務型和休閑娛樂區。 城市生活服務功能向南部延伸 。  

3）、西部 : 圍繞西部商貿區，建設形成區域性商貿中心。  

4）、北部 : 依托膠州新機場和現狀物流企業，大力發展現代物流業和航空服務業。整合現狀工業園，發展加工制造業。  

5）、中部 : 調整優化用地布局，搬遷舊城區工業企業，加快 城中村改造步伐。完善舊城區綜合服務功能，改善人居環境。  

2. 依托海陸空立體化交通  膠州要發展大物流產業

目前，“三高四鐵兩站”（青銀、青蘭、沈海三條高速公路，膠濟、膠黃、膠新、膠濟客運專線四條鐵路，中鐵集裝箱中心站、膠濟客運專線膠州北站兩站）匯集于此，形成了強大的區域輻射能力，境內年集裝箱流量近340萬標準箱。

圖2 膠州火車北站

建議借鑒青島火車北站經驗，建議膠州北站規劃長途汽車客運站，與膠州各鎮相通。

國家已經批準建設濟南到青島高速鐵路，如下下圖所示。

圖３濟南――青島高鐵鐵路線路示意圖

據悉，濟青高鐵正線全長305.75公里 ，總投資520億元，沿線初步設計9個站點，速度目標值350公里/小時，在青島境內將在青島新機場設站。

通過膠州北站，實現青島膠東國際機場和青島火車北站的空鐵聯運，通過鐵路連接膠東半島，通過地鐵和輕軌連接青島市各區。

圖４ 青島新機場選址將塵埃落定 

膠州在迎接空港時代之前，需要提前謀劃做強物流產業，做好物流產業升級的準備，目前物流服務設施停留的初級水平上，不適合大型航空物流企業入駐。

圖５ 膠州灣國際物流大廈

建議及早布局物流綜合體大型現代服務業項目，包括五星酒店、辦公樓，公寓，商場，配置金融服務中心和物流服務中心等，滿足大型物流企業區域性總部進駐膠州空港新城的要求。

圖６ 膠州國際物流服務中心綜合體意向圖

二、 空港新城規劃特點及其對膠州的啟發

空港經濟區往往由多個功能區組成，根據國內外航空港經濟區功能組織經驗，一般空港經濟區包含了物流園區、高新技術開發區、功能組織經驗區、臨空型制造業區、商務功能區和生活居住區等多個園區。主要內容包括：民航運輸、倉儲加工、技術產業、經濟開發、綜合貿易、商業服務、生活居住等功能。

不同類型產業和航空交通的關系，通過專業分析，達到合理安排產業布局。

               圖７ 不同企業與航空交通的關系圖

空港的規劃需要考慮圈層特征。綜觀國際上臨空經濟的空間結構模式，可以大體劃分為空港區、緊鄰空港區、空港相鄰地區和外圍輻射區四個空間層次。

圖８ 空港經濟經濟區規劃布局圈層示意圖

空港區：在機場周邊1公里范圍內，提供機場設施機構和與空港運營相關的行業。 

緊鄰空港區：在機場周邊1～5公里范圍，主要為空港運營、旅客及航空公司員工提供相關商業服務。

建議在膠州空港的第二圈子規劃2000畝作為綠色農產品交易市場，鼓勵優質農產品進出口。法國巴黎的漢吉思市場就是在巴黎機場附近規劃的。深圳新摩爾公司幫助規劃的長沙農產品市場就選址在長沙高鐵和空港之間的合理位置，得到了投資企業的認同。

圖９ 青島新機場空港新城規劃圖（12萬畝范圍）

圖１０空港區――海港聯動示意圖

我們建議綜合保稅區的功能為進出口商品展示交易，電子產品，海洋食品等出口加工，保稅物流等。

青島前灣保稅港區位于青島膠州灣西岸，規劃面積9.72平方公里。鑒于青島前灣港保稅區，我們建議在膠東國際機場設置４平方公里的空港保稅區，今后統一升級為類似上海自由貿易區的青島自由貿易區，帶動青島政治和經濟的深化改革，與國際濱海自由貿易區政策接軌。

空港綜合保稅區可以設立進出口商品展示中心，充分發揮青島的區位優勢，在和首爾機場和仁川港以及福岡機場等區域的競爭中處于有利地位。

保稅倉庫和出口加工區可以互相配合，服務出口加工產品和進口航空零部件，吸引高附加值電子產品和高科技產品等項目落戶。

建議在膠州空港的第二圈物流區域，建議在膠州北站前出口加工區規劃2000畝作為綠色農產品加工和交易市場，鼓勵優質農產品進出口。法國巴黎的漢吉思市場就是在巴黎機場附近規劃的。深圳新摩爾公司幫助規劃的長沙農產品市場就選址在長沙高鐵和空港之間的合理位置，得到了投資企業的認同。

空港相鄰區：通往相鄰地區和空港交通走廊沿線地區，在機場周邊5～10公里范圍，主要發展“附屬產業”和“吸引產業”。綠色農產品加工，水產品加工，電子產品加工比較適合。此外，空港濱水總部基地項目比較適合落實在本區域，滿足需要經常對外交流類型的企業辦公。

外圍輻射區：在機場周邊10～15公里范圍空間形態產生變形，但圈層結構不會改變。

青島空港區域適合為膠州和青島市主導產業、汽車零部件加工制造基地和信息電子部件加工制造基地服務，增強在該領域的優勢。

良好的生態環境是城市健康發展的基本前提，我們需要從北京等地的空氣污染中吸取教訓。

機場設計需要考慮節能環境保護措施，對排放的廢水進行處理，減少廢氣排放。

青島膠州空港新城規劃參考的重要標桿是韓國仁川機場，仁川空港新城是一個面積為209平方公里的空港新城，仁川空港新城的免稅區是99萬平方米。建議青島膠東國際機場外圍空港新城考慮設置3平方公里的綜合保稅區，與加工區一起配合，積極發展國際貿易，服務山東和周邊區域。

仁川國際機場擁有全面而完善的經濟結構，里面有商務辦公、商業服務、臨時居住、文化娛樂、加工制造、物流、會展等7大產業功能。

仁川國際空港公社將實現“五角空港”（空港airport, 海港seaport, 商務港business-port,休閑港 leisure-port,電子港口 teleport）。

圖11仁川國際機場

空港：仁川國際機場——東北亞核心機場，松島信息技術新城。

海港：仁川港——國際商貿和物流中心。

信息港：松島信息技術新城——國際商務和高科技產業中心。

商業港：西北國際金融區。

休閑港：龍游島、舞衣島、永宗島等游覽勝地，人們可以欣賞到豐富的美景，品嘗到各種美食，還包括西北休閑區和西海岸的上百座小島景觀。

圖12 仁川空港新城核心區規劃布局

青島膠東空港新城不求在規模上超越仁川機場，而要借鑒其科學的規劃和合理的招商政策，提升未來青島膠東空港新城的開發和管理水平。

空港新城的生態規劃需要科學合理考慮生態綠地面積，建議15平方公里的生態新城，公園和綠地面積占25%，物流行航空服務產業用地50%，商務辦公和商業用地占據15%，居住10%。

膠州生態建設策略  

以區域生態“綠心”和少海新城生態“綠水”為核心 ，以膠州空港新城為北部支點，構筑生態基質、生態斑塊和生態廊道三位一體的生態景觀系統。  

1 、保護以農田山林為主體的基質環境。  

2 、構筑以湖泊、濕地為主體的斑塊體系。  

3 、建立大沽河、膠萊河、膠河、洋河、墨水河為主的五大生 態廊道。結合大沽河的水景和機場區位優勢，開發以獨棟多層樓房為主的研發中心基地，服務膠州主導產業是合理的選址。

三、膠州空港新城產業規劃定位

膠州“空港新城”重點發展臨空經濟，建設成現代物流中心、通用飛機制造和飛機維修中心、高端人才生活中心，發展國際航展中心，形成高新技術產業的聚集區，成為發展藍色高端經濟的重要載體，努力建成山東半島區域經濟動力中心。

圖14膠州空港新城和周邊路網

要考慮空港新城的規劃和膠州市規劃的對接，要專題考慮和少海濕地公園區域的對接。

膠州空港新城的產業規劃建議

圖12 膠州產業布局圖

圖１３ 膠州市東部中央商務區范圍

據了解，２０１４年３月膠州市政府確定，膠州市東部中央商務區建設范圍位于尚德大道(站前大道)以西、膠黃鐵路以東、香港路以北、云溪河以南，毗鄰以市政府為中心的新城區。東部商務區將以海爾大道為中軸線，向北沿站前大道直通火車北站與膠東國際機場，向南直通膠州灣產業新區，與青島海灣大橋相連，交通便利。

圖1４ 膠州少海新城規劃總平面

少海區域是青島的RBD，目前是膠州重點發展的新城區,可以考慮適當發展總部經濟獨棟總部辦公樓。

圖1５ 結合產業發展需要招商的龍頭項目空間布局建議

利用青島膠東空港的區位優勢，增加青島至日韓的國際航線，發揮直航臺灣的優勢，提高空港貨運中轉量。同時加強聯程航線培育，大力發展青島中轉至歐美的聯程航線，為開通直飛歐美貨運航線奠定基礎。吸引龍頭貨運公司和快遞公司進駐，將青島膠東機場建設成為中國山東國際貨運轉運中心。

通用航空區適合發展中高端公務飛機等通用飛機，建議吸引外國先進公務飛機制造公司和我國公務飛機公司，形成通用航空制造產業鏈條，為青島制造業產業升級打好基礎。

圖1６舊金山漁人碼頭的標志

由于膠州水產品養殖和黃海海產品非常豐富，建議設立空港漁人碼頭綜合體，將酒店、游客服務中心、水產品活鮮市場和餐飲街區一體化規劃和建設。

四、膠東鎮和李哥莊鎮的規劃設想

膠州市膠東鎮位于山東半島西南部，膠州灣西北岸，西與膠州市區相接，東臨青島。全鎮總面積約50平方公里，轄32個行政村，人口36000多人。膠東鎮現為山東省小城鎮建設試點鎮，并列入市區規劃，成為膠州市區建設的一部分，是膠州市經濟強鎮和環膠州灣經濟發展重點鎮。

圖17膠東鎮建設現狀

建議膠東鎮積極開展城市規劃和產業規劃研究，吸收周邊村民集中到膠東鎮居住，擴大鎮區規模，騰出土地發展高附加值產業。

膠東鎮工業園是青島市政府批準的“沿三線鄉鎮工業園”，開發面積約6平方公里。現有內資企業310家，外資企業20多家，初步形成了以建材、輕工、發電、橡膠、制鞋、農副產品加工等行業為主的工業體系。這些企業在自身發展的同時，也都在不同程度上帶動了該鎮經濟、教育及其他產業的發展，促進了人民生活水平的提高。

空港新城建設啟動后，膠東鎮需要選擇最有前景的部分做主導產業發展，對于有污染的和發展前景不好的產品進行淘汰。

建議膠東鎮努力興辦職業教育培訓，為物流產業和服裝產業以及航空制造和電子加工業提供合格技能型人才。

圖17 膠東鎮的初步規劃設計方案

膠東鎮的規劃和建設處于我國農村鄉鎮規劃的普通水平，布局不夠合理，缺乏酒店、辦公樓等現代化設施，急需向現代化空港新城轉型發展，加速城市化進程。

鑒于膠東國際機場建設的新態勢，膠東鎮需要重新定位做好城市規劃，向現代化的主題文化城市轉型，規劃好空港新城區域性商圈，設置小型城市廣場，對街道辦事處辦公樓附近進行城市改造，建設現代商業與文化綜合體，規劃和建設水平要超越膠州市區的水平，加速城市的一體化進程。

圖18 現代城市綜合體的意向圖

大型綜合體可以借鑒森大廈社長森稔 首次執筆創作的 《Hills垂直花園城市　未來城市的整體構想設計》，對現代綜合體向商業與文化結合方向有了深度的認識，在新一代的城市綜合體，我們能夠有效利用有限的土地資源，合理地將電影院和音樂廳等放在地下空間，配備寫字樓和公寓，吸引物流和商貿以及金融企業總部入駐膠東鎮。

圖1９ 青島膠東鎮區城市設計方案  

青島同圓建筑設計公司與深圳新摩爾商業管理公司２０１３年

圖20 青島膠東鎮區土地利用規劃圖  

青島同圓建筑設計公司與深圳新摩爾商業管理公司２０１３年

我們需要合理組織立體景觀，在空中花園不僅做好景觀和農田，而且能夠感受四季的變化，在同一季節對花卉開發的深淺色彩和色調進行有效的組合，空中花園也是立體動線的組織中心，空中花園要和周邊的農田景色結合。

作為現代化的空港新城，膠州迫切需要精細化的城市綜合體作品。

李哥莊鎮位于膠州市最東部，距膠州市政府16公里。東南瀕桃源河與城陽區接壤，東北與即墨市毗鄰，西側以大沽河為界與膠東鎮相鄰，北段與北王珠鎮、即墨市張院鎮相連。

圖21 李哥莊鎮區位置

李哥莊鎮區是全國重點鎮,是全國百強鎮、全國創建文明小城鎮示范點、全國小城鎮綜合改革試點鎮、全國出口創匯十強鎮。

全鎮形成毛發制品、建材、木制品、食品加工等四大主導產業。限額以下工業企業426家，外資企業128家。建議今后強化毛發產品優勢，形成更大產業集群。

鑒于李哥莊鎮區和青島膠東國際機場一河之隔，建議今后預留總部經濟發展區域，商貿大市場等今后也比較適合落戶李哥莊鎮區。

圖22 李哥莊規劃完善意見示意圖

五、關于青島膠州空港新城管委會的組織架構和運營思路

建議以膠州市為主組建空港管委會，建議副廳級行政級別，從青島市外貿部門，機場集團公司和交通部門和市規劃局等抽調干部組成專業知識結構合理的管委會領導班子。

管委會相當于青島區級政府，行使行政管轄權力，重點使命是發展好空港新城，不過分謀求速度，以可持續發展作為主要出發點。

建議在青島新城管委會之下，組建空港新城運營管理公司，負責區域內土地一級開發和招商運營，采用市場化機制運作。

總結

青島空港新城是服務山東的重大基礎設施，對于整個膠東半島的發展意義重大，我們需要以國際化視野，結合青島市和膠州區域產業發展的基礎進行產業規劃，積極謀劃建立青島膠東機場空港綜合保稅區，實現與前灣港保稅區的空港聯動，充分發揮膠東新機場對山東經濟的帶動作用，增強膠州和青島發展的經濟活力，加速膠州城市化進程，帶動更多居民就業，努力實現產業升級和居民增加收入的兩大戰略目標。

本文所有資料和圖片均來自公開網站和現場考察。