關于一江兩岸城市土地一級開發與城市設計研究―――以長沙，株洲市湘江兩岸為例

楊寶民 李侃

深圳新摩爾商業管理公司總經理，清華大學商業地產總裁班客座教授

李侃，德國KAN建筑設計事務所首席設計師，德國漢諾威大學博士研究生。

一江兩岸城市規劃成功的標準是：濱江風光帶滿足商業，餐飲，娛樂，體育休閑，文化體驗多功能需求，有效帶動城市第三產業發展，帶動更多居民就業。從規劃角度，天際線優美，濱江建筑有特色，濱江區域成為城市的公共客廳。

濱江風光帶開發和土地一級開發結合，資金能夠自我平衡，用土地一級開發利潤補充濱江風光帶公共設施的投資。

濱江區域開發基礎設施需要大量投資，土地一級開發是資金的主要來源，因此，我們總結了濱江區域土地一級開發的規律，提煉了濱江區域土地一級開發的贏利模式。

我們分別總結了長沙濱江土地一級開發和城市設計的經驗和教訓，同時總結了聞名全國的株洲湘江風光帶成功經驗，株洲湘江建設集團委托深圳新摩爾商業管理公司和德國KAN建筑設計事務所負責湘江風光帶策劃和城市設計后，我們研究了株洲湘江風光帶產業規劃和土地一級開發與城市設計的結合，重點研究了株洲湘江東岸石峰公園及旗濱玻璃廠濱江１５００多畝土地和株洲湘江西岸雷打石鎮3800畝度假旅游與養老土地價值和未來開發前景。

一、 一江兩岸城市產業規劃特點

１． 省城長沙為例 濱江區域產業規劃特點

省城濱江核心區域適合發展商貿和總部經濟，例如，長沙主城區湘江中路就重點引進企業總部。

圖1長沙南湖新城城市規劃 南湖新城城市設計效果圖

湘江中路華遠綜合體項目華與華引進了高檔中心和寫字樓等項目，激發了濱江商業的活力

圖3 長沙產業布局圖及湘江北部兩個大型項目位置

長沙開福區萬達廣場項目對長沙北部濱江區域貢獻就較大，該項目五星酒店和購物中心已經開業帶動了周邊發展，也帶動了周邊地價的提升。

長沙東部濱江區域目前重點開發北部區域，北辰三角州是龍頭，項目開發有五星酒店，購物中心以及三館一個音樂廳。

圖4長沙新河三角洲北辰綜合社區項目

世紀城項目以住宅為主，建筑密度過高，影響周邊共享江景，對城市產業發展貢獻較小。

長沙濱江新城的城市設計和土地一級開發經驗

長沙大河西的開發，濱江新城是起步區，城市設計和控制性規劃的經驗和教訓值得總結。

長沙濱江新城地塊呈南北狹長形，東臨湘江風光帶，西至銀杉路，北達北二環線，南到瀟湘嘴，規劃區面積6.7平方公里,可容納57萬人的復合型新都會中心。 。

圖5 長沙濱江新城總平面圖

小 學:北津城小學、三叉磯小學、郝家坪小學、西江小學、銀盆嶺小學

中 學： 白馬中學、茶山中學、岳圍中學、市二十中

公 園： 北津城遺址公園、岳華公園、谷岳公園、坦山公園、茶山公園、古樟公園、施家港公園、觀沙嶺公園、銀盆嶺公園、徐家湖公園

其 他： 湘江風光帶、市青少年宮、北津城廣場、施家港廣場

圖6長沙大河西濱江新城控制性規劃

２． 地級城市產業規劃以株洲為例

株洲市產業特點，軌道交通設備制造，汽車產業，航空產業，服務產業以及陶瓷產業都是株洲的重點產業，其中高鐵電力機車和航空制造在國內有重要影響。

圖7 株洲重點產業布局圖及2020年預測

旅游業是株洲正在大力發展的現代服務業內容，湘江風光帶是株洲城市旅游的重點。

圖8 株洲旅游產業布局圖

表1 十二五旅游規劃指標

湘江風光帶產業功能定位：以株洲自身的核心資源為依托，以第三產業為主，集國際商務金融、文化消費、城市娛樂休閑、研發創新、濱水地產于一體。以研發創新帶動商務金融、以金融商務帶動旅游地產、以文化消費帶動城市娛樂休閑。

整個湘江風光帶是完整的有機體,河西風光帶是龍頭,已經具備良好的基礎,河東要在主要節點建設特色項目,例如,日塔文化標志和精神地標,白石港適合建設游船碼頭,白石街鋼筋工廠拆遷后適合建設湖湘書畫藝術館等,木材廠三角地塊等適合建設城隍廟和藝術品交易市場。 突出株洲、長沙和湘潭的城市文化特色,設計不同主題的旅游線路,采用區域聯動模式,最終形成長株潭湘江區域大旅游格局。

圖 9湘江風光帶旅游產業節點布局

   二、 一江兩岸城市設計特點

１． 注重水景的共享和天際線

圖10長沙大河西濱江新城城市設計效果圖

２． 生態規劃優先 生態環境是影響城市居民生活質量的重要內容，過去的粗放發展模式，以破壞環境為代價是不可持續的，今后需要在保護生態環境的基礎上發展城市經濟。

德國在生態保護方面走在世界前列，我們需要借鑒萊茵河生態保護經驗。

圖11 德國duisburg萊茵河港灣片區建成后實景

３． 反映濱水建筑特點 濱水建筑要從色彩方面體現親水特點，距離水面越近的建筑色彩月淡雅。此外，濱水建筑要和水面色彩形成一定的反差，例如，青島紅瓦綠樹和藍色大海就是一種強烈的對比。

圖12 青島沙子口漁人碼頭概念方案 德國kan建筑設計事務所設計

三、 濱江風光帶土地一級開發贏利模式分類研究

１． 有收益性土地的一級和二級開發聯動模式

對于規模較大的土地一級開發，一般采用一級開發為主，二級開發為輔的模式，二級開發一般選擇對區域有帶動性作用項目，直接拉動周邊房價上升，帶動周邊土地穩步上漲，提高區域土地一級開發收益。 以長沙濱江新城土地一級開發為例

圖13 長沙濱江新城功能分區圖

預計可以出讓土地為3500畝，僅地價這一項，濱江新城就將創造350億元的價值。

中央商務區：以金融商務辦公為主導，集工作、休閑、居住功能于一體。

圖14 長沙濱江新城金融中央商務區

生態中心區：中央商務區的補充，在功能布局及建筑規劃上擁有更多特色；圍繞

北津城公園提升片區人文及居住環境，以吸引高端居住人群及研發、創新企業。北津城公園將保留漢代城墻遺址，規劃在3年內打造成以“漢文化”為主題的城市精品生態休閑公園，長沙市青少年宮也將遷址于此。濱江8公里岸線將修建濱江風光帶，沿線新建主題各異的公共建筑及空間節點。

活力生活區：圍繞濱水區歷史建筑和保留的工業廠房展開利用，將成為一個以時

尚青年白領需求為導向的活力生活區。

圖15 長沙濱江新城土地編號平面圖

土地出讓順序對地價的影響土地開發時序 濱江新城土地開發周期為8-10年，以中央商務區為中心，向南北逐步推進，堅持商業地塊與住宅結合出讓。

濱江新城不同階段地價變化

土地一級開發起步階段，一般重點引進五星酒店和企業總部和休閑娛樂以及能夠梅美化景觀的項目，適當犧牲土地價值，以產業發展為主。

2010年3月，長沙啟動漁人碼頭建設，建成后將成長沙首個集商務休閑于一體的親水景觀，屆時市民到漁人碼頭不僅可坐快艇，還能看電影喝茶。10月21日，位于長沙濱江新城世茂股份地塊東北側的漁人碼頭地塊，經過69輪競價，該地塊被浙江鼎豐集團以3.0831億元收入囊中，其8038.49元∕㎡的樓面地價也創下了湖南省內商業地產的紀錄。

圖16 長沙濱江漁人碼頭沙盤模型

2010年6月，世茂集團投資40億元在濱江新城修建國際五星級酒店。這次在長沙以12.7億元競得的該商業綜合體項目，位于濱江新城活力生活區的核心區銀杉路以東，安居路以南，瀟湘大道以西，岳麓大道以北，總用地面積15.6萬平方米，規劃總建筑面積55萬平方米，其中超高層公寓43萬平方米，商業辦公酒店12萬平方米，其240米高的五星級酒店、酒店式公寓綜合體將成為河西第一高樓。土地價格542萬元∕畝。

2010年6月，奧克斯集團下 屬企業寧波奧克斯置業有限公司以起始價5.48億元競得濱江新城一地塊。成交地塊位于岳麓區溁銀路以東、岳麓大道以南，根據規劃，B6地塊出讓凈用地面積為67519.41平方米，商業60%、住宅40%，容積率≤5.0，項目定位為中高端大型城市綜合體。奧克斯集團投資25億元在此打造一個33.7萬平方米的商業綜合體。奧克斯集團以541萬元∕畝拿到土地。

引進房地產龍頭企業拿到是提升區域形象和土地價格的有效手段。

2012年10月長沙市萬科房地產開發有限公司與湖南保利房地產開發有限公司聯合體競買[2012]網掛37號、38號地塊。此次摘牌成功后，萬科、保利兩家公司將合作開發，各占50%的股權。成交價格高達32.56億，占地388畝，規劃總建面116萬方。按照出讓公告計算，整個B7地塊的出讓單價達到839.20萬元/畝;按照5.0的容積率計算，每畝地價為839萬元，其樓面地價約為2660元/平米

為了拉升地價，長沙先導區下屬公司也進入二級開發，采取的策略是一級開發和二級開發聯動。

2013年經過32輪競拍，溢價率44%，長沙先導恒偉房地產開發有限公司拿下河西容積率最高地塊。

圖17 A9地塊位于濱江金融中心區核心位置

2013年 8月7日，經過8家開發商110輪激烈競價，濱江新城A4地塊以20億元的價格被摘牌，樓面地價高達5929元/。

8月14日，濱江A5-1塊被福晟集團摘牌，樓面單價4219元/，每畝單價高達1828萬元。

2013年9月17日10點38分，隨著網掛046號地塊競拍結束，位于長沙濱江金融中心區的A9純商業用地買家揭曉，以總價16.4196億元、樓面價3456元/平米被長沙先導恒偉房地產開發有限公司摘得，爾后濱江新城地價確實得到了有效的拉升。

2014年3月7日上午，長沙市國土資源網上交易系統顯示，濱江新城A8南地塊被中國游艇第一股太陽鳥游艇旗下子公司湖南鳳巢游艇俱樂部有限公司成功拍得，此處將建設游艇會所和碼頭配套項目。

A8南地塊位于濱江新城片區濱江景觀道以東、湘江以西、漁人碼頭以北，成交總價2299萬元，折合樓面價10172元/平方米，土地單價407萬元/畝。用地面積5.647畝，用地性質為商業金融用地，容積率0.6，建筑限高24米。該地塊將建設游艇會所和碼頭配套項目，形成臨江豐富的建筑天際輪廓線。

２． 收益性和公益性結合的土地開發與風光帶建設

株洲湘江風光帶借鑒了德國萊茵河的多功能開發理念，重點文化娛樂和體育休閑多功能組合。注重濱水空間的滲透，讓大家共享濱水景觀。

圖18 德國科隆萊茵河城市中心段功能定位

圖19德國科隆萊茵河夜景

株洲湘江西岸的景觀開發基本是公益為主，少量餐飲酒吧街區用來出租有一定收益，通過租金收入等用于公共設施和濕地景觀維護。

圖20 株洲湘江西岸濱江步行道

圖21株洲湘江西岸濱水景觀

圖22株洲湘江西岸體育設施

圖23 株洲濱江西岸風光帶茶樓

濱江西岸餐飲酒吧街區人氣一直較旺，結合株洲特點，采用火車車廂作為酒吧也是株洲特色。

株洲湘江建設集團已經開發的湘江西岸項目基本都是公共景觀，不以贏利為目的，新摩爾公司建議將株洲湘江西岸雷打石鎮區3800畝土地作為贏利的土地一級開發項目。

圖24 株洲雷打石鎮南側３８００畝土地位置

株洲雷打石鎮南側３８００畝土地是湘江西岸土地一級開發的重點，湘江風光帶領景觀也要重點打造。

建議湘江南段５平方公里區域，湘江兩岸謀劃湖南健康城概念，借鑒阿聯酋迪拜健康城模式，將醫科大學，保健醫院，文化資源以及高端居住區形成健康城。

雷打石鎮南側３８００畝土地定位方向建議度假旅游和養老為主要功能的湖湘文化小鎮，借鑒德國萊茵河小鎮生態和文化模式打造，重點吸引高收入人群居住為主。產品借鑒廣東星河灣模式，同時引進健康醫療優質資源，打造高端養老人群聚集地。

對面的株洲縣南部區域建議進行總體策劃和規劃設計，共同發展健康產業，吸引大型投資。

南段湘江建議設立游船碼頭，讓３８００畝土地擁有更好的水景，建議修建湘江閘門，平時擁有較多水量，洪水大時候，讓洪水流向湘江。

對雷打石鎮區進行改造，形成湖南特色鎮區，要得到天元區政府的大力支持。

瀏陽河水質今后后下降，要考慮生態凈化。湘江支流的水質生態凈化要統一考慮，規劃若干濕地公園，保證流入湘江水質。

打造湖湘文化風情小鎮，形成體驗式旅游氛圍。和湖南文化名家合作，建議打造湘江書院，傳播湖湘文化，匯集書畫和民俗藝術作品，培養文化大家。

要發展養老產業，需要引進一流醫院的同時，可以在云龍新區職業教育中，專門培養中醫護理人才。

贏利模式：

一種環境兩種顧客，游客和養老人群。

四、 城市濱江風光帶的發展戰略研究―――以株洲為例

１． 注重土地一級開發制度創新，鼓勵湘江環境保護和生態建設， 吸引一流人才參與城市的產業升級

株洲湘江東岸重點鼓勵現代服務業發展，將總部經濟和旅游業和商業放在突出位置，和湘江西岸相比要更加注重文化品味。

圖25 湘江東岸研究范圍

圖 26 湘江東岸的老方案

結合我們的實際的考察和計算分析，去掉了特色不夠鮮明的摩天輪方案。

圖27 株洲一橋東岸高強度開發方案

在株洲湘江東岸的策劃中，深圳新摩爾公司和德國ＫＡＮ建筑設計事務所

將生態規劃放在優先位置，進最大限度尊重石峰公園和江岸的現狀，減少對自然環境的破壞，我們主張保留日塔，將湘江書院和廟宇建設結合。

圖28 株洲湘江慶霞寺重建設計方案

我們建議保留居民對城市的基本記憶，適當保留有特色的旗濱玻璃廠廠房作為公共建筑配套使用，例如，作為運動休閑會所和物業管理以及社區辦公室。

建議今后520畝中200畝左右,重點服務清水塘金屬物流園區,兼顧服務其他區域居民,建議重點打造五星酒店和辦公樓以及經濟性酒店,商務公寓等綜合體。其他320畝重點作為中高端住宅區開發,靠近石峰公園部分建議開發100畝左右聯排別墅和洋房。

圖29 保留有特色的旗濱玻璃廠廠房

本地塊的主要優勢有江景， 背靠石峰公園，有成熟社區依托，有工業遺產，有快速環道。住宅，寫字樓，體驗商業為主。南向江景大戶型為主，內部小戶型為主。

圖30 旗濱玻璃廠濱江綜合體以及社區城市設計方案

我們建議旗濱玻璃廠濱江社區設置二層人行連廊，讓江景和山景交融。

保留的廠房我們建議改造為體育活動中心，部分可以作為創意企業辦公場所。

預計2015年度出讓土地價格在360萬元/畝左右，2016年將是我國經濟發展的一個高潮，土地出讓價格預計460萬元/畝。

城市的文化品味對城市的形象影響極大，株洲過去給人是工業城市印象，今后要樹立動力之都，文化株洲的形象。

在湘江風光帶東岸的規劃中，我們將下河街和制藥廠地塊分別作為湖湘書畫藝術中心和醴陵陶瓷藝術主題酒店建設區域。

拆遷白石港北側鋼筋加工工廠占地1萬多平方米,預計建筑面積1.8萬平方米,保留現有樹木,作為商業建筑和白石管理用房規劃,具體業態建議:

采用書畫藝術介紹湖湘文化,避免直白的平鋪直敘,更有利于表現湖湘文化的內涵和品味。

圖31 下河街業態圖

圖32湖湘文化主題書畫館建筑參考意向圖

藝術作品組織的思路

1. 表達湖湘人才群體的作品

圖33收復新疆失地的晚清民族英雄左宗棠 革命將領黃興 210cmx190cm

亞麻布油畫1996 林永康

圖34湘潭著名人物畫家滿益國作品

2. 表達湖南紅色文化的作品

圖35李可染作品----井岡山

3. 表達湖南山水的作品

圖36株洲湘江下河街地段城市設計方案 德國KAN建筑設計事務所設計

在湖湘書畫藝術館基礎上，我們規劃在靠近大橋的三角地塊，我們建議布局城隍廟和藝術品以及家居飾品交易市場。

制藥廠地塊位于石峰公園入口我們建議做四星酒店，建議做陶瓷藝術主題酒店，突出醴陵陶瓷特色。

２．抓住湘江風光帶建設機會，促進濱江商務區，度假旅游和養老事業發展，促進株洲市就業率上升

株洲是典型的工業城市，高鐵和地鐵車輛制造，航空產業，汽車產業，服裝產業和陶瓷產業是株洲的重點產業。株洲工業發達，城市發展后勁大，具有較好的投資環境。

湘江建筑集團要通過合作方式做好湘江風光帶建設，株洲中心區石峰公園濱江１５００畝土地歡迎濱江綜合體和大型濱水住宅社區開發商合作，湘江雷打石3800畝項目和度假旅游和養老開發公司和基金合作，帶動株洲現代服務業發展，讓居民有更多的就業機會。

株洲湘江風光帶兩個龍頭項目建成后預計能夠提供上萬工作崗位，值得投資界關注。

３．濱江城市增加財政收入的策略與改革分配機制，促進社會公平

濱江城市的財政收入主要來源是企業的稅收和土地出讓收入，增加核心區每個平方公里的稅收是考驗城市經營水平的關鍵數據。地方稅收和現代服務業密切相關，株洲需要通過積極發展現代服務業增加地方稅收，增加可支配的財政收入。

在城市分配機制中，部分普通民眾沒有良好工作崗位，收入較低。部分民眾由于工業發展過程中，是環境污染的受害者，解決這些問題需要合理安排財政支出，政府的財政支出要重點解決生態修復，優質教育資源均衡，公共設施。

總結 

濱江風光帶是城市的臉面，也是第三產業發展的發動機，濱江城市需要珍惜水資源，我們要借鑒德國萊茵河規劃經驗，生態規劃優先，注重城市濱江區域規劃和產業規劃，旅游規劃和商業規劃的四個結合，讓中國的濱江城市能夠比外國的濱江城市還要美麗。

濱江風光帶建設需要大量資金，需要把城市設計和土地一級開發密切結合，用贏利部分彌補公益部分的開發，力爭實現資金平衡。

一江兩岸規劃和建設考驗城市的管理水平，我們愿意和更多的濱江和濱海城市一起探索和實踐。