經(jīng)典城市綜合體設(shè)計案例

                    ——萬達(dá)廣場為例

城市綜合體設(shè)計方案的參考價值體現(xiàn)在哪里？取其精華、去其糟粕而已。城市綜合體本身是一種風(fēng)險鏈，如果城市綜合體中的某一項功能失敗了，就可能影響到其他功能，進(jìn)而影響城市綜合體的整體成功。作為城市綜合體中的重要一環(huán)，如果城市綜合體設(shè)計失誤就有可能產(chǎn)生風(fēng)險。

　　一、什么是城市綜合體

狹義來講，城市綜合體(HOPSCA)是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體)。但是隨著時代的進(jìn)步，越來越多源于城市綜合體運(yùn)作模式的綜合體建筑不斷演化出來，它們的功能比狹義意義上的城市綜合體少，根據(jù)不同功能的側(cè)重有不同的稱號，但是可以都屬于城市綜合體。

　　二、城市綜合體與購物中心、商業(yè)綜合體的區(qū)別

　　購物中心就是常說的“mall”，有別于傳統(tǒng)零售和百貨商場的商業(yè)業(yè)態(tài)，應(yīng)含有大型超市、百貨、娛樂場所、專業(yè)賣場、品牌專賣店、美食餐鋪、西式快餐、公共休憩區(qū)，能給消費(fèi)者提供吃、購、游、娛等一站式消費(fèi)體驗，即不用出門就可以在里面耍一天。如果說傳統(tǒng)商業(yè)是快餐，購物中心就是全套。國內(nèi)的購物中心，標(biāo)準(zhǔn)的面積是10萬方，一般在15萬方左右，有的20萬方以上，那是加了家居城，或是近期的新項目。購物中心一般是一個城市商業(yè)“地標(biāo)”，位置多在核心商圈內(nèi)。重慶、成都的大都會(10萬方)、北城天街(14萬方)、成都萬象城(24萬方)、星光時代廣場等，是標(biāo)準(zhǔn)的購物中心。時至今日，川渝最大的“購物中心”應(yīng)該是在建的重慶萬象城，35萬方。修建購物中對開發(fā)商資金和招商能力的要求十分之高，所以一般標(biāo)準(zhǔn)的購物中心均是萬達(dá)、華潤、龍湖以及香港東南亞開發(fā)商開發(fā)，不是你一個小地方的中小開發(fā)商的菜，10萬方以下的“購物中心”除了萬達(dá)的項目外，均無必要宣傳。當(dāng)然，購物中心還有“室外”和“室內(nèi)”之分，室內(nèi)購物中心對空調(diào)系統(tǒng)和開發(fā)商管理能力要求極高，但只要開發(fā)商修的是“購物中心”這些一般不會出現(xiàn)問題。

商業(yè)綜合體 比“購物中心”概念稍大，還是以商業(yè)為主，不同的是有寫字樓、酒店、步行街等項目，也就是你一出購物中心的門，就可以看到外面是這些項目。在商業(yè)綜合體內(nèi)部，購物中心、酒店等一般是開發(fā)商“自持”，也就是開發(fā)商自己修來自己搞，步行街一般是“銷售”，也就是開發(fā)商把商鋪賣出去賺錢，賣了就不管了。一般來說，中小開發(fā)商熱衷于修商業(yè)綜合體，因為有房子可以賣，圈地圈錢，自持的招個幾萬方超市就走人，但建委拍賣土地時就對自持的比重有限制，在60%左右就很高了，一般中小開發(fā)商無力承擔(dān)。成渝的情況我不清楚，反正我曉得川渝地級市最早有“商業(yè)綜合體”項目的是萬州，2005年時宗申集團(tuán)就準(zhǔn)備修一個20萬方的“商業(yè)綜合體”，也就是含購物中心和步行街，但由于開發(fā)商實力有限無力拆遷購物中心地塊的老城而只完成了7萬方的步行街，也就是福斯德廣場，因此不叫商業(yè)綜合體，更不叫購物中心，只能叫商鋪。

　　三、城市綜合體設(shè)計的重要性

　　城市綜合體本身是一種風(fēng)險鏈，如果城市綜合體中的某一項功能失敗了，就可能影響到其他功能，進(jìn)而影響城市綜合體的整體成功。作為城市綜合體中的重要一環(huán)，如果設(shè)計失誤就有可能產(chǎn)生風(fēng)險。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士分析，“城市綜合體的設(shè)計并非越大越好，核心物業(yè)如購物中心、酒店體量的大小設(shè)計必須依靠科學(xué)的測算得出，同時還需要對城市乃至整個宏觀發(fā)展趨勢有準(zhǔn)確的判斷，以免消費(fèi)能力超過或難以滿足消費(fèi)規(guī)模。對于超大型的綜合體而言，購物功能只是其多項功能中的一點，平衡設(shè)計各種業(yè)態(tài)才最易實現(xiàn)成功。”

　　四、經(jīng)典城市綜合體設(shè)計案例

　　1、南通港閘萬達(dá)廣場

　　項目簡介：

　　本項目位于南通市港閘區(qū)，江海大道和長平路交匯處，項目周邊交通便捷，出行便利，配套完善。

　　本項目規(guī)劃以購物中心和甲級寫字樓、住宅三種產(chǎn)品為主，景觀設(shè)計依據(jù)建筑產(chǎn)品類型的功能需求，充分實現(xiàn)了商業(yè)價值最大化，通過對商業(yè)景觀深層次的探索，來打造一個大商業(yè)體驗式景觀，讓消費(fèi)者的行為活動與景觀產(chǎn)生互動，力求給消費(fèi)者一個動感的全新的商業(yè)空間體驗。

　　項目地點：江蘇省南通市

　　項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

　　用地面積：127187平方米

　　總建筑面積：516200平方米

容積率：3.05

　　2、蘇州吳中萬達(dá)廣場

　　項目簡介：

　　本項目位于蘇州市吳中區(qū)，項目周邊交通便捷。景觀方案設(shè)計以“吳中水韻”為設(shè)計主題，運(yùn)用動感的曲線表達(dá)蘇州的河網(wǎng)水系，用具有特定形狀的綠化象征水中的太湖石，再搭配具有蘇州吳中本土文化特征的景觀小品，形成一個具有“吳中水韻”的意境商業(yè)景觀，以水為設(shè)計元素，也寓意了財運(yùn)亨通，流轉(zhuǎn)通達(dá)。

　　項目地點：江蘇省蘇州市

　　項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

　　用地面積：93600平方米

　　總建筑面積：492900平方米

　　容積率：4

五、廣東天霸設(shè)計介紹

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設(shè)計手法與理念：參數(shù)化設(shè)計手法，打造清爽、明快、現(xiàn)代、時尚的鉑金時代設(shè)計風(fēng)格。

部分作品案例：廣州金鉑廣場、廣西河池大洋購物廣場、山東棗莊翰景名座城、湖南丁公橋購物廣場。