內容提要：
一、什么是核心產品型
二、案例1：廣州長隆旅游度假區
三：案例2：哈爾濱萬達文旅城
(案例研究分別從項目概況、產品組成、功能布局、運營模式、盈利模式5大方面詳解)
一、什么叫核心產品型
1、關于主題公園綜合體，什么叫核心產品型?
依靠區域成熟的經濟人口背景，借助極具吸引力的元素塑造出項目核心主題或精神，以特色旅游產品為核心驅動，開發休閑旅游類產品，打造成集多功能、高復合型的旅游綜合體開發模式。
國內案例：廣州長隆旅游度假區、哈爾濱萬達文旅城、。(本文詳細介紹)
國外案例：迪士尼主題公園、好時巧克力世界、樂高樂園、韓國樂天世界。
2、開發背景
發展地區整體經濟發達、成熟度高、富有活力、城市現代化水平高，旅游人口基數大，交通環境發達。
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3、開發模式
集中在一、二線城市，對開發企業的資源整合能力和資金要求較高，在主題公園的基礎上實現產業鏈延伸運作，實現多樣化盈利模式。
開發特征
項目旅游產品開發規模較大(一般在1000畝以上)、前期投資大、運營成本較高、管理難度較高，功能復合強、旅游功能突出等特征，主要集中在較為發達的一、二線城市或經濟發達地區。
輻射范圍
所在城市為項目核心輻射圈，所在省內周邊城市或省外周邊區域為次級輻射圈。
功能特征
具有體驗性、休閑性、娛樂性、互動性等多功能復合的特征。
開發要點
最大特點是以旅游為核心功能，并且以旅游帶動相關產業鏈運作，實現區域旅游業的升級。
4、運營模式
項目多為多元化復合型盈利模式，前期以門票收入為主要收益點，后期以周邊衍生產品及配套為持續盈利點。
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盈利要點
前期以機會出讓，即門票、服務等為基礎收益點，后期以配套產品、周邊衍生品等為持續收益，最后以旅游帶動周邊商業、酒店、住宅等開發。
二、案例研究1：廣州長隆旅游度假區
1、項目概況
項目由九大旅游版塊聯動，滿足游客“巔峰游樂、親近動物、品味吃住、時尚運動、合家賞樂”的多元化旅游度假需求。
1)全國首批，廣州唯一，國家級AAAAA景區;
2)長隆香江野生動物世界1997年開業，日接待游客8萬;廣州鱷魚公園2004年開業;馬戲城2005年開業;歡樂世界2006年開業，水上樂園2007年開業。
3)位于廣州番禺區，滿足游客“巔峰游樂、親近動物、品味吃住、時尚運動、合家賞樂”的多元化旅游度假需求，傾力打造一站式旅游休閑度假區，多次刷新中國乃至全球旅游產業標準。
4)建設成廣州唯一的旅游度假區，集乘騎游樂、特技劇場、巡游表演、生態休閑、特色餐飲、主題商店、綜合服務于一體，具國際先進技術和管理水平的超大型世界頂尖主題游樂度假區。
2、產品組合
1)長隆歡樂世界
占地面積約2000畝，斥資20億打造的集乘騎游樂、特技劇場、巡游表演、生態休閑、特色餐飲、主題商店、綜合服務于一體的國際先進超大型世界頂尖主題游樂園。自2006年4月正式開業，單日接待游客5萬人之多。
2)長隆水上樂園
占地面積450畝，投資3億元，是目前世界上至大、至先進、水上游樂項目至多的大型水上樂園，2007.6月開業，日最高接待達5萬。
3)長隆野生動物世界
占地2000多畝，擁有華南地區亞熱帶雨林大面積原始生態，是目前國內最大的原生態動物園。
4)長隆國際大馬戲
擁有全球首創實景式馬戲舞臺，2000年開業，引領著世界馬戲潮流，成為了世界馬戲標桿。
3、運營模式
豐富的產業鏈、不斷的產品更新以及多元化的推廣策略等手段使得項目成功運作。
在香江酒店、長隆香江野生動物世界、長隆高爾夫練習中心、國際馬戲城、歡樂世界及長隆水上樂園等成功運營后項目成為了廣州唯一的集乘騎游樂、特技劇場、巡游表演、生態休閑、特色餐飲、主題商店、綜合服務于一體，具國際先進技術和管理水平的超大型世界頂尖主題游樂度假區。
4、盈利模式
項目盈利屬于復合型盈利模式，門票和服務體驗是最初級的盈利來源。
衍生品：出讓、出售具備知識產權特點的商品，如：玩具，旅游工藝品.紀念品等。
服務體驗：提供有助于豐富體驗(經歷)的相關服務以及相應的服務體驗本身，如：提供餐飲、住宿服務。
周邊開發：獲取資本投入后在旅游項目所在地價收益的其它商業開發，如：景區、旅游目的地的房地產開發。一般主題功能能極大地帶動區域的人氣，使周邊土地迅速升值。
合作收益：出讓圍繞旅游者(潛在旅游者)的消費能力所帶來的可能的收益機會。比如：旅游區內的招商、景區節慶活動商業贊助。
機會出讓：提供初級體驗(經歷)的機會出讓，比如出售門票。
長隆度假區收益基本涵蓋一般主題游樂園的方方面面，但主要來自于門票收益和服務體驗收益;
2009年水上樂園銷售收入與利潤(接待180萬人次)
銷售收入：3.6億RMB(U$5320萬), 2009年人均消費197RMB(包括門票、餐飲、購買用品等)
利潤：2.1億RMB(U$2950萬, 利潤率約58%)* 稅前利潤為準, 開園2年內回收投資費用。
三、案例研究2：哈爾濱萬達文旅城
1、項目簡介
1)項目集酒店群、大型會議中心、商業中心、世界最長室內滑雪道、主題公園為一體的特大型文化旅游商業綜合體項目。
2)2013年由萬達集團開發，項目計劃總投資約人民幣200億元，預計2017年開業。
3)項目占地80公頃，總建筑面積90萬平方米，可同時容納5萬名游客，日接待量10萬人次，計劃年接待游客2000萬人次。
4)項目位于哈爾濱市松北新區，距離中心城區15公里，距離機場33公里。
5)萬達集團憑借多年在商業、文化、旅游產業積累的豐富經驗，創新的世界首個特大型文化旅游商業綜合項目，具有項目創意世界唯一、設計團隊大師組合、萬達擁有知識產權三大特點。
6)項目規劃有文化、旅游、商業、酒店四大功能主題，以室內項目為主。
7)核心理念：不爭第一，只做唯一。
2、功能布局
1)哈爾濱萬達文化旅游城的功能結構是一個全方面的復合體，能滿足城市居民旅游、商業、文化、人居等各種生活娛樂需求。
2)文化旅游功能：有文化、旅游、商業、酒店四大主題功能，充分改變冬季嚴寒對市民文化娛樂的影響;
3)居住功能：項目除文化旅游功能外還有聯排、多層、高層、超高層等多種住宅物業。
3、旅游產品
項目主要打造了六大旅游功能區，實現游、居、樂與一體的旅游綜合功能。
全球最大室內滑雪場：有高、中、低三檔共6條滑雪道，落差超過100米，可同時容納1500人滑雪，超越迪拜，是世界規模最大的室內滑雪場;
黑龍江唯一大型室外主題公園：占地40公頃，有過山車等大型戶外游樂設施，世界級主題樂園;
國際比賽標準室內滑冰場：按照冬奧會標準建設，既能供人們休閑健身，又能舉行國際大賽;
薈萃全球品牌的商業中心：建筑面積9萬平方米，投資10億，是整個文化旅游城的主軸線，將各項目有機連接在一起;
電影娛樂公園：引進世界最新電影科技娛樂項目，投資20億，體驗身臨其境的美妙體驗。設有15個廳，3000個座位，是東北地區規模最大，檔次最高的電影城。
黑龍江最大酒店群：占地14公頃，規劃9個度假酒店，包括1個超五星級酒店、1個五星級酒店、2個四星級酒店和5個主題酒店，共有4500間客房。
4、開發模式
以文化旅游產品為核心，結合商業完成旅游商業一站式休閑體驗;住宅產品的打造，前期幫助項目回籠大量資金，減少投資壓力，后期反哺旅游與商業。
（來源：商業地產學院）
