去年9月11日，2013年胡潤百富榜發(fā)布，王健林以1350億元成為中國首富，并創(chuàng)歷年新高。這個中國最大商業(yè)地產公司的所有人，大部分收入依靠72座遍布全國的萬達廣場。而這個數(shù)字將在2014年被改寫成109座，從而使萬達持有物業(yè)面積接近2300萬平方米，“成為全球最大的不動產企業(yè)”。

　　不過，就在萬達憑借“可以復制的模式”深耕城市副中心和三四線城市的同時，有關空置率高和租金跳水的質疑卻始終掛在“金街”鋪主的嘴邊。而在此之前，他們還打著跟王健林“共同致富”的如意算盤。

　　租金跳水

　　張云就是“金街”鋪主中的一個。在這個為南方航空工作了20多年的財務人員看來，通過白云萬達“一鋪養(yǎng)三代”的愿望，似乎正在落空。

　　“現(xiàn)在的租金已經幾乎被砍到了一半，不過如果不降價，就有租不出去的危險。”張云對記者說。美聯(lián)物業(yè)經紀陳一帆證實了張云的話，他說：“相比一年多前，白云萬達金街的租金至少下跌了20%至30%。”

　　與慘淡的現(xiàn)狀形成鮮明對比的是，早在開業(yè)之初，白云萬達給出的預期月租為每平方米250元，而在開業(yè)半年后，這一數(shù)字甚至沖上了300元的高價。

　　租金下降，租戶卻更加愁眉不展。在白云萬達B區(qū)經營手機生意的謝智煥告訴記者：“做生意最重要的是人氣旺，如果租金下降是以客流大幅減少為前提的，那寧可不讓它降。”

　　現(xiàn)實的情況是，白云萬達廣場內平日客流并不多，而呈U字形圍繞在萬達廣場的金街就更鮮有人流。記者發(fā)現(xiàn)，在平日傍晚7點，因為沒有生意，許多金街店鋪經營者選擇搬把椅子坐在金街中間乘涼。戴德梁行(廣州)商業(yè)部助理董事伍林告訴記者，廣州白云萬達廣場內部主力店的生意比較紅火，但室外的街鋪就十分冷清，入駐的商戶流失率至少在30%。

　　問罪新城

　　從地鐵二號線飛翔公園站A或C出口出來，就能看到萬達廣場不遠不近地在你面前。不遠，是因為直線距離不足500米。不近，則是因為面前橫亙著一片荒地和擋板遮蓋的工地。除了要走過一片雜草重生的荒地，還要穿過一條由“三元里街流動商販疏導區(qū)”構成的臨時小巷。

　　姚怡靜幾乎每天都要經過白云萬達廣場。她并不是不愛逛街，卻已經有將近一年沒有真正進去逛過了。“除非有朋友約在那里吃飯，不然不太會去那里。”她對記者說，“時間長了你就會發(fā)現(xiàn)，白云萬達逛起來比較麻煩，不能滿足太多的購物需求，我寧愿舍近求遠去天河商圈。”

　　不過早在2010年12月17日，作為第一個A級旗艦店，白云萬達廣場開業(yè)首周的日平均客流量超過10萬人。喜歡夸獎自己產品的萬達董事長王健林，曾公開表示“白云萬達廣場將是廣州市商業(yè)地產中至精彩的項目”，并預測“即使過了開業(yè)旺場期，日均客流量也會在5萬人以上”。

　　可是隨著廣州大量商業(yè)地產入市，市場上的商鋪處于飽和狀態(tài)。很大一部分投資客被吸引到其他更成熟的商圈，區(qū)位優(yōu)勢不明顯或許是原因之一。“由于目前白云新城商圈輻射范圍有限，整體商業(yè)氣氛不濃。白云萬達目前出現(xiàn)租金下降是暫時性的。”亞太城市房地產研究院院長謝逸楓對記者表示，而隨著商圈的成熟、配套的完善以及消費水平的上升，未來五年有望扭轉租金下降的局面。”

　　模式病了

　　如果說白云萬達金街租金跳水僅僅是因為“區(qū)位優(yōu)勢不明顯”，那么一旦跳出白云新城，問題將不復存在。可問題恰恰像傳染病一樣，不斷在其他項目出現(xiàn)。

　　最可能的原因是，“模式”病了。

　　萬達的商業(yè)模式是以較低的價格從政府手里拿地，然后用最快的速度竣工，拉動區(qū)域價值回報政府。可是在這個過程中需要大量的流動資金，而當年缺乏資本市場融資渠道的萬達，便只能通過出售部分物業(yè)完成。

　　這在萬達歷年的工作報告中表露無遺。萬達最近的工作報告顯示，2012年商業(yè)管理公司的租金收入為52.07億元，持有商業(yè)物業(yè)收入合計229.96億元，占萬達集團總營業(yè)收入的16.23%。萬達商業(yè)地產竣工入伙539.3億元，占商業(yè)地產收入的49.16%。可見，物業(yè)銷售仍占萬達營業(yè)收入大頭。

　　就是這些為萬達提供巨大資金的商鋪，卻因不屬于萬達商業(yè)管理公司的職權范圍而疏于管理。不過更多的原因是，萬達似乎沒有預留出一定的業(yè)態(tài)空間。

　　“萬達廣場內的業(yè)態(tài)已經涵蓋齊全，導致金街定位十分模糊。”陳一帆告訴記者。其實早在2011年，問題就已顯現(xiàn)。白云萬達金街商鋪的早期業(yè)主多是溫州以及潮汕人，因此使得開業(yè)之初皮具、服裝店面占據(jù)金街較大的比重。然而不到半年，許多服飾類商戶選擇自主退出，隨之而來的則是大量餐飲行業(yè)進入金街。

　　未來販賣者

　　對于消費者而言，更大的問題在廣州政府不斷造城的語境中。

　　2013年8月30日，廣州蘿崗萬達廣場舉行了“盛世萬達 錦繡蘿崗”奠基活動。隨即，拿地才一個多月的蘿崗項目就正式開工建設，預計在2年內竣工開業(yè)。在大連萬達商業(yè)地產總裁助理王波看來，“項目建成后將全方位滿足群眾消費需求、創(chuàng)造大批就業(yè)崗位，成為蘿崗區(qū)的標志性建筑。同時將全面帶動蘿崗區(qū)的經濟發(fā)展和商業(yè)升級，成為廣州東部商業(yè)的新核心。”

　　“這是典型的萬達模式，所有的項目從開工到建成不會超過18個月。只有這樣，才能成為地方政府造城的急先鋒。”謝逸楓。

　　另一個例子在南沙新區(qū)。8月23日，廣州市國土房管局公布，即將掛牌出讓南沙區(qū)編號2013NJY-3號兩宗地塊。公告要求，地塊競得人須在國內建成并持有經營5個建筑面積不小于10萬平方米的大型商業(yè)中心，其中至少有1個商業(yè)中心建筑面積不小于15萬平方米;此外，競得人須在項目中建設一座總建筑面積不小于7000平方米的大型影院，影院中應至少有一個廳為世界先進電影放映技術廳IMAX廳。這被業(yè)內認為是為萬達量身定做。“目的很明確”，謝逸楓對記者表示，“廣州不斷出臺新城規(guī)劃的背景下，政府需要萬達幫他們全面帶動片區(qū)的經濟發(fā)展和商業(yè)升級”。

　　萬達就像一臺販賣新城美好未來的機器，高速運轉，即使失靈，地價房價也早已被推高。
　　（來源：金融街偵探　作者：李鵬煒）