限制大型商業網點過度建設 注重功能定位、業態配比、品牌引進
市級商業中心分布圖
中心城地區級商業中心布局圖
記者昨從上海市商務委員會、上海規劃土地管理局召開的《上海市商業網點布局規劃(2014-2020)》宣傳貫徹會議上獲悉，截至2020年，上海規劃商業設施建筑總量將控制在7000-7500萬平方米，年平均增長僅為2.6-3.6％，比本市2009-2013年期間年均5.96％的增幅減速近五成。
此外，《規劃》還將以建立統一開放、競爭有序、管理規范的現代化大都市商業流通體系為目標，以滿足人民生活需求為出發點，以服務上海國際貿易中心市場體系建設為重點，加快完善商業規劃布局。
據悉，本規劃年限為2020年，并與2040年城市總體規劃做好銜接。
限制大型商業網點過度建設
《規劃》對商業建筑設施規模提出了總量控制、存量優化的原則，在滿足商業建筑規模適度增長前提下，至2020年，規劃商業設施建筑總量控制在7000-7500萬平方米，年平均增長2.6-3.6%(2009-2013年期間的年平均增幅則為5.96％)。限制超大型和大型商業網點的過度建設。注重功能定位、業態配比、品牌引進，盡可能實現差異化發展，避免無序競爭和重復建設。
本市商業建筑繼續保持適度增長的依據和考慮又是什么？
記者從會上了解到，未來上海城市經濟和居民收入水平提高會帶來購買力的持續增長，此外，上海市的商業網點不僅服務于本市常住人口，其服務對象還包括大量流動人口，未來上海常住人口和流動人口仍將進一步增長。
與此同時，上海作為全球性國際大都市和消費城市的地位也被進一步確立，迪士尼項目建成營業等，來自國內國際的商務旅游人士將進一步增加，產生對高能級、高水平商業服務的需求;未來商業將向消費和服務多樣化發展，商業網點不僅限于商品買賣，其他如展示、體驗、交往、娛樂、教育、休閑等功能將會增加，多元化、個性化經營更加發展，對設施空間載體將產生進一步的需求。
總的來說，商業網點是城市功能的重要載體，也是展示城市形象的重要窗口，在城市發展中必須保持商業的同步發展。
商業設施形成“3+1”布局體系
“根據功能分區的原則，確定土地利用和空間布局形式，這是城市規劃的一種重要方法。”相關負責人在會上表示，本次規劃立足上海商業發展現狀和未來需求，結合城市區位交通、人口分布、消費水平、產業布局、基礎設施等要素，重點完善了規劃構架，形成了“市級商業中心、地區級商業中心、社區商業中心+特色商業街區”的“3+1”布局體系。
此外，還將根據城市發展歷史、商業建筑總量、服務覆蓋范圍、商業綜合功能和未來發展趨勢，以及各個特定區域的區位條件、資源基礎與發展潛力，以“多中心、多層級、網絡化”為原則，完善各層級商業中心功能布局、等級規模、設施標準、業態引導等要素。
市級商業中心形成15個
本次規劃形成15個市級商業中心，其中近期規劃形成13個市級商業中心，分別是南京東路商業中心、南京西路商業中心、四川北路商業中心、豫園商城商業中心、徐家匯商業中心、中環(真北)商業中心、淮海中路商業中心、小陸家嘴-張楊路商業中心、五角場商業中心、中山公園商業中心、國際旅游度假區商業中心、虹橋商務區商業中心、新虹橋-天山商業中心。遠期規劃2個市級商業中心，即大寧商業中心與真如商業中心。
市級商業中心是以城市總體規劃確定的市級公共活動中心和綜合性商業街區為主要空間載體。商業設施集聚在不少于25公頃的空間范圍，規劃商業設施建筑面積不低于50萬平方米，商務建筑面積不低于150萬平方米。大型商業網點集聚度高，百貨店和購物中心等大型商業業態的建筑面積占全部建筑面積的40%以上。服務人口為50萬人以上，日客流量達到20萬-30萬人次左右。交通、市政等基礎設施配套完善，公共交通網絡便捷。
外環內地區級商業中心達19個
本次規劃形成外環線以內規劃19個地區級商業中心，其中近期規劃17個，包括控江路商業中心、打浦橋商業中心、共康商業中心、長壽商業中心、曹家渡商業中心、外高橋商業中心、北外灘商業中心、南方商城商業中心、北中環商業中心、長風商業中心、南外灘商業中心、前灘地區商業中心、唐鎮商業中心、世博園區、徐匯濱江地區、御橋地區、虹橋吳中路地區，中遠期規劃2個，即楊浦濱江地區、蘇河灣地區。
此外，外環線以外規劃37個地區級商業中心，與區域總體規劃相銜接;其功能定位與產業和文化景觀相協調;與區域社會經濟發展水平、人口分布、購買力水平相適應。外環線以外區域重點建設與新城、新市鎮相匹配的地區性商業中心和商品流通中心。規劃新城地區級商業中心與中心城地區級商業中心在功能定位和業態結構上互補和錯位發展，各具特色。
地區級商業中心是與地區公共活動中心相結合，服務于本區域及周邊區域的消費人群，依托交通樞紐、旅游景點、大型居住區和商務區，以滿足區域內購物、餐飲、休閑、娛樂和商務活動等綜合消費為主，形成規模中度集聚、服務功能完善、行業業態齊全、具備一定集聚和輻射能力、服務范圍為廣域性的綜合商業功能區。商業設施總建筑面積不低于30萬平方米，商業集聚在不少于8公頃的區域范圍內，日均客流量在10萬人次以上的綜合性商業功能區。
社區級商業中心以便民為目標
規劃將依據服務人口規模和服務半徑，明確不同規模社區商業服務設施的配置標準，同時，合理配置菜市場、超市、便利店、藥店、大眾餐飲店等必備業態，拓展社區定點服務、預約咨詢、上門服務、網訂店取和“微生活”、“云社區”等新興服務模式。此外，產業園區商業是社區商業的一種特殊表現形式，配置標準參照社區級商業設施執行。其規劃商業服務配套設施約占園區建筑面積的10%左右。
社區級商業中心是以社區規劃編制單元為基礎，主要服務于本社區，以便民利民為目標的屬地型商業中心。社區商業設施的建設規模應體現社區商業的均好性、便利性和綜合性設置原則。社區商業中心應與社區事務中心、社區衛生中心和社區文化中心綜合設置。
鼓勵特色街區靠近生態景觀
特色商業街區一般位于各類旅游景區或特色風貌區等周邊區域。根據《規劃》要求，特色商業街區將依托歷史保護街區、特色風貌建筑、旅游資源區，鼓勵新建特色商業街區靠近城市生態景觀、濱水資源豐富地區。商業街長度以300米-800米為宜，主營行業特色店數量占街區內店鋪總數的70%以上為宜。
特色商業街區是指滿足人們專業性消費需求，由眾多特色鮮明的商業及服務設施組成，以帶狀街道建筑形態為主要空間載體的，具有一定規模的區域性商業集聚區。
搭建市商業網點規劃監測系統
據悉，在新一輪城市總體規劃工作中，市商務委、市規土局共同承擔了《上海市商業發展規劃》和《上海市商務集聚區發展規劃》兩個專項規劃的研究編制，并將依托市規土局統一的地理信息數據平臺，搭建“上海市商業網點規劃監測系統”，對全市商業網點建設實施跟蹤，做好商業網點管理信息化監測，積極探索商業網點管理和審核制度的要求，發揮商業規劃對商業布局的指導作用。
此外，市政府還要求市商務委會同相關區縣加快提升整合中心城商業街區，逐步建設成為亞太地區乃至全球著名的世界級商業街區;聚焦重點功能區域商業發展，加快推進虹橋商務區、國際旅游度假區、世博園區等地區的商業設施建設;積極發展社區商業，加快推進社區商業建設。
同時，還要求市規劃國土資源局、市商務委會同有關部門、單位嚴格依法行政，按照批復的規劃，指導全市商業網點建設發展;對全市商業網點建設實施跟蹤，并以此建立動態監測評估機制，作為規劃完善、政策制定和計劃安排的依據。
新聞鏈接
《規劃》具有五大原則
《規劃》的原則一是以人為本、改善民生。突出以人為本的發展內涵，把改善民生作為商業發展的出發點和落腳點，圍繞人的需求和全面發展，完善商業供給，提升服務水平，提高生活品質。
二是總量調控、統籌發展。以調整結構、優化布局為抓手，以資源環境承載能力為底線，實行商業設施規�？偭空{控。
三是規劃引導、優化布局。立足于上海建設“四個中心”和現代化國際大都市的目標要求，以提升國際競爭力、可持續發展能力和城市魅力為重點，構建多層級商業網點布局體系。
四是分類指導、提升功能。根據中心城、郊區新城、重點發展地區、大型社區、各類產業園區等不同的特點和條件，進行分類指導。突出功能提升的發展方向，優化商業結構，鼓勵發展新業態、新模式、新技術，推進產業高端化、集約化、服務化發展，增強集聚輻射功能，努力提升全球資源配置能力。
五是環境優化、協調發展。突出區域一體化的發展格局，倡導商業生態平衡，注重環保、節能、低碳、智能，促進商業與人口、交通、土地、環境相協調，促進商業與商務、會展、旅游、文化等其他功能相融合，推進建設生態良好、社會和諧、智慧低碳、安全便捷的宜居城市。
新聞背景
《規劃》于今年8月經市政府批復同意
由上海市商務委員會、上海規劃土地管理局負責組織指導和推進，由上海市商務發展研究中心、上海市規劃設計研究院負責編制的《上海市商業網點布局規劃(2014-2020)》(以下簡稱《規劃》)于今年8月18日經市政府批復同意。
2012年8月，國務院印發《關于深化流通體制改革加快流通產業發展的意見》(39號文件)明確要求各地進一步完善商業網點規劃體系，將商業網點規劃納入城市總體規劃中。為了更好地規劃指導上海商業發展，認真落實國務院39號文件精神，去年以來，市商務委、市規土局精心組織指導推進，由上海市城市規劃設計研究院和上海市商務發展研究中心負責承擔《規劃》編制工作。
在分析商業網點發展現狀基礎上，結合上海城市未來發展總體目標和空間布局導向，通過編制商業網點布局規劃，努力推進建立和完善與城市建設、經濟發展和對外開放相適應，布局協調、結構合理、層次分明、功能健全、配套完善、經營有序、可持續發展的現代商業網點體系。
專業點評
開發商須把握商業地產開發節奏
據市商務委相關人士介紹，本市商業設施建筑存在一些問題：首先，是出現了階段性、局部性供過于求的問題。本市在2009年至2013年，新增了商業建筑面積1850萬平方米，年平均增長5.96％，人均商業建筑面積增長4.7％；其次，商業設施同質化現象比較嚴重。例如本市的各層級商業中心性質、業態大體相同，沒有特色;再者，線上購物異軍突起，本市商業設施面臨轉型升級的問題。據介紹，近幾年本市的線上購物年增長率保持在50％左右，線上購物已占社零總額的10％左右。面臨線上購物的高增長，實體商業設施迫切需要適應新形勢，不斷轉型升級。
市商務委相關人士表示，《規劃》的發布，釋放出了三大信號。第一，對商業地產的開發建設起到了積極的引導作用。到2020年，本市規劃商業設施建筑總量控制在7000萬-7500萬平方米，年平均增長率控制在2.6-3.6％，遠低于2009-2013年期間的年平均增幅5.96％。因此，商業地產的開發商需要合理把握商業地產開發建設的節奏和速度。
第二，本市將形成市級商業中心、地區級商業中心、社區級商業中心、特色商業街區的“3+1”商業網點格局體系，可以引導商業地產開發商合理布局項目，大中型商業地產項目要向市級、地區級商業中心靠攏、集聚，而便民的商業設施項目要向社區級商業中心靠攏。
第三，《規劃》明確了各層級商業中心的空間、環境、交通、業態條件，還對城市商業的基礎設施，如農產品交易、再生資源的回收加工處理、二手車交易等作了規定，將具有一定的法規性。
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數據顯示，上海核心商圈優質商鋪的首層租金在每日70元/平方米左右，次級商圈在每日31.5元/平方米左右。然而，從過去五年租金的復合增長率來看，次級商圈達到10%，核心商圈則為8.7%。過去三年，次級商圈的這一數字更是核心商圈的一倍多。
市中心傳統商圈、內環商圈，中外環商圈各自的購物中心增速同樣印證了市中心商業的下滑，市中心傳統商圈不是下滑就是微幅上升（大陸城市沒有香港那樣超高的容積率和海量旅游購物人群），中外環上升喜人，郊區業績更是驚人，關鍵在于人口轉移了生活方式也變了
