周邊商廈將逐漸實現“環通” 人流、商流更順暢流動

　　京申/制圖

　　經商報記者證實，該規劃正是今年年初名為“ARUP”的設計公司自行發布“連通龍之夢、巴黎春天、多媒體廣場，名為龍之翼設計規劃方案”的一部分。不過長寧區有關部門昨天透露，“龍之翼”的設計方案仍正在論證階段，已報市相關部門。

　　□現狀

　　商圈動線聯通不暢

　　中山公園商業中心位于長寧區東北部，東起華陽路、安西路，西至中山西路，南抵安化路，北臨蘇州河，面積約1.14平方公里，是上海市12個市級商業中心之一。

　　中山公園地區是上海城市交通重要樞紐之一。軌道交通2號線與3、4號線在此成“十”字交叉，29條公交線路始發或途經，日人流量達到40余萬人次。

　　昨天中午，商報記者沿長寧路金誠福安廣場步行致軌交3、4號線中山公園站，途經巴黎春天百貨、兆豐廣場、聯通大廈、上海書城。原本直線幾十米的距離，卻要過幾個紅綠燈，經計算，總共耗時約20分鐘。而作為中山公園商圈主干道的長寧路，行人通行要過斑馬線，在一定程度上影響了主干道車流的通行。

　　此外，若從地鐵2號線中山公園站下車步行至上述商廈，雖然站廳層設有8個出口，通往南北兩側商廈，但商廈和商廈間依然缺乏連通，只有單方面從地鐵站通往商廈的通道，記者在采訪中發現，不少外來游客進入商場后依然很茫然，普遍認為“動線連通不暢”。

　　□規劃

　　建立空中步行系統

　　為此，早在2005年長寧區就提出“連廊”概念，即讓行人不再由地面道路通過，而將周邊商廈在二層樓高處實現“環通”，規劃建設跨越長寧路的二層空中步廊，使商圈內人流、商流更順暢地流動，進一步提升中山公園商業體的商圈環境和購物體驗。

　　今年年初曾有媒體報道，中山公園商圈即將規劃一個名為“龍之翼”的長達1.5公里空中步行系統，包含一個空中廣場和一組跨度70米的桁架，貫穿上海中山公園地塊最繁華的購物區。根據規劃，中山公園商圈將架起穿越長寧路且連起凱旋路、匯川路和定西路的南北連廊，同時連起長寧來福士、龍之夢、國美、玫瑰坊、愛室麗、巴黎春天、兆豐廣場、聯通大廈、上海書城等9個商場。大部分連接以空中連通為主，小部分走地下。

　　Arup Associates是該項目國際競標的優勝者，設計主旨是打造一個天橋及空中平臺，不僅將高密度商業中心串聯起來，同時解決該地區繁雜的公共交通問題。這個系統連接了兩條軌交線路、多個購物中心和中山公園前廣場。為此，設計團隊開展了實地分析和行人流量研究，從使用者角度出發，充分考慮可達性和無障礙設計，將此核心商業區打造成一個方便行人活動的區域。

　　橋面將根據建筑二層標高做相應調整，并給橋下車輛通行留出足夠空間，同時也不會對地鐵線路造成妨礙，從而極大地提升了行人在十字路口的通行體驗。空中連廊建成后，長寧又將再添一新地標，并吸引更多游客和市民到此購物和游覽。

　　□進展

　　西面建設快于東面

　　經商報記者向長寧區多個部門證實，截至目前，該方案已報市有關部門，可能還需要“修改”，正處于“論證”階段，不適宜對外公布。

　　本月初，“上海發布”的一則消息，“中山公園商圈二層平臺一期工程”規劃設計方案公示被業界解讀為或將成為“龍之翼”項目落地的開端。

　　商報記者獲悉，“中山公園商圈二層平臺一期工程”位于“龍之翼”項目的西面，業內人士告訴記者，由于西面由凱德置地負責開發的“在建來福士”項目已經預留了通往軌交3、4號線的通道，再加上西面同屬一個開發商的“龍之夢”也早已與軌交3、4號線相連，因此整個西面的“連廊”建設的推進相對會比東面區域快。

　　根據此次公示內容，該項目建設在長寧路凱旋路交叉口南側，用地面積350平方米，空中連廊高度+10.4米(絕對標高)，連廊下道路凈空大于等于5.6米。

　　上海市長寧區發展和改革委員會的《長發改投〔2013〕161號》文件對長寧區建設和交通委員會“關于中山公園地區二層平臺(一期)工程項目建議書的批復”中透露，中山公園地區二層平臺(一期)工程位于長寧路、凱旋路交叉口南側，呈東西走向上穿凱旋路，東側連接3、4號線中山公園站，西側連接長寧來福士廣場二層商場。項目上部結構(天橋)最大跨徑約30米，橋面寬度約8.5米(凈寬7.9米)，結構擬采用全鋼結構。

　　建設交通樞紐型商業中心

　　中山公園商業中心已初步形成以龍之夢購物中心為“龍頭”的交通樞紐型商業中心框架，凸顯家電集聚的商業特色。聚集了龍之夢、巴黎春天、玫瑰坊、華寧弘基生活中心、愛室麗家居等重點企業和國美、蘇寧、永樂等家電巨頭企業。

　　《長寧區商業發展“十二五”規劃》指出，將圍繞中山公園商業中心“商業型、休閑式、數字化”的功能特征，凸顯商業和多媒體數字的產業主導地位，形成上海在數碼和家電上相對有規模、有特色的集成區域;整合區域內“歷史文化、生態旅游”資源，形成以歷史人文景觀情景游為特色，兼有休閑娛樂、文化和居住功能為一體的“生態型都市游憩商業中心”，打造虹橋商務區的“商業旅游后花園”。

　　2013年，龍之夢購物中心繼續對商戶進行調整提升，先后引進了NEW LOOK、One Republic、桂滿隴、小輝哥火鍋、俏江南等知名品牌，年銷售額穩居全市重點購物中心前列。

　　位于商圈西側的凱德長寧來福士廣場正加緊建設，中山公園商業中心將再添吸引消費者的“亮點”。

　　隨著中山公園的改造，公園真正融入商圈，中山公園地區的商業休閑設施得到進一步完善，將中山公園的生態效應與百姓的休閑需求更好地融合在一起。同時，結合中山公園改造，建設中山公園1號門地下空間，增加停車和商業。

　　據了解，中山公園1號門地下設施擬建設地下一層至地下三層。地下一層為商業，建筑面積1萬余平方米，西側與上海小馬路地下商業相連，東側與愛室麗家居連通。地下二層和地下三層為機動車停車庫，停車數共約500輛。項目計劃于2014年年底前開工，預計3年建成。至于業態方面，有關部門表示將與地面商業互補，與地下已有商業融合錯位。

　　[ 業內分析]

　　長寧路阻隔人流弊端將得到緩解

　　戴德梁行董事、華東區商業地產部主管鄭志宏認為，對于一些傳統商圈，原有商業已經發展成熟，但是又有很多新項目入市，這時如何在新老商業項目間實現良性互動、資源共享、商業互補等是城市規劃部門需要思考的。對于中山公園商圈，商業項目已經相當成熟，但分布卻有些分散。另外，此處人流車流非常密集，在上下班高峰期，非常容易造成擁堵現象，不僅不利于通行，也不利于購物和消費。

　　此次連廊的設計，將很大程度上引導人流，通過連廊連通長寧路南北兩側的商業項目以及軌道交通之間通行，做到“人車分流”，使前來購物、休閑的市民和出行的白領更加方便。此外，將軌道交通、人流量大的商場等人氣導入其他商業項目，共享人流，帶動消費，在整體上還擴大了商圈的輻射范圍和影響力。同時，在設計地上地下連接通道時，也可考慮合理規劃動線，適當引入配套商業，實現社會效益和經濟效益的增值。這樣，不僅方便了消費者，合理引導改善交通情況，也將之前商業氛圍不夠濃厚、人氣不足的項目重新“激活”。總之，連廊未來會將城市打造成“立體城市”、“立體商圈”，帶來的是交通的改善、商業的集聚和居民的便利。

　　戴德梁行華東區寫字樓部主管、董事沈潔認為，“龍之翼”空中連廊的設計將連通龍之夢、巴黎春天、長寧來福士、多媒體廣場等多個購物中心以及中山公園，整個區域的商業人流動線將產生較大的改變，現有長寧路阻隔人流的弊端將得到緩解。各個串聯商業體的二層將打開面向消費者，二層的商業價值將大大提升。同時隨著“龍之翼”的落成，現有商業體的業態也會進行相應的調整，從而形成差異化和互補性發展。相信對于老牌中山公園商圈的人氣提升和業態升級將帶來積極的效應。

　　據了解，中山公園商圈屬于區域性商圈，由于本身比較成熟，所以租金水平相對其他區域性商圈較高。其中龍之夢零售業態首層租金可以達到30-45元/平方米/天，多媒體廣場一層可以達到15-20元/平方米/天。在建的來福士按照區域水平、品牌形象，預計首層租金也將在30元/平方米/天以上。

　　目前中山公園板塊甲級寫字樓租金報價在5-7元/平方米/天。龍之夢雅仕大廈在該區域品質最好，報價最高，達到7-8元/平方米/天，龍之夢大廈報價約在5-5.5元/平方米/天;其他如聯通大廈、兆豐廣場等乙級辦公樓因樓齡較老，品質較差，報價多在4-5.5元/平方米/天之間。目前在建的長寧來福士三幢寫字樓總體量預計達到近14萬平方米，未來將成為區域商務全新標桿，租金水平有望實現新的突破。
　　（上海商報 記者 宋杰）