在一系列互聯網思維和國際化探索之后，輕資產成為了房地產行業龍頭萬科追求自我裂變的方向。

　　在萬科總裁郁亮提出輕資產運營命題后，近期，萬科商業地產方面的輕資產路徑正逐漸明晰。

　　購物中心資本化

　　早在去年11月前后，業內有說法稱，已有資本與萬科洽談其在北京的購物中心金隅萬科廣場整售事宜。

　　“金隅廣場已經做完了，之所以沒有什么可說的，找一個時間好好說，因為這個事情我們做得挺快的，中間輕車熟路，我們本身和這個機構做很多的事情，很熟悉，他們也很熟悉，那個是我們輕資產的一個很有意義的嘗試。”關于金隅萬科廣場資本化的進展，萬科集團高級副總裁毛大慶日前在北京對《第一財經日報》等媒體如是說道。

　　這意味著，萬科這一在北京的購物中心代表項目，與國外資本的對接已經塵埃落定。

　　據北京萬科最新提供給媒體的數據，萬科目前的商用業務資源總量接近2000萬平方米，2014年底到2015年年初，東莞長安萬科廣場、北京中糧萬科半島廣場等8個商業項目計劃開業。未來3年，北京、武漢、深圳等城市近20個項目也將陸續進入運營期。

　　實際上，從去年下半年開始，在加大商業地產比重的同時，萬科也開始就商業物業資本化與國際資本頻繁接觸。9月4日，萬科與擁有新加坡政府投資公司（GIC）背景的RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED達成協議，以約16.51億元的價格出售上海虹橋萬科中心90％的股權。

　　此前，萬科還與凱雷投資集團有限公司簽署《萬科凱雷商業地產戰略合作平臺之意向書》，雙方擬成立資產平臺公司，以收購萬科所擁有的9個商業物業，在新平臺公司中，凱雷和萬科分別持有80%和20%的股權。根據萬科等計劃，新的資產平臺公司將長期持有商業物業，未來將以資產證券化為目標退出。

　　關于兩周前虹橋萬科中心的交易，萬科表示，這為萬科提供了一個優化資產配置、加速資金回籠并進一步參與上海物業開發的機會。據了解，出售后，萬科仍將負責后續開發及運營。該類交易也被萬科認為與其“輕資產、重運營”的發展戰略相符。

　　日前接受包括本報在內的媒體采訪時，毛大慶用“大熊貓外交”的概念來比喻萬科輕資產和重運營的一個思維的落地，即作為做了幾十年傳統住宅業務的房地產公司，萬科前幾年開始推動了國際化戰略，在“輕資產重運營”的戰略指導下，引入和引進國際基金組織合作伙伴，目的在于“調節資金占用”，實現“快跑”。

　　他透露，金隅萬科廣場早在開業時已經實現輕資產的運作，萬科希望以此強化對商業不動產的運營能力，開辟另一種國際化路徑。

　　新鴻基模式or凱德模式？

　　5年前，時任凱德置地環渤海區域總經理的毛大慶宣布加入萬科，就被解讀為萬科為商業鋪路，未來萬科在商業上的發展也將以凱德為標桿。

　　關于傳統企業轉向做商業的原因，華遠地產董事長任志強日前接受本報記者采訪時曾評價說，土地市場出售的土地性質，決定了房企所謂的商業轉型方向，在一線城市，純住宅用地已經難覓蹤影，房企若要拿地，就必須做商業配套。以北京為例，去年北京市全年售賣的地塊中，約有三分之二是包含商業的混合類用地，而去年萬科在北京拿的十余地塊中，僅有2塊是純住宅用地。        

　　接下來，如何解決經營性物業的資金沉淀，是企業需要解決的重要問題，于是，輕資產就成為了不少企業追求的方向。目前，商業輕資產運營模式有兩種，一種是以新鴻基為代表的“雙輪驅動模式”，一個輪子做住宅產生現金流，一個輪子做經營性物業，產生收入，但是經營性物業沉淀的資金多少，要跟整個企業的負債率掛鉤，也就是說，在商業物業和住宅現金流之間構建出合理的比例。而凱德模式的特點是，住宅的輪子和商業的輪子各自運轉、生存，商業和住宅可以分別發行金融產品，分別做杠桿，分別以少量資金撬動大體量項目。

　　“我們并沒有就這么成型，搞的是新鴻基還是凱德，現在肯定不到時候，但肯定是這兩個模式中要取他們的長處。”關于萬科商業輕資產的路徑，毛大慶稱，萬科第一批經營性不動產明確要做輕資產，至于“輕到什么程度”，可能不會像凱德一樣住宅和商業運營完全獨立，二者相互還將存在關聯。

　　據了解，目前萬科布局的商業產品有三大類型，定位全部是針對周邊居民的社區型或者區域中心。

　　“我并不想甩賣掉，我其實是要做持有性經營，最后要培養一個萬科能夠自己管商業的團隊。這個很像凱德置地，他們就20%是自己的，（其余）都是市場的錢，但是他們的運營能力很強，最后他們靠運營能力存在。”關于未來萬科商業地產經營前路，毛大慶說，“能不能健康地存在下去，取決于我們能不能管理，而不是取決于我們有多少錢，這是根本的問題。”
　　（第一財經日報 作者 蔡胤）