《旅游地產改變中國》
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圖書概況：
《旅游地產改變中國》 書號：978-7531836698
作者：段宏斌； 定價：666元一套（2本）；QQ議價
黑龍江美術出版社出版； 大16開，全彩色印刷；
廣州道本商業地產策略中心出品
《旅游地產改變中國》內容提要
傳統房地產開發模式走到今天，已經進入滯脹時期，一個時代的終結和離去，必然伴隨著新商業模式的誕生。未來中國房地產發展的出路在哪里？
《旅游地產改變中國》堪稱旅游地產的開山之作；從華僑城的運作商業模式，發展經歷，營運狀況進行深度剖析開始，挖掘他的內在成功的基因；再延伸到海南島的國際旅游島的遠景及現狀，結合中國土地的特殊屬性，和各地產企業對旅游地產開發的戰略思路，理出一條清晰的旅游地產的發展方向，揭開旅游地產神秘的面紗，對于今天的地產及相關企業有著最為直接借鑒意義，是不可多得的一本旅游地產著作。
一：前言：打開一個新世界
傳統房地產開發模式走到今天，已經進入滯脹時期，一個時代的終結和離去，必然伴隨著新商業模式的誕生。未來中國房地產發展的出路在哪里？眾多房地產開發商不停地追問，希望從中找到新商業模式的出路。
中國房地產業的發展遠遠未到終點，因為匹配中國成為先進發達大國的城市化進程和人口遷移巨幕并未完成，而這正是中國房地產業發展宏大的社會歷史背景。只是在過往的歷程當中，由于我們并未為中國房地產發展制定整體的、系統的發展規劃，以及實施了不合時宜的土地出讓和招拍掛制度，使得中國房地產業成為龔斷利益和金融機制的“毒瘤”，發展到現階段已是百病纏身，雖然仍有光鮮的外表，但未來可持續發展道路已是荊棘叢生，不可能重溫往日的平坦與榮光。
昔日扁鵲見蔡恒公，第一句話就是：“君在疾在腠理，不治將恐深”，而蔡恒公不以為然，直至最后無可救藥。對于信奉傳統商業模式的開發商，我想說的一句話就是：“不要再迷信過往的成功模式，你應當在房地產領域里持續創新，直到駛入新藍海。”
而藍海何在呢？
商業地產、旅游地產無疑是中國房地產今日“分水嶺”后的兩個重要分支，在這兩個分支當中，商業地產操作比較復雜，大多數的開發商不能掌握尺度，貿然進入風險較大，而且就算成功了一兩個項目，后面的可復制性仍然比較差，它不可能是大多數開發商的主流戰略選擇。因為，絕大多數的企業不可能成為萬達，因此，房地產業發展到現在，好的出路似乎只剩下旅游地產一途。
但旅游地產似乎又有很多毛病，因為從簡單的方面來講，旅游地產項目距離居住地太遠，不方便經常居住，而且中國人太繁忙且大多數人經濟能力有限，旅游的認同度與火熱度與歐美又不可同日而語，再加上與旅游地產相匹配的“分時度假”等體系不可能在中國短時間內實現，旅游地產的普及性比較差，這樣就讓旅游地產成為了水中月、鏡中花，可遠觀而不可近玩，可望而不可及。
那么，旅游地產真的能夠改變中國房地產業的整體生態么？
大多數人不相信。
而我認為可以。
因為——旅游地產，可以改變中國！
我認為旅游地產可以改變中國，是因為它的先進性，其原因在于：
1） 中國的人口遷移和城市化進程仍然將持續30年，它的一個人口遷移總體規律是從中西部地區移向東南沿海地區，從小城市移向大城市，從農村移向城市。只要中國經濟在發展，只要在這個過程中沒有發生重大的戰爭或政治事件，這個趨勢必將沿續、推進，直至完成適應中國發展的人口和經濟格局分布；
2） 中國原來割裂的城市治理格局將會改變，區域經濟一體化將成為主流，行政龔斷將被打破，適應區域經濟一體化的社會經濟、社會服務和公共配套體系將得以重構。中國珠三角地區、長三角地區和環渤海地將建成世界級的城市群，中西部地區也將圍繞著中心城市建成城市群，這個總趨勢最大的特點就是將中國城市由點變為面，一個全新的中國城市網絡和架構正在形成；
3） 大中型城市的房價已經不可能下降，高房價牽連著巨大的、盤根錯節的利益體，它的根本癥結在于土地出讓制度。如果不對土地出讓制度進行根本性變革，則大中型城市的房價不可能從本質上下降。然而，一旦牽連到土地出讓制度的變革，不可能依靠政府來完成，因為歷史經驗說明牽涉到土地利益的變革后面都帶著一個“兄弟”，這個“兄弟”就是“土地革命”，政府出于穩定的需要，不可能主動去推動或實施這樣一場革命。這樣，就造成了一方面城市房價居高不下，另一方面由于城市化的推進住房的剛性需求不斷產生，我們新的購房人群只能住得更遠，概而言之，就是由中心城市居住進入更遠的城市群居住時代；
4） 當代中國社會缺乏投資工具，而城市中產階層又在不斷產生、人數在增加，在大多數中產階層的心中，房地產是一種穩定的、具有良好回報的投資工具。然而，在大中型城市的房地產投資已經漸漸失去了吸引力，原因在于房價太高，投資屬性下降。但與此同時，伴隨著經濟高速增長的長期通貨膨脹又在不斷侵蝕著人們的財富，在財富不斷縮水的前提下城市居民希望實現優質的房地產投資，在這樣一種現實利益推動下，具有低價位、高增值前景的旅游地產項目成為一種可以信賴的投資渠道；
5） 老年化時代的到來同時又是當代中國旅游地產的又一推動力，中國人口紅利期即將結束，大中型城市已經開始步入老年化社會，而且在未來20年內中國人口老年化率將達到30%左右的峰值。但是，服務于老年化社會的中國老年人居住宅體系并未建立、完善，具有便利的生活條件和良好的自然條件的旅游地產將成為一部分老年人的居住選擇。中國老年化時代的到來為中國旅游地產的發展注入了新的活力；
基于以上五點，我認為——旅游地產，可以改變中國！
我所理解的旅游地產事實上與傳統意義上的旅游地產并不一致，按照西方的觀點，真正的旅游地產應當等同于澳洲大堡礁的房產、美國夏威夷的房產，遠遠離開中心城市，具有一流的自然景觀條件。目前，這一類型的旅游地產在中國已經開始批量出現，如海南國際旅游島眾多的房地產項目，如萬達集團牽頭建設的長白山旅游度假項目，如龍湖地產的撫仙湖項目等，但是，由于中國人的生活素質和旅游業發達程度目前遠遠無法與歐美發達國家相比，大多數人不具有這樣的居住和投資需要，我認為這樣的旅游地產項目只是中國旅游地產的分支，而不可能是主流。
我認為中國下一階段房地產發展的主流是旅游地產，而旅游地產發展的主要枝干是城市群房產。這一解釋有些類似于社會主義初級階段的定義，社會主義發展的終極目標是共產主義，但是發展的早期是社會主義初級階段，它允許一部分人先富起來。我認為，中國旅游地產發展的高級階段是資源性房產，旅游地產發展的初級階段是城市群房產，它是另一種形式的“農村包圍城市”和“以面圍點”的新時代房地產開發戰略。
而這，就是中國房地產業發展新的藍海。
每一輪新的變化，都帶來一輪新的行業洗牌，而新的商業模式也在自然孕育的過程之中。遙想中國房地產業過往歷史，其標志性事件分別有：王志綱策劃順德碧桂園事件、奧林匹克花園主題地產事件、廣州華南板塊大盤時代事件、星河灣打造品質地產事件、北京SOHO現代城任潘爭論事件、順馳與萬科領導人海南PK事件、順馳賤賣路勁事件、湯臣一品天價房事件、萬科銷售額突破1000億元事件、釣魚臺8臺天價房禁售事件……伴隨著一個個房地產企業倒下去，一個個新的房地產企業站起來了，中國房地產商業模式也由此建立，成為一個巨大的利益綜合體。
然而，面對新時代的房地產業，你作好了進入旅游地產的準備了嗎？
新的時代產生新的機遇，新的構想產生新的商業模式，為此，我們打造了城地中國，已經作好了進入中國旅游地產，開創中國旅游地產新商業模式藍海的準備！
在我們剛剛進入房地產業的時候，正逢中國房地產業迅猛發展的前夜，我們沒有能力也沒有愿景去獲得新的發展，只能默默學習。今天，中國房地產業正處于新老交替的轉折點上，一個新的時代已經來臨，而我們新一代的房地產人，也有能力和機遇去承擔更大的時代使命。對于城地中國的愿景，我希望是——打開一個新世界。
希望更多的朋友和我們一起了解中國旅游地產，投身中國旅游地產，做中國房地產新時代的“弄潮兒”和改革創新者，不拘泥于過往的成功，而是持續創新。無論是開發創新，還是服務創新，都有利于我們事業的發展建設，有利于國家的進步和發展，和我們一起共同創造一個新的格局，打開一個新的世界。
以上觀點，與朋友們共勉。
段宏斌
2012年7月
二：《旅游地產改變中國》目錄
第一篇 起題--------旅游地產在中國
第一章：不得不說的華僑城
第一節： 深圳有座華僑城
第二節： 華僑城 主題公園締造者
第三節： 華僑城主題公園模式走向何方
第四節： 華僑城主題公園成功的啟示錄
第五節： 桃子成熟了嗎？ 旅游地產形成的四個必要條件
第二章： 騰飛的華僑城
第一節： 華僑城開始涉足房地產
第二節： 從旅游、 地產到旅游+地產
第三節： 大書特書的波托菲諾
第四節： 旅游地產的分類
第五節：從主題公園的締造者到旅游綜合的先行者
第三章 成就一個國家的高度：深圳東部華僑城
第一節：東部華僑城是誰
第二節：東部華僑城兩座主題公園
第三節：東部華僑城主題酒店群
第四節：東部華僑城天麗大夏
第五節：從華僑城到東部華僑城
第六節：旅游地產開發模式
第四章 華僑城的華麗轉身
第一節： 復制旅游綜合體之華僑城在全國擴張
第二節：旅游地產不等于旅游
第三節：山紅澗碧紛爛漫 遍地開花的旅游地產
第二篇 承題——度假、休閑與第二居所
第五章 從海南國際旅游島說起
第一節： 海南想象
第二節：海南房地產熱潮
第三節： 海南島各樓盤概述
第六章： 海南島不僅僅是個島
第一節： 海南往事
第二節： 海南印象
第三節： 海南房地產發展第一次熱潮
第七章 國際旅游島：理想和現實有多遠？
第一節：夏威夷是理想目標嗎？
第二節：海南島會成為“中國版夏威夷”嗎？
第三節：博鰲亞洲論壇給海南島帶來什么？
第四節：國際旅游島定位解讀
第八章 中國的第二居所
第一節：一島——海南明星樓盤
第二節：巨頭云集海南旅游地產
第三節：從海南島到長白山、普陀山、武夷山、西雙版納
第四節：龍湖地產——一山、一湖、一島
第九章：旅游與旅游地產
第一節：國際概念的旅游地產是什么？
第二節：游地產與分時度假
第三節：中國人的房地產情結
第四節：中國旅游地產“是什么”？
第三篇：轉篇 土地與企業向旅游地產的演變
第十章 圈地：從城市到農村
第一節：碧桂園·十里銀灘來了
第二節：為什么是碧桂園·十里銀灘？
第三節：平民化的圈地造城者
第十一章 山東不平靜
中國大陸最美海岸線——青島、威海、煙臺！
第二節：山東半島藍色經濟區發展規劃
第三節：山東旅游地產發源地——威海乳山
第四節：山東旅游地產升級在威海文登、榮城
第五節：在煙臺-當南山集團與旅游地產相遇
第六節：旅游地產借力藍色經濟
第十二章 國家戰略與人口遷移
第一節：國家戰略反思
第二節：再論東北振興、中西部大開發與中部崛起
第三節：東西部差距癥結何在？
第四節：旅游地產與國家戰略
第四篇 合篇——中國房地產的城市群時代來了
第十三章 2010年的那一場雪
第一節：史上最嚴厲的調控政策出臺
第二節：從2000年開始的房地產調控
第三節：中國式房地產調控怪圈
第十四章 復雜的中國、多變的中國
第一節：中國即將進入老齡化時代
第二節：中國城市中產階級已經崛起
第三節：未來十年通脹趨勢不可減
第四節：城市房價的“鋼鐵泡沫”
第十五章 城市群時代來臨
第一節 ：攤大餅”攤出的城市病
第二節：東京、大阪城市群啟示錄
第三節：中國區域經濟一體化：從單體大城市進入城市群時代
第十六章 新生代房地產革命
第一節：社會已發生悄然改變
第二節：交通已發生革命性顛覆
第三節：交通對房地產的影響
第四節：城市群房地產來了！
第五節：城地·中國打開一個新世界
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